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一、房地产开发企业土地增值税政策解析之可扣除项目

土地增值税不同于增值税，土地地增值税是针对土地的增值而设置的税种。<\/span><\/h3>

计算土地增值税应纳税额并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税 ( 这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额 ) 因此要计算增值额首先必须确定扣除项目。<\/span><\/p>

一、税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括如下几项:<\/span>
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（一）取得土地使用权所支付的金额 <\/strong><\/span><\/p>

取得土地使用权所支付的金额包括两方面的内容:<\/span><\/p>

( 1 ) <\/span>纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，<\/span><\/p>

<\/p>

( 2 ) <\/span>纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。它是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。<\/span>
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（二）房地产开发成本。<\/strong><\/span><\/p>

房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。<\/span><\/p>

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<\/span>（三）房地产开发费用<\/strong><\/span><\/strong><\/p>

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。根据现行财务会计制度的规定，这三项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。<\/span><\/p>

故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际<\/span>发生的费用进行扣除，而按《实施细则》的标准进行扣除。<\/span><\/p>

《实施细则》规定：<\/span><\/p>

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<\/span><\/span>例：某企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额（不含增值税，下同）为1000万元；房地产开发成本为6000万元；向金融机构借入资金发生利息支出400万元（能提供金融机构贷款证明且可以按转让房地产项目合理分摊），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该房地产所在地政府规定能提供金融机构贷款证明且可以合理分摊利息支出的，其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。<\/span><\/span><\/span><\/p>

该企业允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）*5%=650万元。
<\/p>

（四）与转让房地产有关的税金<\/strong><\/span><\/p>

与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除 。<\/span><\/p>

需要明确的是，房地产开发企业按照《 施工、房地产开发企业财务制度 》 有关规定 ,其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税 ( 按产权转移书据所载金额的 0.5 ‰ 贴花 ) 允许在此扣除 。<\/span><\/p>

房地产开发企业转让房地产的印花税能否扣除？<\/span><\/p>

【说明】根据2016年12月3日财政部发布的关于印发《增值税会计处理规定》的通知（财会（2016）22号，全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房地产、城镇土地使用税、车船税、印花税等相关税费；利润表中的“营业税金及附加”项目调整为”税金及附加“项目。<\/span><\/p>

上述规定自2016年12月3日起施行，国家统一的会计制度中相关规定与该文件不一致的，应按该文件执行。2016年5月1日至该文件施行之间发生的交易由于该文件而影响资产、负债等金额的，应按该文件调整。<\/span><\/p>

因此，印花税不再列入管理费用，由于国家税务总局没有跟进政策，房地产开发企业的印花税能否作为税金及附加扣除存在争议。<\/span><\/p>

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（五）其他扣除项目<\/strong><\/span><\/p>

对从事房地产开发的纳税人可按 《 实施细则 》 第七条 ( 一 )，( 二 ) 项规定计算的金额之和，加计20 % 的扣除。<\/span><\/p>

应特别指出的是: 此条优惠<\/span>只适用于从事房地产开发的纳税人<\/span>，除此之外的其他纳税人不适用。这样的规定，目的是抑制炒买炒卖房地产的投机行为，保护正常开发投资者的积极性 。<\/span><\/span><\/p>

【提示】<\/span><\/p>

（1）<\/span>此项加计扣除仅对从事房地产开发的纳税人有效，非房地产开发的纳税人不享受此项政策；<\/span><\/p>

（<\/span>2）取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。<\/span><\/span><\/p>

【案例】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付金额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定，计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；与转让该商品房有关的税金为200万元（不含印花税）。<\/span><\/p>

计算转让该商品房项目缴纳的土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的合计金额=10000×（10%+20%）=3000（万元）。<\/span><\/p>

（六）旧房及建筑物的评估价格<\/strong><\/span><\/p>

纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除 。<\/span><\/p>

旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。重置成本价的含义是: 对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算 建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。成新度折扣率的含义是: 按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。<\/span><\/p>

例如，一栋房屋已使用近 10 年 ,建造时的造价为 1000 万元，按转让时的建材及人工费用计算，建同样的新房需花费 5000万元，假定该房有六成新，则该房的评估价格为: 5000 × 60 % = 3000 ( 万元 ) 。 <\/span><\/p>

例如，某企业转让一幢使用过多年的办公楼，经当地税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新度折扣率为70%，则该办公楼评估价格=12000×70%=8400（万元）。<\/span><\/p>

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根据《 土地增值税暂行条例 》第六条第 ( 一 )，( 三 ) 项规定的扣除项目的金额 ( 即: 取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格 )，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5 % 计算扣除 。<\/span><\/p>

计算扣除项目时“每年 \" 按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过 1 年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为 1年 。<\/span><\/p>

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为 \" 与转让房地产有关的税金” 予以扣除，但不作为加计 5 % 的基数 。<\/span><\/p>

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据 《 中华人民共和国税收征收管理法 》 第三十五条的规定，实行核定征收。 。<\/span><\/p>

【例】位于县城的某商贸公司（增值税一般纳税人）2016年12月销售一栋旧办公楼，取得含增值税收入1000万元，缴纳印花税0.5万元。因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2013年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元（能提供契税完税凭证）。已知该公司选择简易计税办法计算增值税，则该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为（ ）万元。<\/span>
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【答案】可扣除项目金额的合计数=600×（1+5%×4）+18+0.5+（1000-600）÷（1+5%）×5%×（5%+3%+2%）=740.40（万元）<\/span><\/p>

总结归纳如下：<\/span><\/p>

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内容来自百家号 查看原文<\/a><\/p>

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来源：中国法院网-房地产开发企业土地增值税政策解析之可扣除项目，婚前父母赠与的房产离婚时能分割吗