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拆迁补偿税费如何约定，房屋拆迁过程中对拆迁人的税收政策:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2025-02-03 19:34:54
作者：
圣运律师
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拆迁补偿税费如何约定,拆迁房税收政策 ,法律分析：开发商发生房屋回迁业务，开发商应在交付回迁房屋或被拆迁户全部支付差价的时候缴纳。如果不需要支付差价的，以成本价格作为计税依据;如果有差价的，不需要支付部分按成本价格计税，差价部分按实际计税。

拆迁补偿税费如何约定，房屋拆迁过程中对拆迁人的税收政策:今日拆迁补偿法律在线咨询

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一、拆迁补偿税费如何约定,拆迁房税收政策

法律分析：

开发商发生房屋回迁业务，开发商应在交付回迁房屋或被拆迁户全部支付差价的时候缴纳。如果不需要支付差价的，以成本价格作为计税依据;如果有差价的，不需要支付部分按成本价格计税，差价部分按实际计税。

法律依据：

《契税暂行条例》第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。国家对房地产企业发生的房屋回迁业务并没有规定相关的减免政策，因此，开发商在取得土地等不动产时，需要按全额计算契税，不可以扣除回迁业务中相当于拆迁补偿的部分。

二、房屋拆迁过程中对拆迁人的税收政策

（一）在现房安置方式中，对拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费；对因各种原因增加还房面积而收取的房屋价款，应征收营业税及附加税费。

（二）拆迁人与被拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费；对因偿还房面积超过原房面积而收取的结算价款，应征收营业税及附加税费。这个文件有两点问题需要大家注意，一个是对于被拆迁人取得的拆迁补偿无论是货币还是非货币形式，都不征收营业税。第二是对于拆迁人向被拆迁人收取的结构价差的征税问题是一个值得大家关注的问题。对于结构价差，我们可以举一个例子说明一下，原被拆迁户是一套60平方米的平房，拆迁后房地产开发企业给予其一套等面积的楼房套房。即使面积相同，但由于新旧两种房屋属于不同的结构，价值本身是不一样的。因此，被拆迁户虽然取得的是等面积的60平方米的房屋，但由于新房是套房而不是平房，他仍应拆迁单位支付一个结算价差，这个价差就是结构价差。当然，对于这个结构价差的营业税征税问题，渝地税发［2002］156只是重庆的做法，我们不能照搬，仅做参考。我们认为，根据国税函［2007］768号的文件精神，这个结构价差征收营业税才是比较符合规定的。企业所得税对于拆迁费的企业所得税处理，目前并没有明确的单行文规定。在《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发［2006］31号文中只是提到了开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等。即拆迁费是作为开发直接费进入开发成本的成本。从拆迁补偿的形式看，货币补偿，所得税的计税成本的确认最简单。按实施支付的货币补偿款确认直接成本。难点在于产权调换形式下的补偿问题，对于这些问题如何进行所得税处理，我们在案例中将结合所得税的立法原则、其他相关规定以及会计处理方法进行详细讲述。个人所得税《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》财税［2006］45号文：对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。考虑到目前城市拆迁中的补偿基本都是按照各地根据国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准进行补偿的，实务中争议在不大，这里就在文件讲解中简单列举一下，在后续的案例教学中，我们就不再围绕这个问题进行探讨了。土地增值税

1、根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定：拆迁补偿费作为房地产开发成本属于进行土地增值税清算时的扣除项目。

2、对于房地产开发企业进行产权调换进行拆迁补偿的，根据国税函［2007］768号的文件精神，房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，我们是认定其获得了相应的经济利益的。而根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，收入包含转让房地产的全部价款及有关经济利益。因此，我们认为一般情况对对拆迁调换房，对房地产企业征收土地增值税也是有法律依据的。这里问题的关键就是土地增值税计税依据的确认。实务中我们一般根据营业税计税依据确认。在征收方式上，一般先在产权转移时先进行预征，最后进行整个项目的土地增值税清算。这个我们在后面案例中将简单探讨一下。以上，是我们对于城市拆迁安置补偿中涉及的各税种的文件进行了一个列举和讲解，这为我们后续的案例分析先打一个理论的基础。考虑到部分税种的税务处理相对简单，在后面的案例分析，我们着重是对于拆迁安置补偿中涉及的营业税和企业所得税处理问题的探讨。

三、拆迁房房产税 -法律知识

法律分析：

房产税的征收范围中,其实是包括拆迁房的。拆迁房属于保障房和商品房的合体。根据有关规定,被动迁居民家庭取得房地产产权证满三年的动迁安置房需要缴纳房产税。因为拆迁安置房都是居民居住用房。根据我国房产税和城镇土地使用税的相关规定,居民个人自用的房屋免征房产税和土地使用税。

法律依据：

《中华人民共和国税收征收管理法》

第一条为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法。

第二条凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理，均适用本法。

第三条税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。

任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。　

第四条法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。

法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。

四、拆迁款需要纳税吗

拆迁款不需要纳税。免纳房产税的对象有个人所有非营业用的房产。拆迁补偿款是属于具有政策扶助性，也是非营业所得到的房产收入，所以不用交税。国家为了经济建设有时候难免需要对一些房屋进行拆迁，在拆迁的同时也会予以房屋主人合理的拆迁补偿。签订拆迁安置补偿协议要注意：1、主体不符不签（1）拆迁指挥部与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议；（2）没有拆迁许可证或虽有许可证而无房地产开发资质的公司与被拆迁人签订拆迁补偿协议；（3）拆迁公司以自己的名义与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议。2、内容不确定慎签，问题主要集中在以下几个方面：（1）是房屋回迁时间不定；（2）是异地安置房屋交付时间和安置地点不明；（3）是违约责任没约定。法律依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条下列房产免纳房产税：（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产；（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；（四）个人所有非营业用的房产；（五）经财政部批准免税的其他房产。