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深圳独栋房子拆迁补偿政策，深圳小产权房能买吗，有什么风险吗:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2025-01-15 03:58:26
作者：
圣运律师
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深圳独栋房子拆迁补偿政策,购买深圳的小产权房的风险是什么,一、小产权房的含义小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念

深圳独栋房子拆迁补偿政策，深圳小产权房能买吗，有什么风险吗:今日拆迁补偿法律在线咨询

一、深圳独栋房子拆迁补偿政策,购买深圳的小产权房的风险是什么

一、小产权房的含义

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

二、小产权房的风险问题

(一)法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

3、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

(二)房产转让

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

(三)政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

(四)监管缺位

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

二、深圳小产权房能买吗，有什么风险吗

从法律角度来考虑购买小产权房是不合法的，但是也不违法。但是从现实的角度考虑的话，小产权房却是不错的选择。为什么呢。

1、深圳小产权房相对于商品房来说价格低廉

以沙井为例，同样的地段，同样规模的房子。商品房均价4．5万一平，而村委统建楼才1．8万左右；其次，如果你选择独栋的农民房的话，均价才1万左右。也就是说，买一个90平的房子，也90多万，还不用交税，房子可租客住，要把握好的就是产权问题。

2、从民生的角度来说

深圳小产权房的存在，解决了深圳一半人的居住问题，无论是关内还是关外，小产权房都是深漂族的首选。其次，小产权房也间接解决了深圳城市两极化的问题。不管政府承认不承认，小产权房的存在解决了深圳70％收入中等家庭的问题，存在即合理。

3、深圳小产权房拆迁是有赔偿的

从深圳多年城市改造来看，深圳小产权房的拆迁是有赔偿的，无论西乡乐群村的，还是白石洲的拆迁，拆迁办很明确的承认小产权房的历史见证。

一、深圳小产权房历史

首先要从小产权的历史开始聊起，小产权历史可分三个阶段。

1、2004年前深圳开发初期，由本地村民或外来人员买地，在集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，由乡政府或村委颁发建房用地许可证明也叫宅基地。

2、2007－2014年是深圳小产权房第二个发展时期，由于小产权房建设缺泛监督没有合理规划浪费土地资源．政府将全市土地国有化不再由乡政府或村委颁发建房用地许可证明，村级单位改为股份合作公司深圳成中国第一个没有农村的城市．2006年深圳人口数已经到达1400万人口，其中城中村容纳700万人口，工厂员工宿舍容纳100多万．小产权房担负着深圳一大半人口的居住需求；这个时期小产权房出现了以村委（股份公司）集资建设的大型小区房，规模大配套完善花园小区居住环境优越，以及村民在原来宅基地重新修建电梯高层楼房．

3．深圳从2014年后深圳就不允许再建小产权房；其一深圳土地面积有限，所以必须禁止建小产权房；其二小产权房太多对以后城市更新产生了巨大困难．城市更新就是要拆迁农民房等小产权房，拆迁又必须做到每户都补偿无形中对旧改难度和拆迁赔偿增加．深圳小产权房数量庞大，小产权房的利益关系到无数小产权房业主的利益，所以绝对安全。

法律咨询：

网友：什么是小产权房

律师：小产权，它并不是真正法律意义上的产权。小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义建设在集体土地上的房屋，或是由农民自行组织建造的商品房。小产权房包括：已购公房，乡产权房和使用权房。

三、深圳小产权房能买吗,有什么风险吗

深圳小产权房是否能购买,律师回复:不建议购买。小产权房存在诸多风险,包括缺少五证、拆迁难补偿、质量难保证、配套不完善、遗赠也麻烦、不能抵押或上市转卖等。此外,小产权房不能落户上户口,需要有相关的房屋证明,且落户需要流程,到当地户籍部门咨询。

法律分析

深圳小产权房是否能购买,律师回复:

作为一名法律工作者,我们不会鼓励购买深圳的小产权房。不但不建议买深圳的小产权房，各地的小产权房我们都不建议买。原因呢如下:

小产权房这个概念是一个伪概念。不存在小产权的问题。也就是说，房屋有可能是违章建筑。房屋并没有取得规划许可，建设许可，开发许可。完全是没有产权的房屋，购房者的权益很难获得保证。在将来，政府的治理越来越严格的情况下，很有可能会对小产权房进行处理，那这种处理我们现在不能进行评价，当然，也有些人通过购买销售小产权房获得了相关的利益。但是，在这里，作为一个法律问题，作为一个律师来说，我们不建议您购买小产权房，因为它在法律上是没有保证的。

二、买深圳小产权有什么风险吗

1、缺少五证

五证是消费者取得房产证的先决条件，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有五证是不能办理房产证的。尽管小产权房一片热销，但众多业内人士却认为，小产权房存在诸多风险，最大的问题就是没有产权，不受法律的保护。

2、拆迁难补偿

除了不能办理房产证外，那些便宜房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

3、质量难保证

房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

4、配套不完善

这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。

5、遗赠也麻烦

由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是小产权房目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。一位业内人士还透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子房价一般都很低，有些开发商是打一枪换一个地方，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者。

6、小产权房不能抵押或者上市转卖。

三、深圳小产权房可以落户上户口吗

小产权房是没有房产证的，所以落户需要有相关的房屋证明，一般来说有房屋编码，有村委或开发商证明或律师见证的房子都是可以落户的，前提是此套房目前没有人挂户口，小产权房落户必须房主本来就是深圳户口，或深圳集体户口，才能落户，不是外地户口买小产权房直接就落户。落户的小产权房必须有独立的水电户头。

小产权房落户需要流程，第一是对房屋产权的认定，第二是申报人的相关条件，所需资料一般是：挂靠人身份证原件，购房合同，律师见证或村委开发商证明，孩子出生证，结婚证，户口薄，近三个月的水电费收据，全部原件或复印件。

小产权房落户具体流程需要到当地户籍部门咨询，落户后就是深圳户口了，社会福利，子女教育等方面都很有帮助，目前深圳也有很多符合条件的小产权房已经可以申请落户，购房者或业主可去区相关部门咨询自己的房屋能不能落户。

拓展延伸

深圳小产权房购买风险有哪些？

近年来，随着城市发展的不断推进，房价不断攀升，使得许多人将目光投向了小产权房市场。然而，小产权房作为一种特殊的房地产形式，存在许多潜在的风险。本文将为您详细介绍深圳小产权房购买风险。

首先，小产权房的房屋性质不明确。小产权房是由村集体所有，而非国家所有，因此房屋性质不明确，无法保障房屋的合法权益。

其次，土地使用权不清晰。小产权房的土地使用权是由村集体所有，而非国家所有，因此其土地使用权不清晰，可能导致土地纠纷。

再次，房屋质量无法保证。小产权房的建筑质量参差不齐，有些房屋可能存在安全隐患，对居住安全构成威胁。

此外，拆迁风险较高。由于小产权房的土地使用权不明确，拆迁时补偿标准不确定，容易给购房者造成损失。

最后，无法办理贷款。由于小产权房不属于国家贷款范围，购房者无法通过银行贷款来购买房屋。

综上所述，深圳小产权房购买存在诸多风险。在购买前，购房者应充分了解相关法律规定，避免陷入法律纠纷。

结语

购买深圳小产权房存在诸多风险，包括缺少五证、拆迁难补偿、质量难保证、配套不完善以及不能抵押或上市转卖等问题。此外，小产权房也无法落户上户口。因此，购买深圳小产权房并不具备任何保障，建议消费者谨慎对待。

法律依据

城市房地产管理法(2019-08-26)\\t第四条\\t国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。

城市房地产开发经营管理条例(2020-11-29)\\t第一条\\t为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。

城市房地产开发经营管理条例(2020-11-29)\\t第二十三条\\t房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

(一)本条例第二十二条第(一)项至第(三)项规定的证明材料；

(二)营业执照和资质等级证书；

(三)工程施工合同；

(四)预售商品房分层平面图；

(五)商品房预售方案。

四、购买小产权房的风险有哪些

法律分析：1、小产权房交易是违法的，是国家和法律禁止的，所以得不到法律的保护。2、因违法，所以就存在被拆除或没收，并得不到有效补偿的风险存在。3、违约或一房多卖或房子的其他权利瑕疵等情况容易发生。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第七十四条买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。