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低公摊楼房拆迁补偿，拆迁房屋补偿公摊面积的计算:今日楼房拆迁补偿规定更新

发布时间：
2024-09-05 05:08:36
作者：
圣运律师
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低公摊楼房拆迁补偿,拆迁房屋补偿公摊面积的计算,一、什么是公摊面积公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务

低公摊楼房拆迁补偿，拆迁房屋补偿公摊面积的计算:今日楼房拆迁补偿规定更新

一、低公摊楼房拆迁补偿,拆迁房屋补偿公摊面积的计算

一、什么是公摊面积

公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

二、拆迁房屋补偿公摊面积怎么算

房屋征收补偿金的标准直接关系着被征收人的切身利益，从以往情况来看，也是多数土地征收矛盾产生的根源。为此，《条例（草案）》着重进行了规范。记者了解到，国务院《征收条例》规定了房屋征收补偿的最低标准，要求对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

自2006年以来，针对房价趋高的现实情况，依法确立并执行了以就地房屋补贴作为基准的补偿标准，以拆迁区域新建商品住房销售价格作为结算补偿金的标准，并规定了25平方米的住房保证面积、10平方米的住房改善面积以及45平方米的有偿改善面积，在当时较好地保障了被拆迁人的居住权益、改善了其居住条件，得到了社会的认同。但是近几年来，房屋征收基本上为征收多层、补偿高层，高层住宅的公摊面积一般远远大于多层住宅，在一定程度上影响了被征收人居住条件的改善。在调研中，市民对这一问题反映比较强烈，而且，实践中进行的房屋征收项目，也都在具体工作中通过不同方式，增加一定的面积补贴。

基于以上情况，按照保持政策延续性、保证补偿标准不降低并适当改善的总体思路，《条例（草案）》第二十一条规定了以下就地房屋补偿标准：征收住宅房屋实行就地房屋补偿的，应补偿面积按照下列规定执行：

（一）按照被征收房屋面积给予补偿；

（二）被征收房屋面积不足二十五平方米的，按照二十五平方米计算；

（三）增加十平方米住房改善面积；

（四）被征收房屋面积与住房改善面积之和不足四十五平方米的，按照四十五平方米补偿，差额部分由被征收人按照征收区域新建商品住房市场价格的百分之五十支付房款；

（五）被征收人在本市其他区域承租公有住宅房屋或者已按住房制度改革政策购买公有住宅房屋的，该公有住宅房屋面积与被征收房屋面积之和大于二十五平方米的，不适用本款第二项的规定；该公有住宅房屋面积与被征收房屋面积及住房改善面积之和大于四十五平方米的，不适用本款第四项的规定。

二、拆迁补偿公摊面积怎么算

法律分析：公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

《中华人民共和国土地管理法》第四十七条国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

三、房屋拆迁时公摊面积如何赔偿

房屋拆迁时公摊面积单独计入应补偿面积：

1、国务院《征收条例》第二十一条征收住宅房屋实行就地房屋补偿的，应补偿面积按照下列规定执行：

（1）按照被征收房屋面积给予补偿；

（2）被征收房屋面积不足二十五平方米的，按照二十五平方米计算；

（3）增加十平方米住房改善面积；

（4）被征收房屋面积与住房改善面积之和不足四十五平方米的，按照四十五平方米补偿，差额部分由被征收人按照征收区域新建商品住房市场价格的百分之五十支付房款；

（5）被征收人在本市其他区域承租公有住宅房屋或者已按住房制度改革政策购买公有住宅房屋的，该公有住宅房屋面积与被征收房屋面积之和大于二十五平方米的，不适用本款第二项的规定；该公有住宅房屋面积与被征收房屋面积及住房改善面积之和大于四十五平方米的，不适用本款第四项的规定；

（6）补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积。

2、即补偿房屋的公摊面积部分，作为应补偿面积，由征收人给予补偿。

一、太原市拆迁补偿标准

1、征收住宅可换房，可补钱

征收住宅房屋的，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

征收私产房屋，按照评估价格给予补偿;征收直管公产住宅房屋，可采取货币补偿和安置住房两种方式。拥有其它产权住房的直管公房住宅房屋承租人，原则上采取货币补偿方式，补偿标准不超过2000元/平方米。征收单位产住宅房屋比照直管公产住宅房屋补偿;征收单位产非住宅房屋，有合法手续确定给予补偿的，只对产权人予以货币补偿;直管公产或单位产房屋征收后，产权人与承租人解除租赁关系。

2、搬迁补偿标准

因征收住宅房屋造成的搬迁补偿，搬迁费按房屋建筑面积15元/平方米计算，不足600元的按600元支付。期房安置的，搬迁费按两次计算，一次付清。

因征收住宅房屋造成的临时安置补偿，被征收人自行过渡的，临时安置费按被征收房屋建筑面积每月20元/平方米计算，不足800元/月的按800元/月支付。提供周转房的，被征收人不享受临时安置补贴。

高层安置房屋过渡期限为3年。过渡期限自被征收人搬迁之日起计算。

房屋征收部门不得擅自延长过渡期限。确需延长过渡期限的，从逾期之月起增加临时安置费，每逾期一年(含一年)，在原临时安置费标准的基础上增加20%。

临时安置费自被征收人搬迁之日起按月计算，首次发放期为12个月，之后每6个月发放一次。在通知办理房屋安置手续期限内，被征收人不办理手续的，停止发放临时安置费。

二、被征收房屋怎么计算面积

被征收房屋的建筑面积以房屋所有权证或房屋租赁证标注建筑面积为准;未标注建筑面积的，平房建筑面积按使用面积×1.334计算，楼房建筑面积以实测建筑面积为准。

被征收房屋用途以房屋所有权证标注为准;未标注用途的，以产权档案记录为准;未记录用途的，以规划部门的认定为准。

二、赣州市章贡区拆迁补偿标准是多少？

1、征收土地拆迁合法住宅房屋、附属房屋以及其他建(构)筑物和设施的，拆迁单位应当按照市人民政府公布的标准对被拆迁人进行补偿。

2、拆迁有权机关批准建造的住宅房屋应当给予补偿。拆迁住宅房屋的补偿包括住宅房屋拆迁补偿和区位补助两部分。

住宅房屋的补偿面积按照以下方法认定：

(1)办理了房屋产权证的，以房屋产权证载明的建筑面积为准。

(2)没有办理房屋产权证的，在审批机关批准的宅基地文件注明的建筑面积内，以实际建筑面积为准。

(3)没有办理房屋产权证、宅基地批准文件又未明确建筑面积的，按实际建筑面积进行补偿。但征地方案公告后新建、扩建的住宅房屋面积不予认定。

三、收房时还要交哪些费用

1、契税

目前国家规定契税征收税率为3%至5%，具体要以当地政策为准。个人首次购买90平方米及以下普通住房契税按1%征收。

2、住房维修基金

商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

3、房屋尾款

关于这个尾款一般是根据双方合同规定，在交房时候把房屋尾款付清，对于贷款买房的业主来说，这就意味着你们该办理贷款了。

4、房屋面积差补款

这部分款项可以是业主交给开发商的，也可能是开发商补退给业主的，这就要看合同规定面积和实际测量面积的差来确定。所以在收房时候要根据《面积实测表》(测绘部门总结的)来计算误差。

5、证照印花税

证照印花税：5元/本。工本费：10元/本。

四、回迁房公摊面积是多少

回迁房公摊面积：

1、普通的多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下,公摊的系数约在10%-15%;

2、带电梯的小高层的住宅,公摊的系数约在15%-20%;

3、高层的住宅相对更高一些,约在20%-25%。

回迁房与普通商品房在公摊面积上的规定虽然差不了多少，但仔细对比两者还是有很大差别的。回迁房面积是按照拆迁户原来的建筑面积来计算的。

另外，回迁房的斜面结构屋顶、不规则围护物、变形缝、墙体等也算入回迁房的公摊面积。但是有一点是不同的，那就是楼梯下方的空间面积、走廊外的通道、阳台、挑廊等建筑都不属于回迁房的公摊面积。所以回迁房虽然属于小产权，但是在公摊面积上还是有些优势的。

被征收住宅房屋建筑面积公摊系数低于产权调换房屋建筑面积公摊系数的，应当对被征收人或公有房屋承租人增加建筑面积补助。

【法律依据】：

《中华人民共和国民法典》

第二百四十三条：

为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

五、拆迁安置房公摊面积多少违法

法律分析：

一、一般来说,普通的多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下,公摊的系数约在10%-15%;带电梯的小高层的住宅,公摊的系数约在15%-20%;高层的住宅相对更高一些,约在20%-25%。超过这个标准就涉嫌违法了。

二、安置房公摊面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等。为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间为：仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;售房单位自营、自用的房屋.为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

衍生问题：

买安置房的风险有什么？

1、政策因素。根据相关法规及政策规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

2、价格因素。目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大。特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。

3、人的因素。共有人是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。