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房屋拆迁后期补偿上升，保障性租赁住房政策:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2025-03-18 11:16:15
作者：
圣运律师
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房屋拆迁后期补偿上升,保障性住房折旧费,保障性住房的折旧费主要涉及固定资产折旧的概念。折旧费是指企业所拥有的或控制的固定资产按照使用情况计提的折旧费用。对于保障性住房这一固定资产，其折旧费用的计算和处理需遵循相关法律法规。一、关于折旧费用的

房屋拆迁后期补偿上升，保障性租赁住房政策:今日拆迁补偿法律在线咨询

一、房屋拆迁后期补偿上升,保障性住房折旧费

保障性住房的折旧费主要涉及固定资产折旧的概念。折旧费是指企业所拥有的或控制的固定资产按照使用情况计提的折旧费用。对于保障性住房这一固定资产，其折旧费用的计算和处理需遵循相关法律法规。

一、关于折旧费用的计算，通常有以下几种方法：

使用年限法：按预计的使用年限平均分摊固定资产价值。这是一种直线法，若以时间为横坐标，金额为纵坐标，累计折旧额在图形上呈现为一条上升的直线。

工作量法：按规定的总工作量（如总工作小时、总工作台班、总行驶里程数等）计提固定资产折旧。这种方法适用于某些价值较大，使用不均匀的生产专用设备和运输设备等。

加速折旧法：包括使用年限数字总和法和双倍余额递减法。前者是将应计折旧总额乘以剩余可用年数与可使用年数所有数字总和之比，作为某年的折旧费用额；后者是根据各年年初固定资产折余价值和双倍的不考虑残值的直线法折旧率计提各年折旧额。

二、关于保障性住房的折旧费处理，需注意以下几点：

根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定，企业按照规定计算的固定资产折旧，在计算应纳税所得额时，准予扣除。这意味着保障性住房的折旧费用可以在企业所得税前扣除，降低企业税负。

折旧费用的计算需遵循相关会计准则和税法规定，确保准确、合规地反映保障性住房的价值损耗。

对于已足额提取折旧仍继续使用的固定资产，不得再计算折旧扣除。因此，在保障性住房达到预定使用年限后，即使仍在使用，也不再计提折旧费用。

综上所述，保障性住房的折旧费是企业根据固定资产使用情况计提的费用，用于反映资产价值随时间的损耗。其计算和处理需遵循相关法律法规和会计准则，以确保准确、合规地反映企业的财务状况和经营成果。

二、保障性租赁住房政策

保障性租赁住房的新政策是指国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。对象和标准：主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题；以建筑面积不超过70平方米的小户型为主；租金低于同地段同品质市场租赁住房租金；准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设。一、保障性租赁住房政策有哪些1.土地支持政策:利用集体经营性建设用地发展保障性租赁住房，相关用地使用权出租、出让及其最高年限，转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照住宅用途的国有建设用地执行。2.金融支持政策:支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款。支持银行业金融机构向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款发放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。3.税费支持政策:利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。住房租赁企业向个人出租保障性租赁住房可选择适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租保障性租赁住房的，按4%的税率征收房产税；新开工建设的保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。4.价格支持政策：取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民阶梯价格标准执行。5.简化审批流程：依托工程建设项目审批管理系统，保障性租赁住房项目审批时限压缩在40个工作日以内。落实联合验收制度，全面推行“统一受理、并联推进、一口出件”。保障性租赁住房新政策二、保障性租赁住房的定位保障性租赁住房与公租房、共有产权房共同构成了我国住房保障体系的“三驾马车”。发展保障性租赁住房，是“十四五”住房建设的重点任务。这类住房，具体租给：新市民，如进城务工人员；青年人，如刚毕业大学生；优先保障从事基本公共服务的住房困难群众。三、保障性租赁住房的五种建设方式：1.利用集体经营性建设用地建设2.利用企事业单位自有闲置土地建设3.利用产业园区配套用地建设4.利用非居住存量房屋建设5.适当利用新供应国有建设用地建设鼓励把保障性租赁住房建到交通比较方便的区域，重点要利用存量土地、存量房屋，在老城区、园区或者交通便利的区域建设保障性租赁住房，避免出现选址偏远问题四、发展保障性租赁住房会带来哪些积极影响1.有利于促进以人为核心的新型城镇化，缓解新市民、青年人的住房困难2.有利于推动加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度3.有利于缓解住房租赁市场结构性供给不足。弥补住房租赁市场缺少小户型、低租金房源的问题4.有利于培育和发展住房租赁企业5.有利于促进房地产市场平稳健康发展法律依据《中华人民共和国民法典》第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百一十条承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。第七百一十五条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

三、固定资产房屋折旧率

法律主观：固定资产折旧方法，指将应提折旧总额在固定资产各使用期间进行分配时所采用的具体计算方法。固定资产折旧的方法年限平均法：概述平均年限法又称直线法，是最简单并且常用的一种方法。此法是以固定资产的原价减去预计净残值除以预计使用年限，求得每年的折旧费用。计算公式：年折旧率=（1－预计净残值率）÷预计使用寿命（年）×100%月折旧额=固定资产原价×年折旧率÷12年限平均法不足：首先，固定资产在使用前期操作效能高，使用资产所获得收入比较高。根据收入与费用配比的原则，前期应提的折旧额应该相应的比较多。其次，固定资产使用的总费用包括折旧费和修理费两部分。通常在固定资产使用后期的修理费会逐渐增加。而平均年限法的折旧费用在各期是不变的。这造成了总费用逐渐增加，不符合配比的原则。再次，平均年限法未考虑固定资产的利用程度和强度，忽视了固定资产使用磨损程度的差异及工作效能的差异。最后，平均年限法没有考虑到无形损耗对固定资产的影响。年限平均法优点：平均年限法最大的优点是简单明了，易于掌握，简化了会计核算。因此在实际工作中得到了广泛的应用。固定资产折旧方法工作量法：工作量法，又称变动费用法。是根据实际工作量计提折旧额的一种方法。它的理论依据在于资产价值的降低是资产使用状况的函数。根据企业的经营活动情况或设备的使用状况来计提折旧。假定固定资产成本代表了购买一定数量的服务单位(可以是行驶里程数，工作小时数或产量数)，然后按服务单位分配成本。这种方法弥补了平均年限法只重使用时间，不考虑使用强度的特点。计算公式：单位工作量折旧额=固定资产原价×（1－预计净残值率）/预计总工作量某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量×单位工作量折旧额工作量法的缺点:首先，同平均年限法一样，未能考虑到修理费用递增以及操作效能或收入递减等因素。再次，资产所能提供的服务数量也难于准确的估计。最后，工作量法忽视了无形损耗对资产的影响。工作量法的优点:当然，由于工作量法自身的特点，在有些情况下使用工作量法反而比较合理。当有形损耗比无形损耗更重要量。或在各个期间资产使用不均衡的。不经常使用，因此其使用程度与产品的生产工作量有关。在这些条件下，可以选择工作量法。适用范围：实际工作中，在运输企业和其他的专业车队和客货汽车。某些价值大而又不经常使用或季节性使用的大型机器设备中，可以用工作量法来计提折旧。固定资产折旧方法加速折旧法：加速折旧法也称为快速折旧法或递减折旧法。其特点是：在固定资产有效使用年限的前期多提折旧，后期则少提折旧。从而相对加快折旧的速度，以使固定资产成本在有效使用年限中加快得到补偿。类型：在具体实务中，加速折旧方法又包括年数总和法和双倍余额递减法两种。加速折旧方法在理论上有其合理性：首先，固定资产的净收入在使用期是递减的。固定资产在前期效能高，创造的收入也大。同时，固定资产的大部分投资者在投资初期会加大对固定资产的利用程度。其次，固定资产的维修费用逐年增加。再次，未来净收入难于准确估计，早期收入比晚期收入风险小。最后，加速折旧法考虑了无形损耗对固定资产的影响。因此采用加速折旧方法的优点有：①最初几年工作效能高，收入大，相应的折旧费用大，符合成本与收入的配比原则。同时，早期多提折旧也符合谨慎性原则。②通过提高折旧水平可及早收回投资，即可减少无形损耗，通货膨胀带来的投资风险。③可以用递减的折旧费抵补递增的维修费，使企业利润在正常生产年份保持稳定。④可以加快固定资产设备的更新，促进企业技术进步，刺激生产和经济增长，从而增加国家财政收入。⑤折旧具有“税收挡板”的作用，由于递延了税款，企业可以获得一笔无息贷款。这是政府鼓励投资，刺激生产，推动经济增长的一种政策性举措。适用范围：加速折旧法具有其科学性和合理性，根据其特点适用于技术进步快，在国民经济中具有重要地位的企业。如电子生产企业，船舶工业企业，飞机制造企业，汽车制造企业，化工医药等。3.1双倍余额递减法双倍余额递减法，是指在不考虑固定资产预计净残值的情况下，根据每期期初固定资产原价减去累计折旧后的金额（即固定资产净值）和双倍的直线法折旧率计算固定资产折旧的一种方法。计算公式：年折旧率=2÷预计使用寿命（年）×100%月折旧额=固定资产净值×年折旧率÷12由于每年年初固定资产净值没有扣除预计净残值。因此，在双倍余额递减法下，必须注意不能使固定资产的净值低于其预计净残值以下。通常在其折旧年限到期前两年内，将固定资产净值扣除预计净残值后的余额平均摊销。3.2年数总和法年数总和法，又称年限合计法，是将固定资产的原价减去预计净残值的余额乘以一个固定资产尚可使用寿命为分子、以预计使用寿命逐年数字之和为分母的逐年递减的分数计算每年的折旧额。计算公式：年折旧率=尚可使用寿命/预计使用寿命的年数总和×100%月折旧额=（固定资产原价－预计净残值）×年折旧率÷12某设备预计使用5年，则预计使用寿命的年数总和为15（5+4+3+2+1）。第2年时尚可使用寿命为4，此年的年折旧率为4/15。

四、住房折旧的计算方法

法律主观：年限平均法的计算公式如下：年折旧率=(1-预计净残值率)/预计使用寿命(年)×100% 月折旧率=年折旧率/12 月折旧额=固定资产原价×月折旧率【例1】甲公司有一幢厂房，原价为5000000元，预计可使用20年，预计报废时的净残值率为2%。该厂房的折旧率和折旧额的计算如下：年折旧率=(1-2%)/20=4.9% 月折旧率=4.9%/12=0.41% 月折旧额=5000000×0.41%=20500(元) 本例采用的是年限平均法计提固定资产折旧，其特点是将固定资产的应计折旧额均衡地分摊到固定资产预计使用寿命内，采用这种方法计算的每期折旧额是相等的。 2.工作量法工作量法的基本计算公式如下：单位工作量折旧额=固定资产原价×(1-预计净残值率)/预计总工作量某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量×单位工作量折旧额【例2】某企业的一辆运货卡车的原价为600000元，预计总行驶里程为500000公里，预计报废时的净残值率为5%，本月行驶4000公里。该辆汽车的月折旧额计算如下：单位里程折旧额=600000×(1-5%)/500000=1.14(元/公里) 本月折旧额=4000×1.14=4560(元)本例采用工作量法计提固定资产折旧，工作量法是指根据实际工作量计算每期应提折旧额的一种方法。 3.双倍余额递减法双倍余额递减法的计算公式如下：年折旧率=2/预计使用寿命(年)×100% 月折旧率=年折旧率/12 月折旧额=每月月初固定资产账面净值×月折旧率【例3】某企业一项固定资产的原价为1000000元，预计使用年限为5年，按双倍余额递减法计提折旧，每年的折旧额计算如下：年折旧率=2/5×100%=40% 第1年应提的折旧额=1000000×40%=400000(元) 第2年应提的折旧额=(1000000—400000)×40%=240000(元) 第3年应提的折旧额=(600000—240000)×40%=144000(元) 从第4年起改用年限平均法(直线法)计提折旧。第4年、第5年的年折旧额=[(360000-144000)-4000]/2=10600(元) 每年各月折旧额根据年折旧额除以12来计算。本例采用了双倍余额递减法计提固定资产折旧，双倍余额递减法是指在不考虑固定资产预计净残值的情况下，根据每期期初固定资产原价减去累计折旧后的金额和双倍的直线法折旧率计算固定资产折旧的一种方法。采用双倍余额递减法计提固定资产折旧，一般应在固定资产使用寿命到期前两年内，将固定资产账面净值扣除预计净残值后的净值平均摊销。 4.年数总和法年数总和法计算公式如下：年折旧率=(预计使用寿命-已使用年限)/预计使用寿命×(预计使用寿命+1)/2×100% 或者：年折旧率=尚可使用年限/预计使用寿命的年数总和×100% 月折旧率=年折旧率/12 月折旧额=(固定资产原值-预计净残值)×月折旧额

五、什么是保障性住房

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。中国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。保障房主要分类具体如下：1、经济适用房。经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭；2、廉租房。廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房；3、公共租赁房。指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴；4、定向安置房。安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征地拆迁房屋的农户；5、两限商品房。6、安居商品房。法律依据：《中华人民共和国保障性住房管理办法》第三条保障性住房的建设和管理，应当适应产城一体的城镇化发展需要，与经济发展和公共服务相统筹，与产业功能、城市功能和生态功能相协调，坚持统筹规划、合理布局，政府主导、社会参与，管办分开、市场运作，保障基本、动态管理，租补分离、并轨运行，公开公正、严格监督的原则。