农民上楼房屋拆迁补偿,上海农村上楼安置政策,为合理引导并推动浦江镇农民相对集中居住工作,有效维护农民宅基地合法权益,努力实现农村土地资源集约节约高效利用,根据上级部门关于乡村振兴战略及农民相对集中居住工作的要求,结合浦江镇实际,制定本实施意
为合理引导并推动浦江镇农民相对集中居住工作,有效维护农民宅基地合法权益,努力实现农村土地资源集约节约高效利用,根据上级部门关于乡村振兴战略及农民相对集中居住工作的要求,结合浦江镇实际,制定本实施意见。
一、政策依据
1、《上海市农村村民住房建设管理办法》(上海市人民政府第16号令)
2、《上海市人民政府关于切实改善本市农民生活居住条件和乡村风貌进一步推进农民相对集中居住的若干意见》(沪府规〔2019〕21号)
3、《关于推进闵行区农民相对集中居住的工作方案》(闵府发〔2019〕15号)
4、《关于推进农民相对集中居住的政策意见》(闵府规发〔2019〕5号)
二、基本原则
1、自愿退出,方式多样。推行农民相对集中居住上楼工作以居住户自愿退出为基本原则,对居住户自愿永久退出宅基地的,将采用实物安置、货币补偿相结合的方式供居住户选择。
2、依法依规,客观公正。推行农民相对集中居住上楼工作将严格遵守《上海市人民政府关于切实改善本市农民生活居住条件和乡村风貌进一步推进农民相对集中居住的若干意见》、《上海市农村村民住房建设管理办法》和《闵行区关于加快推进农民相对集中居住的政策意见》、《闵行区农村村民住房建设管理实施细则》等文件精神,做到公开、公平、客观公正。
3、保障利益,奖补结合。推行农民相对集中居住上楼工作将以确保居住户的切身利益为前提,把补偿政策与奖励政策有机结合,有序开展,顺利推进。
4、民生优先,有序推进。推行农民相对集中居住上楼工作以重点解决民生问题,矛盾突出区域现行试点原则有序推进。近阶段以“三高二区”(高铁、高速公路、高压线、生态敏感区、环境综合整治区)、乡村振兴示范村、保留保护村以及规划居住点范围外户数较少的自然村为重点,逐步开展农民相对集中居住工作。
三、适用对象
纳入浦江镇农民相对集中居住上楼项目实施范围内的上楼户。
四、核定面积
核定上楼户的有证有效建筑面积是以农村宅基地使用证、房地产权证及建房批准文件记载的建筑面积为依据,结合安置人口情况核定(以下简称“核定有证有效建筑面积”)。
(一)安置人口
按照《上海市农村村民住房建设管理办法》(上海市人民政府第16号令)及《闵行区农村村民住房建设管理实施细则》(闵府规发 [2019]6号)中的相关规定,结合浦江镇的实际情况,以浦江镇农村宅基地使用权审核表或建房批准文件上记载的人员姓名作为依据,进城镇集中居住户现有户籍人口较原立基人口有新增人口的,经筛选审核,增计安置人数。如上楼户符合分户条件的,按照分户政策的相关规定实施分户备案后,进行上楼安置。
计入安置人口的须符合下述条件:
(1)新增人口符合市、区两级政府关于农村村民住房建设管理办法规定的村民建房条件,项目区外无其他宅基地或分户建房,与原立基人口有直系亲属关系,且户口在现有宅基地房屋内的。
(2)新增人口中2001年1月1日以后出生,父母至少一方为农业户口的本集体经济组织成员,其本人城镇居民户口地址以及生产、生活在本村的人员,可以计入户内。领取本市《独生子女父母光荣证》(或者《独生子女证》)的独生子女,按2人计算(一户只能享受该政策一次)。
(3)原立基人口或符合农村建房条件的新增人口中,户口暂时迁出的现役军人(武警)、在校学生、服刑人员,以及符合区人民政府规定的其他人员,可以计入户内。
(4)在本村内由于征地的原因办理了农转非的且未享受过动迁及其他福利(如分房、安排工作等)政策的人员可计入安置人口。
(5)新增人口需先冲抵下列对象:a、原立基人口中已死亡、户口已迁出的;b、原立基人口中因宅基地征收(拆迁)已享受补偿安置或者已参加集体建房的;c、原立基人口中已享受福利分房、国家住房补贴的。
(二)核定有证有效建筑面积
核实合法有效审批、登记建筑面积、新增人口及现有农业人口情况后,结合下列表格中符合条件的安置人数对应的建筑面积标准,核定有证有效建筑面积。原房屋有证有效建筑面积低于表格中人数所匹配的建筑面积的,差额面积作为应建未建建筑面积计入核定有证有效建筑面积;原房屋有证有效建筑面积高于表格中人数所匹配的建筑面积的,原房屋有证有效建筑面积即为核定有证有效建筑面积,不再增计建筑面积(户内无符合条件的安置人口时,原房屋有证有效建筑面积即为核定有证有效建筑面积)。
上海农村宅基地动迁政策：
1、农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，该规定表明法律并未禁止农民出租、出卖住房，而是在农村村民出卖住宅以后，农民丧失了再申请宅基地的权利；
2、已经登记的宅基地使用权转让或消灭时，应及时办理变更登记或注销登记手续，该条款也表明了宅基地是可以转让的；
3、因此我国的基本法没有禁止农村房屋的买卖；
4、农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。规定严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证，从这些规定中似乎可以看出城镇居民购置农村住宅是违法的。因此可以认为法律是允许农村房屋买卖；
5、实践中，城市郊区集体土地上的农村房子买卖很多，也没有办理过户，拆迁时，也给与了补偿，只是价格低一点。
农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括已经建设房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，已经建设房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。我国土地和房屋是分别实行管理的。
法律依据
《中华人民共和国土地管理法》
第十一条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
律师分析：
征地房屋补偿，应当遵循“程序正当、公平补偿、结果公开”的原则，保障被征地农民的居住条件，维护被征地农民的合法权益。
【法律依据】：
《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》
第五条 补偿主体与实施部门。区（县）人民政府负责本行政区域的征地房屋补偿工作。区（县）土地管理部门组织实施本行政区域的征地房屋补偿工作。区（县）土地管理部门下属的征地事务机构（以下称“区（县）征地事务机构”）具体实施征地房屋补偿工作。
第六条 征收集体土地房屋补偿程序。征地房屋补偿是征地补偿安置工作的组成部分。征地补偿安置程序按照国家和本市有关规定执行。
房屋拆迁，根据评估，参照房屋的结构以及新旧，以每平米多少钱来计算补偿金。另外还可选择产权换置，以拆迁房屋面积换得拆迁方旗下相同面积的房产。而土地补偿，则是根据它的性质分档次，按每亩多少钱来算补偿金。房屋估价往往是由被拆迁房屋的市场单价和它的建筑面积相乘，若得出的房屋市场单价低于标准的话，则按同等房屋均价来算。货币补偿通常聘请专门的评估机构来完成房屋的估价，从而根据结果来进行补偿金的计算，做到有据可循。同时还对会市场房价加以分析，对所拆迁的房屋进行估算，从而算出房产均价。同时产权置换也需进行房屋评估，根据它的价值，再来实行等价置换。
根据拆迁房屋大小，在拆迁方所提供安置区域，获得相应面积大小的房屋。但置换还需根据它的价值，来进行折算，实行调换。由于大部分地区都在不断建设和发展，因此拿地成本和房价一直走高，因此拆迁补偿，不能单单使用一种方式。像一些特殊情况，就需要将货币补偿和产权置换组合实行，例如拆迁的房屋，和置换房屋面积相差太大。您可以根据您房屋的具体情况结合上诉补偿标准估算自己房屋的补偿款，如果征收方给您太低，不合理的话，您也可以运用法律途径来维护合法权益。
2021上海动迁的补偿标准为∶
1、房屋补偿费，以被拆迁房屋的结构和折旧日程度划档，按平方米单价计算;
2、周转补偿费，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以剂补贴;
3、奖励性补偿费。该项标准是由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策来加以确定。
法律依据：
《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》
第五条补偿主体与实施部门。区（县）人民政府负责本行政区域的征地房屋补偿工作。区（县）土地管理部门组织实施本行政区域的征地房屋补偿工作。区（县）土地管理部门下属的征地事务机构（以下称“区（县）征地事务机构”）具体实施征地房屋补偿工作。
第六条征收集体土地房屋补偿程序。征地房屋补偿是征地补偿安置工作的组成部分。征地补偿安置程序按照国家和本市有关规定执行。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
上海农村征收政策主要是《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》沪府发（2011）75号以及《关于贯彻实施<上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定>的若干意见》，其次就是各区各征收基地根据该征收地块的具体情况制定的征收口径政策。
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投稿：唐桂诺
内容审核：李轩教授
