购房人拆迁补偿,购房消费者与被拆迁人权利的冲突问题,房屋拆迁涉及老百姓的切身利益，被拆迁人属于弱势的、被动的群体，法律应当重点保护被拆迁人的利益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房解释》）
房屋拆迁涉及老百姓的切身利益，被拆迁人属于弱势的、被动的群体，法律应当重点保护被拆迁人的利益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房解释》）第7条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人的，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。从该规定可以推知，被拆迁人选择产权调换，其基于安置协议而取得对约定的安置房屋所有权的请求权，并非一种纯碎的债权，而是对其原有房屋所有权的权利延伸，至少具有物权性质。根据房屋性质的不同，被拆迁人的房屋可分为住宅用房和商业用房。商业用房所有权人的主要目的是利用该房屋进行经营，而住宅房屋所有权人的主要目的是以该房屋满足其居住的基本生活需要。被拆迁的住宅房屋所有权人选择产权调换，与购房消费者购买商品房的目的一样，都是为了满足其居住需要的基本生存利益，因此，住宅房屋的被拆迁人的安置权与购房消费者权利均属于基本生存权范围，应受到同等的保护。当购房消费者与住宅房被拆迁人的权利发生冲突时，应分别不同情况处理：
1、拆迁人与被拆迁人签订产权调换补偿安置协议，就安置房屋的坐落、面积等进行具体约定后，拆迁人将同一房屋出售给购房人的，由于拆迁协议对标的房屋的安置时间上先于房屋买卖合同对房屋的出售，被拆迁人就明确具体的标的房屋享有的权利是原房屋所有权的延续，因此应优先保护被拆迁人对安置房屋的权利，此时应适用《商品房解释》）第7条的规定。
2、出卖人将标的房屋出售后，又就该房屋与被拆迁人签订安置协议的。
（1）如果房屋买卖合同已经登记，由于登记具有对抗第三人的效力，且买卖合同成立在前，应保护购房消费者的权利。
（2）如果房屋买卖合同未为登记，应分别情况处理：被拆迁人已入住的，由于入住的行为表明拆迁人已经履行拆迁协议的房屋交付义务，被拆迁人已接受交付并对房屋为占有使用，应优先保护已入住的被拆迁人；购房消费者已入住的，同理应优先保护购房消费者，此时不宜适用《商品房解释》）第7条的规定；均未入住的，基于双方均无权利的外观显征以及权利优先保护的法定性，应按照合同有效成立的时间顺序，优先保护合同成立在先的权利人。
商品房拆迁的赔偿包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费，其中房屋补偿费按结构和折旧程度划档计算，周转补偿费根据临时居住条件划档，奖励性补偿费由当地政府根据实际情况确定，拆建单位必须严格执行。
法律分析
商品房拆迁的赔偿如下：
1.房屋补偿费，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算；
2.周转补偿费，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴；
3.奖励性补偿费，由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定，拆建单位必须严格执行，不得任意更改。
拓展延伸
购房者应该如何保护自己的权益在商品房拆迁过程中？
在商品房拆迁过程中，购房者应该采取一系列措施来保护自己的权益。首先，购房者应该详细了解相关法律法规，了解自己的权益和义务。其次，购房者可以与其他受影响的业主联合起来，形成维权团队，共同争取合理的补偿和安置方案。此外，购房者还可以寻求专业律师的帮助，咨询法律意见，并代表购房者参与协商和谈判。同时，购房者应保留相关证据和文件，如购房合同、付款凭证等，以便维权时提供证据。最重要的是，购房者应保持冷静和理性，避免情绪化的行为，以便更好地维护自己的权益。
结语
在商品房拆迁过程中，赔偿方案包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费。购房者应了解相关法律法规，与其他业主合作维权，寻求专业律师的帮助，并保留相关证据。保持冷静和理性是维护权益的关键。
法律依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
行政或司法强制是对于未搬迁的被拆迁人或房屋承租人的处理方式，行政强制由拆迁管理部门提请公安部门强制拆迁，司法强制由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。在实施强制拆迁前，拆迁人应当办理证据保全。两种强制方式只能选择一种，并且必须慎重考虑。
法律分析
行政或司法强制
(一)行政强制：被拆迁人或者房屋承租人在行政裁决书规定的搬迁期限内未搬迁的，由拆迁管理部门提请公安部门强制拆迁。
(二)司法强制：被拆迁人或者房屋承租人在裁决书规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。行政强制或司法强制只能选一种。房屋拆迁管理部门提请或申请强制拆迁，必须非常慎重。
拓展延伸
化解房屋拆迁纠纷的有效策略
化解房屋拆迁纠纷的有效策略可以从多个方面入手。首先，建立有效的沟通渠道和平台，使拆迁双方能够充分表达各自的意见和关切，促进对话和理解。其次，依法依规进行拆迁程序，确保程序的公正和透明，避免产生不必要的争议。同时，注重社会稳定和公众参与，通过开展听证会、座谈会等形式，让各方利益相关者参与决策过程，提高决策的合法性和公信力。此外，加强补偿和安置政策的公平性和合理性，确保被拆迁户的合法权益得到充分保障。最后，建立有效的监督机制，及时解决纠纷和投诉，确保拆迁过程的顺利进行。综上所述，通过以上策略的综合运用，可以有效化解房屋拆迁纠纷，实现公平、公正、和谐的拆迁过程。
结语
在化解房屋拆迁纠纷中，行政或司法强制是两种可选的方式。行政强制要求拆迁管理部门向公安部门提请强制拆迁，而司法强制则要求房屋拆迁管理部门依法向人民法院申请强制拆迁。在选择强制拆迁方式时，必须慎重考虑。为有效化解纠纷，建议建立沟通渠道、依法程序、社会稳定、公众参与和公平补偿等策略的综合运用。通过这些措施，可以实现公平、公正、和谐的拆迁过程。
法律依据
《人民调解法释义》第二十六条人民调解员调解纠纷，调解不成的，应当终止调解，并依据有关法律、法规的规定，告知当事人可以依法通过仲裁、行政、司法等途径维护自己的权利。
实践中，拆迁中的产权争议一般有以下情况：
1.原房屋产权人死亡后，继承人未办理继承及析产手续的房屋，在拆迁开始时继承人要求继承和析产的;
2.联合建设的房屋，虽经有关部门批准建设，但联合建设的当事人未能就联合建设的房屋的产权进行约定，或者虽有约定但双方当事人仍然有争议的;
3.一方当事人虽然已经取得房屋产权证书，但他方当事人已经明确提出产权主张(这种产权主张一般情况下应当是向法院提起民事或者行政诉讼，明确提出产权的诉讼请求);
4.已经建成的房屋未取得产权证书，当事人各方主张房屋产权的;
5.因房屋产权转让的过程中出现若干问题，造成产权发生争议的;
6.因历史上落实私房政策问题导致的产权争议;
7.其他产权争议的情形。
如果产权有争议的房屋已经发生拆迁，但一方当事人对拆迁结果不服，也可以通过以下方式维护权益：
1.拆迁人已经与一方当事人签订拆迁协议的，主张产权的一方当事人可以直接请求人民法院判决宣告拆迁协议无效;
2.房屋产权主管部门在产权争议的解决期间已经作出拆迁裁决，将拆迁补偿款裁决给一方当事人的，另一方当事人可以向人民法院提起拆迁裁决的行政诉讼，请求人民法院判决撤销该裁决;
3.如果房屋产权主管部门批准的拆迁人关于拆除产权有争议之房屋的拆迁方案侵害当事人的合法权益的，任何一方当事人均可以请求人民法院判决撤销房屋拆迁主管部门批准的拆迁补偿方案，并可以请求人民法院判决房屋拆迁主管部门重新作出具体行政行为;
4.如果拆迁主管部门未能依照法律规定组织拆迁人勘察被拆除房屋，未进行证据保全公证的，任何一方当事人均可以请求人民法院以房屋拆迁主管部门违反法定程序为由判决撤销拆迁主管部门作出的批准拆迁产权有争议房屋的行政行为。
房屋拆迁前期律师工作的主要要点是：1.调查和论证拆迁准备工作，了解拆迁单位的能力和房屋情况；2.充分了解被拆迁人的情况，包括身份、房屋面积和权属状况；3.对拆迁范围和规模进行调查和论证，以确定拆迁的可行性。房屋拆迁前期律师工作的重点是调查和论证，以确保拆迁的可行性和合理性。房屋拆迁前期律师工作包括调查拆迁单位能力和房屋情况，了解被拆迁人情况，以及确定拆迁范围和规模的可行性。
法律分析
一、在房屋拆迁前期阶段的律师工作
第一、做好拆迁准备的调查、论证工作。
在房屋拆迁的准备阶段，律师在深入了解房屋拆迁单位实施拆迁的能力以及要拆迁的房屋情况等。有时有些房屋拆迁单位相位自已的能力，对困难估计不足往往未经充分论证就申请拆迁，日后拆迁工作举步维艰时又垂头丧气，怨言满腹。因此，要对拆迁单位是否具备实施的各种条件和能力进行了解，以便帮助该单位作出决策。
对被拆迁人的情况要作充分进行了解，被拆迁人往往涉及各个阶层，身份也五花八门，房屋的面积及权属状况也会十分的复杂。近期，本人的服务的拆迁单位拆迁在地上某中央直属机关的房屋，其谈判过程十分的艰难，但当初申请拆迁时并没有料到如此大的难度。因此，拆迁哪些房屋必须要对被拆迁人的情况进行调查并论证其可行性，合理确定拆迁的范围和规模。
拓展延伸
城市房屋拆迁的法律程序和注意事项
城市房屋拆迁涉及复杂的法律程序和需要注意的事项。首先，拆迁必须依法进行，相关程序包括征地、评估、补偿和安置等环节。拆迁方必须提供合法的拆迁通知，并与房主或租户协商补偿事宜。在此过程中，房主或租户有权要求合理的补偿和安置安排。此外，拆迁方还应确保拆迁过程中的安全和环境保护。房主或租户在面临拆迁时，应及时咨询专业律师，了解自己的权益和法律保护。最重要的是，双方应保持沟通和协商，以达成公平、合理的解决方案。
结语
在房屋拆迁前期阶段的律师工作至关重要。律师需要深入了解拆迁单位的实施能力和房屋情况，以帮助单位做出决策。对被拆迁人的情况也需要充分了解，以解决各种身份和权属复杂的问题。拆迁涉及复杂的法律程序和事项，必须依法进行，并确保补偿和安置合理。沟通和协商是关键，双方应保持良好的互动，以达成公平、合理的解决方案。
法律依据
国有土地上房屋征收与补偿条例：第五章 附 则 第三十五条 本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
国有土地上房屋征收与补偿条例：第三章 补 偿 第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
国有土地上房屋征收与补偿条例：第三章 补 偿 第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
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