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南方拆迁楼房有补偿吗，哪几类房子千万不能买:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2025-03-14 14:00:28
作者：
圣运律师
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南方拆迁楼房有补偿吗,这些地段的房子不能买,1、飞机航线及铁道、高架桥、立交桥旁的房子。2、紧挨变电站、加油站的房子。3、垃圾处理厂、工业区附近的房子。4、殡仪馆、坟场附近的房子。5、玻璃幕墙对面的房子。6、能直接看到大烟囱的房子。7、高压

南方拆迁楼房有补偿吗，哪几类房子千万不能买:今日拆迁补偿法律在线咨询

一、南方拆迁楼房有补偿吗,这些地段的房子不能买

1、飞机航线及铁道、高架桥、立交桥旁的房子。

2、紧挨变电站、加油站的房子。

3、垃圾处理厂、工业区附近的房子。

4、殡仪馆、坟场附近的房子。

5、玻璃幕墙对面的房子。

6、能直接看到大烟囱的房子。

7、高压线、信号塔附近的房子。

8、危险品、化工厂附近的房子。

此外，在平时的看房经验中，一些位于远郊、地段偏远的小开发商开发的楼盘，周边无地铁、无规划、无商业、无人气、无学区的毫无卖点的房子，入住率也非常低，整个楼盘给人的感觉就是荒废了，这类楼盘也慎买，买房的时候需要留意，考虑周到。

一、这些房产类型的房子慎买

1、买了市中心的老旧二手房，再想卖出就难了，除非为学位房，对口重点名校。

2、产权不明的房子，或者40年、50年产权的房子，这类房子，出租的话，收益还行，再出售，就不好说了。

3、还建房建筑质量、小区环境和物业服务方面本就一般，买了还建房，再想卖出，也是比较难的。

二、小区、房子本身的原因导致的贬值

1、物业服务不好，口碑差，业主与物业经常起冲突;业主素质低下，小区经常被盗或发生凶杀案、砍人事件，负面新闻频出，这些在入住后，会严重影响到楼盘的升值。

2、房屋质量不好，如电梯故障频发，墙体开裂，楼栋下沉等，这些通常会在期房入住后体现。

3、购买了一楼和顶楼的房子，再转手卖出，可就不好了，尤其在南方，几次大的暴雨袭击，很多一楼的房子都被淹，家具全泡水;顶楼的房子也受到雨水的冲刷，有朋友购买了顶楼，后悔莫及，大暴雨来袭前，每次都得提前做好防范措施。

4、土地前身不好的房子，如土地是围湖造地而来，土地前身是化工厂。此次南方洪涝灾害，有城市的部分区域淹得比较厉害，水也难排水，被媒体曝光土地前身是围湖造地而来，这类房子要小心。

5、小区周边经营管理混乱，经营有色情场所，或者经常发生打架斗殴等事件，使得小区的口碑比较差，也会对升值带来影响。

6、户型问题。房子的户型比较奇葩，不符合常规，尤其是这个户型触犯了一些风水禁忌，也会使得房屋贬值。

买房的时候，切忌不要贪图便宜，如果一个楼盘比周边临近的盘价格低了不少，那肯定楼盘存在一些问题，能卖出好价格的时候，开发商会毫不吝啬的开高价。买房族，尤其是刚需买房族，在买房的时候，一定要避开那些会让你的钱贬值的楼盘。

房子保值很重要4个技巧教你选保值好房

当下人们买房子的原因其实大同小异，除了希望能拥有一个属于自己的家之外，也把购房当作投资的一种。在大多数购房者的心里，购买一处有增值潜力的房产，远比把希望寄托于股市大海让人安心。

然而，房子不论是自住还是投资，都希望在若干年后能够升值，而升值前提是保值。因此，对于购房者来说，辨析什么样的房子能够保值，着实关键。以下条件则是房子保值并升值的必备几点：

一、地段

首先选地段，地段好价格就更具稳定性，这是房地产中永久不变的真理。中心城区和成熟的商业区的楼盘的保值空间比较大，这是由土地的稀缺性，难以复制性决定的，地皮有限，开发后就被长期使用下去，不能轻易改变，由于人口的密集度高，商业相对成熟，但是楼房资源有限，所以区域内的房产一直处于供不应求的局面，供需失衡的结果肯定是房屋价格的逐步走高，保值空间比较大。

二、配套

房屋所在小区配套成熟也是非常重要的。如果楼盘所在位置的配套十分成熟，内配有学校，餐厅，健身场所，超市等完善的设施，不但能给居住的社区居民带来更多的便利，还会对于外界的人产生吸引力，那么该楼盘总处于热销状态，自然而然就保值了。

三、交通

地铁沿线房产保值性能强。因为道路交通拥挤，车多人多，特别是在早高峰和晚高峰时段，被堵在路上的时间更难把控，选乘地铁可以有效摆脱这种困境，节约时间，节省精力。其次，地铁沿线的房屋易出租，收益稳定，房屋基本不存在空置的问题，所以无论投资客还是自住客选择都是比较合适的。

四、户型

购房者买房子第一层次需求就是其使用功能，如果这一基本需求都不能满足，房子就很难卖出好的价格。房子的空间利用，楼层的层高高度，挑空空间的合理运用，及整个格局的结构规划与整个建筑设计风格是关联一体的。如楼梯的位置，厨房的面积方向，房间的布局及数量，洗浴室的配套卡位等，既给房主提供最大方便，又不失家的温馨和美感。

二、哪几类房子千万不能买

一、开发商的原因办不到房产证(不动产证)

有的房产开发商破产、资质被取消、未取得相关许可证件、房子没有通过验收，开发企业将房屋重复销售(未经合同备案)，开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金，这样的房产是办不了房产证(不动产证)。

所以，为保障自身权益，建议一定要购买大房产开发商的、“五证”齐全的房子，还要看合同中是否有关于房产证办理期限的约定以及相关违约责任，为日后维权保留书面证据。

二、被查封、抵押的房屋或者土地

有些人付了定金、首付，签了房产合同，房子却无法过户，原因很多，其中包括房子被抵押或者查封了，这类房子无法在房地产交易中心办理过户，买家自然拿不到房产证(不动产证)。因为现在房产交易就要换发不动产证，一些地方发现存在土地被查封、抵押的情况，如果土地被查封、抵押，也办不了不动产证。中部一省会城市，就出现几十个小区的土地有问题，房子不能交易的情况。

所以，大家签房产合同前一定要亲自去房产交易中心、不动产中心做产权调查，确认房子和土地处于无抵押、无查封状态。

三、未满5年经济适用房

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。《经济适用住房管理办法》第三十条规定：经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

所以，尽量不要买这类房子，问题会比较多。当然，可以找专业人士进行帮助或者找中介进行担保处理。

四、集资房

集资房是政策性住房，是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，以拥有的划拨土地建设、按成本价出售给内部职工的房屋，不能在市场上自由流通，不能随便买卖。职工想要转让集资房，首先要取得合法的房屋所有权证书，其次，要经过产权共有人的单位的同意，而且单位具有优先购买的权利。

所以，别买违章建筑集资房。要查看市政规划，向开发商询问是否办了报建手续。并要找专业人士了解集资房开发商资质等问题。同时，购买集资房要看卖方是否拥有房子的全部产权，包括房产证、土地使用权，同时看单位有无特别限制条款，等取得房产管理部门对外出售许可后，才能买卖。如果你要买集资房，最好卖方个人已经拿到了房产证，这样才不会有大风险。

五、未满3年的动迁房

拆迁安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。有资料说，拆迁安置房的权利人是开发商，没有个人房产证，部分城市规定拆迁安置房未满三年的不能转让、买卖。上海规定不满3年的动迁房不能转让、出租，如果卖方买了这样的房子，无法贷款、更无法过户。根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。

所以，动迁房买卖，尤其是未满3年的动迁房买卖合同有效，但不能过户，存在法律风险，在交易前一定要查明该动迁房的真实“房东”、动迁房是否已被法院查封、已进行抵押等风险。

另外，拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。

六、小产权房

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。

小产权房售价低，买房成本也低。但是，按照现行法律，“小产权房”没有合法流转空间，它建在集体土地上，不允许对外销售，购买这类房子拿不到产权证。

所以，购买小产权房没有法律保护买家权益，一旦卖家反悔，诉至法院买家必输，不规范的地方还有很多，建议购买要谨慎。

当然，此前有政策说宅基地及在这之上建的房屋(小产权房)不是不可以交易，但只能在农民之间交易，在农村市场中流通。前一段时间，有关部门联合出台了《关于建设城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》，明确提出允许进城落户人员自愿有偿退出或转让宅基地。但没有说到小产权房的问题。

三、购房时有哪些楼盘不能买

一、看开发商：不良开发商的房屋不能买

经常会有人这样建议：买房子一定要选大开发商。从现实情况来看，同一地段大开发商的房价也是要比小开发商贵一点的。这是因为大开发商在品牌实力、施工质量、配套设施等方面都更有保障。当然，买大开发商的房子，付出的成本更高，需要量力而为。但无论大开发商还是小开发商都应当选择正规的、五证齐全的。

而一些不良开发商在开发完房产后，遇到销售业绩不佳，会直接把项目转让他人，自己却抽身走人。这样的开发商不仅口碑不好，如果房子出现问题，购房者都找不到人，居住生活没有保证。

二、看媒体报道：“负面”楼盘不要买

烂尾楼应该是购房者很害怕遇到的情况，出现之后购房者往往面临维权艰难的困境。随着网络的日益发达，购房者对于楼盘的信息了解的途径也逐渐增多，因此购房者可以透过网络或媒体的报道提前获取房屋各类信息。对于一些负面新闻很多的楼盘，购房者应该精挑细选，谨慎购买。而对于有漏水、外墙脱落、墙体开裂等质量问题的房屋，购房者也不要购买，以免影响生活。

三、看土地前身：有问题的房屋不要买

什么是土地前身不好呢？常见的“不好的土地前身”主要是指化工厂和坟场。由于化工厂污染极大，遗留下的土壤含磷、硫和硫化钠污泥，对居住者的身体健康是不利的。土地前身为坟场主要影响购房者的心理，这就看购房者的心态。

四、看楼盘环境：治安不好的房屋不要买

楼盘的治安情况不稳会对居住者的人身安全造成隐患。而如何看治安环境呢？主要看周边是否有破破烂烂的民房、色情场所、垃圾堆、停满黑车等等。

五、看污染情况：临近污染源的房子不要买

噪音、灰尘、尾气污染等一系列问题会严重影响到居住者的日常起居。因此在选房时，要注意观察楼盘附近是否有污染源。

一般而言如楼盘距离高架桥、厂房、轨道交通过近会产生受污染严重。高架桥旁边的房屋和距离轨道交通过近的房屋存在噪音、灰尘、尾气污染等一系列问题。厂房附近房屋不仅污染严重，而且存在安全隐患。