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拆迁补偿收益如何计税，房地产企业拆迁补偿费如何计算:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2025-02-17 03:27:45
作者：
圣运律师
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拆迁补偿收益如何计税,房地产企业支付拆迁补偿费如何计税,一、房地产开发企业在拆迁过程中，支付给他人的拆迁补偿费如何计征契税？（一）《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)第一条第(二)款

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一、拆迁补偿收益如何计税,房地产企业支付拆迁补偿费如何计税

一、房地产开发企业在拆迁过程中，支付给他人的拆迁补偿费如何计征契税？

（一）《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)第一条第(二)款规定，以协议方式出让的，其契税计税依据为成交价格。成交价格包括出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。根据以上内容可以得知，契税的计税依据应包括拆迁补偿费。

（二）目前，房地产开发企业对被拆迁人的补偿主要有两种形式：一是货币补偿，一般一次性支付。二是实行产权调换，即通常所说的回迁。第一种支付货币补偿的形式，契税如何征收的问题没有争议，房地产开发企业会按照货币补偿金额缴纳契税。关键是第二种形式，有的开发企业并未将产权调换部分作为拆迁补偿款缴纳契税，产权调换所安置的房屋，属于承受者对被拆迁人支付的实物补偿，应该按章缴纳契税。这就又出现一个新问题

二、使用产权调换方式的补偿金额如何确定？

由于国家税务总局并未出台相关文件予以明确，导致税务机关在实际工作中政策执行不一致，主要有两种观点：一是认为应以单位面积支付的拆迁补偿费和安置费用为依据，确定安置房屋缴纳契税的计税价格，这种观点以《吉林省地方税务局关于明确契税政策执行中若干问题的通知》(吉地税发〔2008〕38号)为代表；第二种是认为以新建房屋的市场价格为基础，确定安置房屋的契税计税价格。比如大连地税。后一种观点更合理一些，但也需要补充完善，由于房地产开发企业从拆迁开始到建成楼盘，往往需要一段时间，大部分会持续一年以上，甚至更长，以目前我国的实际情况来看，在这段时间内，新楼的市场价格基本都会有一定程度上涨，所以会造成契税计税依据不准确。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定，对土地增值税清算过程中拆迁补偿如何确认收入进行了明确，由于契税和土地增值税同为财产行为税，具有可比性，所以，应按照以下顺序确定契税计税价格。

1.以房地产开发企业拆迁当时自行建造的同地区、同地段新建房屋市场价格为基础，确定安置房屋的契税计税价格。

2.主管税务机关参照当地、当年、同类房屋的公允价格为基础，确定安置房屋的契税计税价格。

由于国家税务总局对拆迁过程中房屋安置补偿部分契税的计税依据在政策上尚未明确，各地在该问题的执行上争议较大。因此笔者建议国家税务总局应尽快对该问题进行明确。

二、房地产企业拆迁补偿费如何计算

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：　(一)被征收房屋价值的补偿；　(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；　(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

法律依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：　(一)被征收房屋价值的补偿；　(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；　(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

三、企业房产被拆迁补偿如何交税

法律分析：如果公司地处农村，那么，集体土地上的房屋拆迁取得补偿款不属于土地增值税征税范围。如果地处城镇，需对照以下文件办理：按照《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法的标准取得的拆迁补偿款，免证个人所得税。对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

法律依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十一条因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，看看土地征用补偿办法。或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

四、拆迁补偿的房屋是否要交税

拆迁补偿的房屋不缴纳个人所得税，我国《个人所得税法》规定，下列各项个人所得，免征个人所得税：

法律依据：《个人所得税法》第四条下列各项个人所得，免征个人所得税：

(一)省级人民政府、国务院部委和中国人民解放军军以上单位，以及外国组织、国际组织颁发的科学、教育、技术、文化、卫生、体育、环境保护等方面的奖金;

(二)国债和国家发行的金融债券利息;

(三)按照国家统一规定发给的补贴、津贴;

(四)福利费、抚恤金、救济金;

(五)保险赔款;

(六)军人的转业费、复员费、退役金;

(七)按照国家统一规定发给干部、职工的安家费、退职费、基本养老金或者退休费、离休费、离休生活补助费;

(八)依照有关法律规定应予免税的各国驻华使馆、领事馆的外交代表、领事官员和其他人员的所得;

(九)中国政府参加的国际公约、签订的协议中规定免税的所得;

(十)国务院规定的其他免税所得。

前款第十项免税规定，由国务院报全国人民代表大会常务委员会备案。

五、房地产企业拆迁补偿费入账要求

法律主观：房地产企业拆迁补偿费税前扣除与否请看如下所述内容拆迁补偿，如果统一支付给拆迁管理办公室，由拆迁办统一支付的，那么就会取得拆迁办的发票，这样的话，可以直接在税前扣除，对土增税也没影响。如果直接支付给被拆迁人，只能得到收据，那么需要一些佐证资料：如拆迁协议（合同）、补偿标准等，（拆迁合同需备案，未备案有可能不被认可）。

法律客观：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。