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文正路拆迁补偿政策最新，关于对住房按揭保险制度的研究:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2025-01-20 23:07:07
作者：
圣运律师
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文正路拆迁补偿政策最新,中国人民银行、中国保险监督管理委员会关于加强个人住房贷款和贷款房屋保险管理的通知,人民银行各分行、营业管理部，各保监办，各商业银行，各财产保险公司，中国平安保险股份有限公司：近来，一些商业银行在办理个人住房贷款业务时

文正路拆迁补偿政策最新，关于对住房按揭保险制度的研究:今日拆迁补偿法律在线咨询

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一、文正路拆迁补偿政策最新,中国人民银行、中国保险监督管理委员会关于加强个人住房贷款和贷款房屋保险管理的通知

人民银行各分行、营业管理部，各保监办，各商业银行，各财产保险公司，中国平安保险股份有限公司：近来，一些商业银行在办理个人住房贷款业务时，要求借款人到指定的保险公司投保，保险公司为获得保费收入，以违规支付代理手续费和返还部分保险费等方式向商业银行支付报酬。由于保险公司和商业银行未按规定真实核算保费收入和手续费收入，由此形成“小金库”等账外资产。为规范和加强个人住房贷款及贷款房屋保险的管理，现就有关问题通知如下：一、各商业银行总行和保险公司总公司要加强对分支机构的监督管理，严格执行财务会计制度和内控制度。二、各商业银行在办理个人住房贷款时，应允许借款人自由选择保险公司，不得强行要求借款人到指定的保险公司投保；各保险公司不得以不正当竞争手段要求贷款银行为其代理贷款房屋保险。三、各保险公司必须以转账方式向商业银行支付贷款房屋保险代理手续费，严禁以现金和直接坐扣方式支付代理手续费。保险公司必须建立代理手续费台账，严格按合同支付手续费。四、各商业银行必须在账内核算代理贷款房屋保险业务的手续费收入；各保险公司在核算贷款房屋保险业务的保费收入和手续费支出时，必须严格遵守《保险公司财务制度》和《保险公司会计制度》，以及《保险公司个人住房抵押贷款保险等业务会计处理规定》的有关规定，不得设立小金库或作为个人酬劳账外直接分配。五、人民银行和保监会及其派出机构将严肃查处商业银行和保险公司在办理个人住房贷款和贷款房屋保险业务中的违法违规行为。特此通知

二、关于对住房按揭保险制度的研究

【住房贷款】关于对住房按揭保险制度的研究住房贷款是银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持，通常以所购房屋作为抵押。历史的原因造就了具有中国特色的福利分房制度，随着市场经济在中国的产生与发展，传统的住房分配制度已经与市场经济社会的基本内容不相适宜。福利分房被取消，住房分配制度走向货币化，住房按揭逐渐为人们所了解，并成为房地产市场的热点所在。住房按揭业务的开展，给购房人、房产商、按揭银行都带来了诸多益处，因此，住房按揭业务一出台，就受到社会各界的极大欢迎。但是，住房按揭业务给社会经济带来繁荣的同时，也应对其所带来的风险有所防范。房产商、购房者、按揭银行三者错综复杂的交织在一起，时时刻刻都受到来自自身和相互之间的影响，来自自然和社会的影响。住房按揭引入保险制度已势在必然。 1998年央行颁布《个人住房贷款管理办法》，并于25条规定：“以房产作抵押的，借款人需在合同签定前办理房屋保险或委托贷款人代办有关手续，抵押期内，保险单由贷款人保管。”由于规定上和具体操作上的问题，住房按揭保险自其诞生之日就倍受非议。近两年来，关于按揭保险的投诉、诉讼更是不断。面对声势浩大的“讨伐”，同情弱者的人们普遍对按揭购房中的“银保合作”表示不满。认为二者联手违规，侵犯了消费者权益。其实，无论从金融理论还是国际惯例上看，保险在个人贷款购房中都是不可或缺的。由于保险公司的参与与介入，推进了这些国家住宅金融市场的发展，为居民住宅消费提供了政策上的便利，并鼓励和刺激了住宅消费，促进了房地产住宅市场的发展。因此，保险公司介入住宅金融市场意义十分重大。本文正是基于上述思考和价值选择，着力于探讨住房按揭保险制度这一命题，以期引起立法界和实务界的共同努力，尽快使该制度在我国发挥作用。一、住房按揭的含义与特征按揭一词来源于英文mortgage。在英国的法律体系中，mortgage一词是由mort和gage组成的，mort来源于拉丁语mortu,其基本含义是“永久、永远”，而gage的含义为“质押、担保”。中国大陆所称的“按揭”据称是从香港地区传入大陆的，它是英文“mortgage”广东话的谐音。另有学者认为：在中国古代，“按”有抵押的意思，从字面上分析，即压住不动，将一定的物从其他物中分离出来并为特定的债作担保。“揭”的来源则是mortgage的后半部分“gage’的音译，故将mortgage译为按揭。无论何种见解，“按揭”一词为泊来品当无疑义。虽然按揭是从香港移植而来，但其与中国大陆地区独特的背景相融合，形成了具有独特含义的法律术语。我国大陆地区的按揭是指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商之房地产买卖合同项下的所有权益抵押于按揭银行，或将其因与房产商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房产商所有的法律行为之总称。在中国大陆地区，按揭一般均须银行的介入，并且通过银行的介入促成房地产销售商与购房者交易的完成。中国大陆地区的按揭与英美法和香港地区的按揭有诸多不一致的地方，具体而言其法律特征有：第一，从主体上看，包括三法方：即购房人、房产商及按揭银行;第二，从内容上看，按揭关系包括四个法律关系：购房人与房产商之间的买卖合同关系，购房人(借款人)与按揭银行(贷款人)之间的借款合同关系，购房人(抵押人)与按揭银行(抵押权人)之间的抵押担保关系及房产商与按揭银行之间的保证关系;第三，从权利实现看，按揭权人实现按揭权可采取两种方式：一种是折价或拍卖、变卖标的物所得价款优先受偿;一种是在合同中约定回购条款，由保证人即房产商向银行回购标的物，并以回购款优先偿还银行贷款本息。与英美香港的按揭制度相比较，区别在于：第一，房产商的介入。在香港英美的按揭制度中，银行与房产商不存在任何关系，房屋按揭仅限于购房人与银行之间，与房产商无关;第二，所有权不转移，在香港英美按揭中，借款购买房屋的一方要将所购的房屋的所有权转移到银行名下，而大陆的“按揭”不存在将所有权转移于债权人这一法律特征。二、住房按揭保险制度的必要性分析商品按揭制度中购房人、房产商、按揭银行三方权利义务关系明确，对于推动房地产市场、金融市场的发展无疑起着积极而重要的作用，三方当事人也都从中得到益处：作为房产商以按揭作为促销手段，作为购房人能够缓解资金紧张，作为银行能降低其贷款风险。因此，住房按揭业务一出台，就受到社会各界的极大欢迎。但是，住房按揭在给社会经济领域带来繁荣的同时，也应对其带来的风险有所防范，引入必要的保险机制。住房按揭制度包括三方主体形成的四个基础法律关系。房产商、购房者、按揭银行三者错综复杂的交织在一起，时时刻刻都受到来自自身和相互之间的影响，来自自然和社会的影响。对于银行来说，其面临的风险如下：(一)来源于购房人的风险中国人民银行1999年9月21日将《个人住房贷款管理办法》中按揭贷款的期限由最长20年提高到30年，在这30年里，会有各种风险导致购房人无法按期偿还按揭贷款本息。1、自然原因造成的风险。主要指借款人因不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、丧失劳动能力而失去还款能力的风险。2、社会原因造成的风险。主要指因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等个人无法抗拒的原因而失业或造成收入下降，致使借款人无法继续归还购房贷款。我国目前正处于国民经济结构调整、企业转制、政府机构改革的关键时期，失业、隐性失业的人数越来越多，同时，银行对借款人未来几年以至几十年的收入也很难预料和把握，这都将使风险加大。3、主观原因造成的风险。虽然大多数人都是诚实可靠的，但不排除部分人通过弄虚作假、欺瞒隐骗等不正当手段来骗取贷款。同时，也有一些人主观上认为放弃继续还款会获得更大利益，从而产生违法行为。(二)来源于房产商的风险 1、房产商的欺诈行为，房产商取得银行给予购房人的贷款后，用于其它用途，或者携款而去，这中情况在楼花按揭情形下产生的可能更大。2、房产商因违法销售而使按揭无效。3、房产商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼，致使购房协议无法履行，这必然导致按揭贷款协议无法正常履行，银行信贷资产受到损害。4、房产商所建楼房由于不符合质量要求等原因，购房人要求解除购房协议，使致购房人不能正常“供楼”(按约偿还银行本息)。5、房产商开发楼房由于质量原因或其他原因，致使无法领到房产证而使按揭无效。 (三)来源于抵押物的风险 1、一般情况下，抵押物即房屋是住房按揭贷款最基本的保障，一旦借款人在还贷问题上发生违约行为，抵押权人有权按照抵押合同以法定程序扣押、拍卖、变卖抵押物，获得优先清偿。但在我国住房按揭贷款法律体系和房地产市场体系尚未健全及缺乏相应配套措施的情况下，银行在贷款无法收回时，却往往难以实现其债权。其基本原因有三：(1)在我国房地产评估起步较晚，发展时间不长，问题较多，难免会出现房价高估，这无形中削弱了抵押物作为归还本息的保证作用。(3)我国房地产市场体系还不完善，拍卖制度尚不成熟，使得抵押物拍卖的成本加大，甚至拍卖失败。(3)从长远看，房地产具有保值、增值的作用，但这并不排除由于经济波动等原因而导致在一定时期内大幅度贬值。2、抵押物即房屋在借款人还贷过程中可能因为来自外部的原因，如不可抗力，而致抵押物损害灭失。3、由于按揭人或第三人有意无意地损毁房屋，造成房屋价值急剧下降，以致实际价值远远低于尚未偿还的贷款本息余额。(四)银行管理风险目前，各种商业银行的个人住房贷款均处于起步阶段，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。(五)银行流动性风险由于我国发放住房按揭贷款的金融结构主要是专业银行的房地产信贷部门，其资金来源主要是储蓄存款，基本上属于短期资金来源，而住房按揭贷款一般期限较长，少则三、五年，多则十年、二十年，甚至三十年，因此，在金融结构上就存在着以短期资金负担长期贷款的风险，即流动性风险。(六)通货膨胀风险和利率风险如果通货膨胀率过高，银行贷款利率就会呈现负数，而作为发放住房抵押贷款这种长期抵押业务来说，银行就遭受着更大的风险。个人住房贷款发放的同时，其还款方式也同时确定下来，在未来的还款期限内，利率波动有可能导致借款人还贷负担加重，影响按期还贷。(七)道德风险由于社会原因，银行在能够实现房产抵押权时也会遇到难处，即在当借款人不能还贷而银行收楼时，是否要将借款人赶出房屋而走上流离失所的境地这无疑会导致新的社会问题产生。购房人所面临的风险对购房人和其继承人来说，其面临的风险有如下几个方面：1、由于不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、失去工作能力而丧失还款能力的风险。2、由于所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等无法抗拒的原因而失业或造成收入下降，致使无法归还购房贷款的风险。3、由于无法归还贷款而被迫从所购房屋中迁出而流离失所的危险。4、由于所购房屋质量低劣所致的风险。5、由于遭受不可抗力和第三人侵害而致房屋损毁、灭失的风险。房产商所面临的风险。对于房产商来说，其面临的风险主要是：1、由设计及建筑单位的原因所引起的房屋建筑质量低劣风险;2、建筑材料价格大幅度上涨风险;3、在所有权转移购房人之前建筑物灭失之风险;4、市场竞争导致房价下跌的风险;5、旧材料或设计遭淘汰风险;6、购房人不按期归还银行贷款致其承担连带责任的风险等。住房按揭交易，涉及三方主体(购房人、房产商、按揭银行)，在房屋的生产、交换、消费的过程中，时时刻刻受到来自自然和社会的风险的威胁，风险事故的发生可能造成房屋的损坏、灭失，以至产生某种责任，给人们带来经济上的损失、经营上的困难或日常生活受到影响，而保险则可能消除或减弱这种影响。它能保证居民在房屋遭受自然灾害或意外事故而发生损失时，获得一定的经济补偿，从而保证人们日常生活的稳定;它也能化解房地产经营者的经营风险，推动房地产的生产经营活动;而更为重要的是，有了房地产保险作后盾，银行在个人贷款的额度、期限、品种上将不再斤斤计较、谨小慎微。房地产保险不但可以给保险业本身以更大的发展空间，而且将为银行业、房地产业的发展铺路搭桥，从而为培育住房市场这一新的经济增长点，为整个国民经济的发展起到巨大的推动作用。保险的诸多优点使我们意识到必须在住房按揭中引入保险机制，规避和化解风险。三、住房按揭保险制度的合法性分析自1998年中国人民银行《个人住房贷款管理办法》颁布实施以来，按揭购房“强制保险”问题便备受非议。其第25条规定：“以房产作抵押的，借款人需在合同签定前办理房屋保险或委托贷款人代办有关手续，抵押期内，保险单由贷款人保管。”在实践中，按揭贷款一般的操作流程是：贷款人和借款人在贷款合同中作了特别约定，要求借款人购买按揭贷款保险，说明保险人由贷款人指定，保险期间不短于贷款期间，受益人为贷款人。接着贷款人作为保险代理人要求借款人购买贷款人代理的保险公司的产品。近年来，全国各地的购房者更是因不服银行强制要求保险而投诉、诉讼不断，对此，有必要从法律角度进行分析、探讨。一)关于强制保险问题就25条所存在的问题，本人认为，该条容许个人住房贷款以住房或其他财产抵押是合理的，实践中银行多数要求借款人以住房抵押也是合理的。从法理上说，不论银行是处于垄断市场当中，还是处于竞争市场之中，只要银行提出的要求是为了保全自己的债权需要，都是合情、合理、合法的，均在意思自治且不违反公平的原则范围之内的;反之，则是不合情、不合理、不合法的。首先，按揭买房合同虽然是以格式合同的形式出现的，但它仍然是三方当事人协议之结果，购房人有加入与不加入这一协议的选择自由。契约自由是指契约当事人各方主体所享有的自由，即“整体的自由”，自由主体不是一方当事人，而是当事人的总和，这样，契约当事人内部的任何互动都不再被认为是对契约自由的损害，强制只来源于外界。在这一协议中，三方都是平等的市场主体，都有意思表示的自由，都有加入与不加入这一协议的选择自由，谁也没有一方强迫另一方加入或不加入这一协议的权力。因而，三方的意思自治权利都没有受到限制。也就是说，特定购房人没有必须向房产商买房的义务，商业银行也没有必须向特定的购房人提供贷款的义务。三方当事人法律地位平等。在没有签约之前，彼此之间不存在法律上的权利与义务关系。在按揭买房协议当中，商业银行要求申请贷款的购房人满足两个条件，一是必须以房产做抵押担保，二是必须为房产办理保险。这两个条件是商业银行方面的交易条件，是一种要约意思表示，是一种单方意思表示，是一方当事人契约自由之表现，其不具有任何强制性效力。购房人作为合同当事人，基于自己的利益考虑，可以向商业银行同意其交易条件的承诺法律行为，也可以不同意商业银行的交易条件而拒绝承诺。对于商业银行的要约意思表示，购房人有承诺或是拒绝承诺的选择自由，这也是购房人契约自由之表现。购房人一旦做出承诺就必须遵守对方的交易条件。购房人也可以拒绝承诺，不与银行方面发生任何法律关系，从而另想其他办法筹集购房款，而不是向商业银行申请贷款。因此，购房人完全是一种自由行为人。其次，购房人主张的商业银行是强者，自己作为消费者的购房人是弱者，强者强迫弱者，“强制性”成立并违反公平、公正原则的理由同样不成立。就其自然属性而言，商业银行是一实体组织，拥有雄厚的资金，当然是要比作为自然人的购房人个体强大。然而这仅仅是一种表面现象，就其实质而言，商业银行才是真正的弱者，作为借款人的购房人是强者。因为商业银行要把自己所拥有的几十万，甚至上百万的资金提供给买房人，这一行为本身就使得银行自己处于一种十分危险的境地，很有可能贷出去的钱一去不回，因而在实质上是处于弱势地位。购房人获得贷款后，拥有对贷款的支配权，事实上已由弱者一跃而成为强者。购房人在获得贷款办完其所要办的事后，便很难如申请贷款般热情思考何时，怎样还款。更何况由于还款期限长达10年，甚至更长的时间，在这漫长的时间里，购房人还具不具有还款能力，实难以预料。这无疑加重了商业银行作为贷款人的风险。尽管有房产作为抵押担保，但在未来漫长的岁月里，房产也可能因意外的风险灭失而使商业银行作为抵押权人的利益荡然无存。正是基于此，作为理性经济人的商业银行不得不未雨绸缪，寻找一切措施以防止血本无归，因而要求申请贷款的购房人将房产抵押并设立保险。第三、退一步说，即使商品房按揭保险是一种“强制保险”(事实上前文已论述，不认为是强制保险)，该强制也具有合理性、合法性。正如机动车辆所有人可能对其交通事故造成第三人伤害而无力承担损害赔偿责任一样，若没有保险金，就可能会使得第三人的利益得不到有效的保障，因此法律强制机动车辆所有人必须办理“第三人责任险”。在按揭购房买卖中，购房人所购的房产也涉及第三人即商业银行的利益，是附带抵押权的房产，其对该房产的所有权是具有瑕疵的所有权。该他人即银行利益的有效保障就是要将该房产she 设定抵押并办理保险。之所以要办理保险是由于房产抵押不足以有效保障银行的利益，其原因前文已述及即在未来长达10年，甚至更长的岁月里房产有可能意外灭失而使得银行的抵押权目的落空。二) 指定受益人为贷款人问题在理论上一般认为财产保险是没有受益人这一概念的。这是因为：财产保险的目的在于补偿保险事故发生时真正受害人的财产利益损失，如果投保人以自己的保险利益为保险标的，则投保人和被保险人是同一个人，可称之为自己利益保险;反之，如果以他人利益为保险标的，那么合同如无特别约定，合同上的保险请求权应归于此其他人，在保险法上称之为被保险人。但是在信用保险中(包括信用保险和保证保险)，投保人是以他人的信用保险利益为保险标的的，可以约定此他人为被保险人，也可以约定投保人为被保险人且此他人为受益人。两种方式均可以实现此他人面临的信用风行。在按揭房屋保险中，从保险结果的角度去分析，这样的保险既可以避免借款人承担房屋损失和还款责任的双重负担，也可以保证实现贷款人的抵押权，保全贷款人的债权;因此，订立这样一个合同的初衷是为了防止收不回贷款而造成银行坏帐;但就其本质言，是以贷款人的抵押权保险利益为保险标的，而不是以贷款人的信用保险利益为保险标的，因为保险人的保险金偿付是以抵押权的最终丧失为条件的，而不是以借款人拒绝或无力清偿为前提。故而笔者认为：这是一种非信用保证的财产保险，被保险人应为贷款人，无需特别约定受益人。但在目前的理论界，这被许多学者认为是一种保证保险。在房屋贷款保证保险中，保险人偿付保险金以借款人拒绝或无力偿付借款为条件，虽然保险人赔付保险金的情形之一便是由被保险人死亡或伤残引起，但它所指向的是借款人的信用危险，保险标的是贷款人的信用保险利益。所以它既不属于人身保险，也不属于财产保险，而是一种保证保险。因而它既可以约定贷款人为被保险人，又可以约定借款人为被保险人，并约定贷款人为受益人。因此，需要注意的是，保险利益并不仅限于所有权利益，还可以是抵押权利益、请求权利益、期待权利益、信用利益等等。所以那种认为房屋所有者是借款人，被保险人就理所当然的是借款人的认识是缺乏理性的。在按揭房屋保险中，商业银行之所以成为被保险人正是基于其对房产享有抵押权益。三) 指定保险人问题即便依照央行《个人住房贷款管理办法》25条之规定，借款人(购房人)也可以选择自己办理保险和委托贷款人办理保险两种方式。从效果上说，只要借款人能够提供足以保全贷款人债权的保险即可，而不在于是那一家保险公司提供的产品。部分人士认为，商业银行并非故意只与一家保险公司合作，消费者丧失选择权，在客观上是因为依有关规定，商业银行只能与一家保险公司合作。这里所讲的“合作”，实质上是指保险代理关系，即一家商业银行只能代理一家保险公司;贷款银行接受借款人的委托，同时作为保险公司的代理人只能选择自己所代理的保险公司的险种。但是，如果该银行不是以保险公司代理人的身份行为，便可以接受借款人的委托在多家保险公司选择产品，这样商业银行便不能在保险公司那里得到相关手续费了。可见银行为了从保险公司那里获得手续费，强行要求借款人委托其办理保险，并又以保险代理人的身份向借款人强行推销保险，这就难免以实质上的双重代理身份损害借款人的利益

三、保障性住房贷款制度

法律主观：保障性住房申请的条件：1.家庭申请的，家庭成员中至少一人具有本市户籍，单身居民申请的，应当具有本市户籍。2.家庭财产总额或者单身医保不超过本市规定的租赁保障性住房的财产限额。3.家庭成员或者单身居民在本市无任何形式的住宅建设用地或者自有住房。4.家庭成员或者单身居民提出申请时未在本市和国内其他地区享受住房保障。5.市政府规定的其他条件。6.家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的租赁保障性住房的收入线标准。《经济适用住房管理办法》第二条本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。

四、关于调整中央国家机关个人住房担保委托贷款有关保险及抵押登记等业务的通知

中央国家机关各部门、各单位住房资金管理部门：　　为进一步降低中央国家机关个人住房担保委托贷款风险和借款人费用负担，落实住房公积金贷款抵押担保手续，方便借款人，经研究决定，自2004年6月1日起，对住房公积金贷款有关保险及抵押登记业务和部分贷款规定做出调整。现将调整的具体内容通知如下：　　一、住房公积金贷款以住房设定抵押的，借款人须在贷款发放前就该抵押住房向中国太平洋财产保险股份有限公司北京分公司投保“个人抵押商品住房保险”，该保险包含房屋保险、室内财产保险及还贷保证保险，保险金额为住房公积金贷款金额，保险期限遵守下列约定：　　购房合同中约定交房日期的，房屋保险和室内财产保险期限自交房日至住房公积金贷款到期日，还贷保证保险期限为贷款期限，计算保费的期限按交房日至住房公积金贷款到期日的期限执行；　　购房合同中未约定交房日期的，保险期限均为住房公积金贷款期限。　　二、住房公积金贷款以住房设定抵押的，取消必须在贷款前向中国太平洋人寿保险股份有限公司北京分公司投保“喜洋洋消费借贷者定期寿险”的规定，同时借款人应委托具备住房公积金贷款抵押登记代理资格的中介机构代理其抵押登记业务。　　三、原《借款合同》文本停止使用，借款人采用房产抵押并投保“个人抵押商品住房保险”的，签订借款合同；借款人采用房产抵押加阶段性保证的，签订借款合同；借款人采用权利质押或第三方连带责任保证的，签订借款合同。　　四、取消售改租承诺担保方式。　　五、此前住房公积金贷款的有关规定，凡与本通知不一致的，以本通知为准。　　接到本通知后，请及时转发所属单位。执行中如遇问题，请及时与中央国家机关住房资金管理中心联系。　　特此通知。

五、中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知

各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、金融资产管理公司，国家邮政局邮政储汇局，银监会直接监管的信托投资公司、财务公司、金融租赁公司：为进一步落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)精神，加强和改进银行业金融机构房地产信贷管理，促进房地产市场持续健康发展，现提出以下要求，请认真贯彻执行。一、加强市场研究，增强市场适应能力。房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。各银行业金融机构要充分认识贯彻科学发展观对确保房地产业及国民经济协调健康发展的重要意义，深入分析房地产市场发展与信贷增长的相互关系，关注房地产业发展周期及房地产市场、客户出现的新变化，建立与政府规划、土地、建设、人民银行、统计等部门的信息沟通机制，及时对房地产行业政策调整及市场变化作出反应。二、坚持科学发展观，制定稳健经营战略。各银行业金融机构要研究制定稳健的房地产信贷政策和发展战略，科学把握房地产贷款的成本和风险变化，防止盲目跟进和授信过度集中。要根据房地产市场形势，及时分析房地产贷款风险状况，调整房地产贷款结构及投放策略，健全资本约束和稳健经营机制，确保房地产信贷审慎投放和稳健运行。三、完善内控措施，健全风险管理制度。各银行业金融机构要按照银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发〔2004〕57号)及有关规定，对房产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等作出明确规定。完善各类房地产贷款风险分类制度，建立动态的风险拨备机制。改进房地产贷款客户的信用评级和统一授信管理办法。建立各类房地产贷款分类统计及风险敞口的月度监测与分析制度，健全房地产贷款风险评估和预警指标体系。四、严格执行有关信贷管理规定，规范开发贷款行为。各银行业金融机构要扎实做好房地产贷款“三查”，全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。合理确定贷款期限，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款。防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。五、加强尽职调查，注重防范土地储备贷款风险。各银行业金融机构要认真评估和审慎发放土地储备贷款。贷款前，要加强对储备土地的性质、权属关系、契约限制、开发规划等方面的尽职调查，严格贷款发放条件。要科学、动态地测算和监控土地收储费用，开设专门的托管账户，警惕土地以低成本转让，确保土地出让收入优先归还银行贷款。要合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚则，避免土地储备机构盲目“圈地”、盲目批地对贷款造成风险。要完善相关抵押手续，认真落实第二还款来源，根据风险状况审慎确定抵押率。