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加盖房屋拆迁补偿注意什么，承租人加盖房屋的归属与补偿:今日房屋拆迁补偿规定更新

发布时间：
2024-09-22 13:01:31
作者：
圣运律师
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加盖房屋拆迁补偿注意什么,承租人加盖房屋的归属与补偿,承租人加盖房屋的归属与补偿问题，涉及房屋所有权和征收补偿的法律规定。以下是对这一问题的详细解答：一、承租人加盖房屋的归属承租人在租赁期间对房屋进行加盖，并不意味着其获得了加盖部分的所有权

加盖房屋拆迁补偿注意什么，承租人加盖房屋的归属与补偿:今日房屋拆迁补偿规定更新

一、加盖房屋拆迁补偿注意什么,承租人加盖房屋的归属与补偿

承租人加盖房屋的归属与补偿问题，涉及房屋所有权和征收补偿的法律规定。以下是对这一问题的详细解答：

一、承租人加盖房屋的归属

承租人在租赁期间对房屋进行加盖，并不意味着其获得了加盖部分的所有权。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十四条，承租人应当妥善保管租赁物，但并未规定其可以通过加盖等方式获得租赁物的所有权。因此，加盖部分的所有权仍归出租人所有。

如果承租人与出租人在租赁合同中明确约定了加盖房屋的所有权归属，则应按照合同约定执行。然而，在没有明确约定的情况下，通常认为加盖部分的所有权归属于出租人。

二、承租人加盖房屋的补偿

在房屋征收过程中，承租人加盖的房屋部分可能会被纳入征收范围。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，征收部门应给予被征收人相应的补偿，包括被征收房屋价值的补偿、搬迁和临时安置的补偿以及停产停业损失的补偿等。这些补偿通常是根据被征收房屋的整体价值来确定的，而不仅仅是针对承租人加盖的部分。

对于承租人加盖部分的补偿问题，首先应明确该部分是否属于合法建筑。如果加盖部分未经相关部门批准或存在违法建设行为，则可能无法获得合法的征收补偿。因此，承租人在进行房屋加盖时，应确保遵守相关法律法规，以确保其权益在征收过程中得到保障。

如果承租人加盖的房屋部分被认定为合法建筑并纳入征收范围，那么承租人有权就其加盖部分的价值主张相应的补偿。具体的补偿金额应根据加盖部分的实际价值、使用年限、对整体房屋价值的贡献等因素来确定。这通常需要通过专业的房地产评估机构进行评估，以确保补偿的公正性和合理性。

综上所述，承租人加盖房屋的归属权通常归属于出租人，但在征收过程中，如果加盖部分被认定为合法建筑并纳入征收范围，承租人有权就其加盖部分的价值主张相应的补偿。具体的补偿金额应根据实际情况进行评估和协商。

二、房屋征收对承租人的补偿

法律主观：

房屋征收过程中，承租人可以主张的补偿内容有租赁房屋的费用，因拆迁而需要承担的搬迁、临时安置费等。但是承租人主要是由房屋出租人进行赔偿，承租人和出租人签订的合同中有约定的按约定。没有约定的，房屋出租人按照损失承担违约责任。

法律客观：

1、搬迁费，又称搬迁补助费。《拆迁条例》第三十一条第一款规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”如果被拆迁人与承租人就该项费用有约定的，按约定办理;若无约定的，则“当房屋由房屋承租人使用时，发给房屋承租人。”2、提前搬迁奖。规定被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内提前搬迁的，拆迁人可以给予搬迁奖励费。北京市政府颁布的《北京市城市房屋拆迁管理办法》(2001年11月1日起施行)第三十二条规定：“被拆迁私有房屋和已购公有住房的所有权人或者租赁房屋的承租人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，拆迁人可以给予提前搬家奖励费。”搬迁奖励费的支付按搬迁费的支付原则办理。3、临时安置补助费(过渡费)。《拆迁条例》第三十一条第二款规定：“在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;……”第三十二条第二款规定：“因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费;……”故当承租人自行安排住处的，则应获得相应的临时安置补助费。4、停产停业损失。《拆迁条例》第三十三条规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。”据此，若因拆迁造成承租人停产、停业的，则承租人有权要求获得相应的补偿。5、添置物品的补偿。《合同法》第二百二十三条第一款的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”承租人改善或者增设的物品主要体现为对房屋的装修及添置的相关设施，如承租人与被拆迁人就此项改善或者增设物品有约定的，则按约定处理;如无特别约定或约定不明的，则此部分的拆迁补偿款应支付给承租人。

三、对各类承租人补偿安置

(一)对直管公房承租人的补偿安置

1、房改前出租的具有福利分房性质公有住房承租人的补偿安置。

对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法有四种：

(1)租赁权安置。安置房应当在同类地区、其使用面积应不少于原房屋使用面积、且继续执行政府规定的租金标准。若安置房的区位低于被拆迁房屋区位或房屋使用面积少于原房屋使用面积的，被拆迁人应适当补偿。搬迁费、提前奖、过渡费及承租人添置物品的补偿归承租人。

(2)货币安置。在实施货币补偿时，还是应区分两种情况，即承租人符合享受房改政策条件的，房屋的成本价归被拆迁人，其余补偿归承租人;承租人不符合享受房改政策条件的，则承租人只能获得搬迁费、提前奖、过渡费及添置物品部分的补偿。

(3)准产权安置。若承租人符合享受房改政策条件的且要求购买安置房的，除将成本价支付给被拆迁人外，由承租人享受被拆迁人的相关权利，其可以要求拆迁人进行产权置换安置。

(4)产权安置。若承租人符合享受房改政策条件，又愿意购买其承租房屋的，则由承租人直接向产权人购买被拆迁房屋，从而成为被拆迁人，并可要求拆迁人进行安置。

2、房改前出租的非福利分房性质的公有住房承租人的补偿安置。

对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法有：

(1)租赁权安置。搬迁费、提前奖、过渡费及承租人添置物品的补偿等归承租人。

(2)货币安置。

3、房改后出租的公有住房承租人。

对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法同房改前出租的非福利分房性质的公有住房承租人的补偿安置方法，但要注意的是廉租住房的承租人有权要求继续承租廉租住房，被拆迁人应当提供相应的廉租住房安置承租人。

4、代管住房承租人的补偿安置。

如果租赁协议明确了代管性质的，则对其进行拆迁补偿安置的方法同房改前出租的非福利分房性质的公有住房承租人的补偿安置方法。如果租赁协议未明确代管性质的，则区别对待：一是按福利分房政策出租的，则按房改前出租的具有福利分房性质公有住房承租人的补偿办法执行;二是通过市场机制出租的，则按照房改前出租的非福利分房性质的公有住房承租人的补偿安置方法执行。

5、对公有非住房承租人补偿安置。

对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法有：

(1)租赁权安置。

(2)货币安置。

6、对变更用途的公房承租人的补偿安置。

若经有权部门批准变更用途的，则按变更后的用途进行补偿安置。若未经有权部门批准，属于被拆迁人或者承租人私自改变用途的，按原用途进行补偿安置。

(二)对自管公房承租人的补偿安置

对自管公房各类承租人的补偿安置原则上按直管公房相同类别承租人的补偿安置方法执行，但还要注意以下两类承租人：

1、对未经批准实施非改居承租人的补偿安置。

对于未经批准实施非改居的，拆迁人应按原用途进行补偿安置，且不再计算停业损失。

对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法有：

(1)租赁权安置。

(2)货币安置。

2、职工集体宿舍承租人的补偿安置。

职工集体宿舍不同于非改居，因为其在规划设计时就是居住用房，不存在用途变更问题;职工集体宿舍又不同于一般的住房，因为其规划设计时是作为单位生产经营办公的配套用房设计的，其用地性质为生产经营用地，而非住宅用地。职工集体宿舍一般由单位免费提供，居住方式有一名职工单独(含双职工家庭)居住也有多名职工共同居住。若单位收取了职工租金的，则承租人有权要求安置。

对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法有：

(1)租赁权安置。

(2)货币安置。

(三)对私房承租人的补偿安置

1、对通过市场机制出租私房承租人的补偿安置。

此类出租房屋的基本特征就是市场化，故在拆迁补偿安置时要充分尊重租赁双方的约定，根据租赁双方租赁协议的约定划分支付拆迁补偿款，在没有约定或约定不明的情况下应作出有利于被拆迁人的判断。

对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法有：

(1)租赁权安置。

(2)货币安置。

2、对带户发还私有住房承租人的补偿安置。

对带户发还私有住房的承租人及被拆迁人进行补偿安置时，若承租人与被拆迁人达成一致解除租赁协议的，则对被拆迁人进行安置;若承租人与被拆迁人不能达成一致解除租赁协议或承租人与被拆迁人就被拆迁房屋一直没有签定租赁协议的，则由政府房管部门对承租人按公有住房承租人实行补偿安置，由拆迁人对被拆迁人按私房进行补偿安置，即实施双重安置。

对此类承租人进行拆迁补偿安置的具体方法如下：

(1)租赁权安置。

(2)货币安置。

(3)准产权安置。

3、对国有企事业改制后私房承租人的补偿安置。

此类承租人是指在改制前承租的国有企事业单位的自管公房，在改制时未剥离而整体出让给私人，此后承租人由公房承租人变成私房承租人。对此类承租人的安置应由产权人负责，不存在政府或原国有企事业主管部门对承租人补偿安置的问题，即不存在双重安置的问题，对此类承租人的补偿安置方法按照对通过市场机制出租私房承租人的补偿安置办法执行。

4、对居改非私房承租人的补偿安置。

对于被拆迁人将房屋用途由居住改为非居房后出租给承租人或者是房屋承租人经产权人同意将住宅房屋用于经营，并取得工商营业执照的，在拆迁时应根据其经营情况、经营年限、纳税等情况参照非居房进行评估。对此类承租人的补偿安置办法按照对通过市场机制出租私房承租人的补偿安置办法执行，

(四)对未超过批建期限临时建筑房屋承租人的补偿安置

补偿此类承租人的具体补偿安置方法如下：

(1)租赁权安置。

(2)货币安置。

(五)对租赁违章建筑或超过批建期限临时建筑的当事人的处置

由于违章建筑或超过批准期限的临时建筑具有一定的利用价值，同样会被用于出租，从而生产对租赁当事人的补偿安置问题。根据《拆迁条例》第二十二条的规定，在拆迁中拆除违章建筑及超过批准期限的临时建筑，均不予补偿，故不论该建筑物使用人是否是善意取得违章建筑或拆除超过批准期限临时建筑的租赁权，均不予补偿安置，使用人添置的物品因拆迁受到损害的，由其自行承担。其与出租人有争议的，可通过民事诉讼程序予以解决。

一、公房拆迁要补偿的有哪些

如果要拆除国家公房，同普通住宅一样，需要给予权利人补偿。补偿需要按照法律规定的标准，按照法定的程序，结合权利人的损失，给予适当补偿。拆除国家直管公房，非住宅房屋实行拆一还一不结算差价;住宅房屋按户偿还，按户计算，每户建筑面积在50平方米以内不结算差价，超面积部分按成本价结算。现实生活中，因公有租赁房屋拆迁产生的纠纷较多，但大多都是因为享有签约权利的承租人对被拆迁房屋获得的补偿后，私自处分或欲占为己有而引起的。公有房屋的租赁权其实是居住权利的体现，其可以转化为财产权利。享有对该房屋居住权利的人员，因对该房屋引起的财产权利，均享有一定份额。那种认为承租人就是房屋唯一权利人的观点是错误的，是对物权的误解。《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。也就是说拆迁公有租赁房屋的，拆迁人要和房屋的承租人签订补偿安置协议，该房屋内的其他居住人，虽然也享有被拆迁房屋的补偿安置利益，但无权和拆迁人签订补偿安置协议。

四、房屋征收过程中,承租人可以主张哪些补偿项目

一、租赁合同中有哪些不属于违约行为

租赁合同不算违约的情形：对于出租人和承租人，只要在以下的情形内解除租赁合同，就不算违约：(一)房屋出租人在下列条件下可以解除租赁合同，收回全部出租房屋或者部分出租房屋。1、房屋租赁协议到期，房屋出租人按约收回租赁房屋；2、出租人家庭人口增多，住房困难，可与承租人协商收回租赁房屋；3、承租人确实另有住房，承租房屋长期闲置，不能物尽其用的；4、屋承租人故意、或者过失将所租房屋损坏，改变房屋用途、拒绝修复或者赔偿的。(二)对于承租人而言，在房屋租赁期间，如果存在以下情况，就可以单方面解除合同。1、出租人未按时交付房屋，经承租人催告后在合理期限内仍未交付；2、出租人交付的房屋不符合房屋租赁合同的约定，致使承租人不能实现房屋租赁的目的；3、出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的；4、出租人不履行检查、维修义务，以致危及承租人安全或健康的。

二、租赁的房租合同

房屋租赁合同，是指承租人与出租人就房屋租赁的相关权利义务达成一致合意，从而签订的协议。具体是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房屋租赁合同遵守一般的合同格式，合同内容应包含房屋租赁双方当事人的个人信息，所租赁房屋的情况以及租赁双方的权利义务等。即主要包括房屋地址、居室间数、使用面积、房屋家具电器、层次布局、装饰设施、月租金额、租金缴纳日期和方法、租赁双方的权利义务、租约等。

三、房屋租赁合同是什么样的？

房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房屋租赁合同遵守一般的合同格式，合同内容应包含房屋租赁双方当事人的个人信息，所租赁房屋的情况以及租赁双方的权利义务。

【本文关联的相关法律依据】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条

为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

第三条

房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第十七条

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。