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深圳住改非拆迁补偿律师,拆迁住改非怎么补偿

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“住改非”房屋，指的是在国有或集体土地上建造的房屋，房屋所有权证上登记的房屋用途为住宅，然而房屋所有人却利用其位置临街或者其他优势等，用于经营或者出租，从而改变房屋用途的房屋。现如今”住改非”房屋大量存在，经营性用房和普通住宅的拆迁补偿标准是存在很大差异的，这也是在征收过程中无法回避的问题。今天我们就来探讨一下”住改非”是如何认定的，以及在征收过程中的补偿标准是怎样的。

关于”住改非”的认定问题

根据2003年国务院办公厅发布的《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》、2011年国务院住房和城乡建设部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》以及各地的政策等，我们总结可以从如下几个方面来认定”住改非”。

一是依据营业执照、组织机构代码证、税务登记证等直接认定房屋的经营用途。当然，如果经营餐饮行业，还需要食品经营许可证、卫生许可证；经营石材加工等制造行业的还需要环评手续等。

二是依据税务机关出具的完税证明认定。一般来讲，只要经营者从事生产经营活动，都是需要按期向税务机关按期缴纳税款的，也就是说经营者的生产经营活动与缴纳税款是息息相关的。如果有完税证明则说明有生产经营活动，因而从事生产经营活动的住宅用房可以认定为”住改非”。

三是依据出租协议等手续认定。一些房主房屋可能比较多，自己不愿意经营，就把房屋出租给他人经营或居住，这就需要根据房屋租赁（出租）合同、收取租赁费用的发票等认定；如果房屋出租后，承租人用于生产经营活动，仍然需要营业手续等。

四是根据房屋的实际使用状况进行认定。一些房主在从事生产经营活动时，并未办理相应经营手续，则可以根据其房屋的实际用途进行认定。

五是根据经营的时间来认定。如果房屋一直用于居住或闲置，在政府决定要征收房屋所在区域后，房主为了获得更多的补偿，再用于生产经营或出租，则不能认定为”住改非”。

关于”住改非”的补偿标准

关于”住改非”房屋如何补偿的问题，我国并没有统一的规定。根据实践中各地的规定，针对”住改非”房屋的补偿标准，主要分为以下几种情形。

第一，按照营业收入、利润标准等确定。例如，深圳。当政府市因公共基础设施建设项目需征收房屋时，如果能够根据完税证明提供利润标准，则给予3个月的税后利润补偿；如果不能提供利润标准，则按照上一年度同类行业的月平均税后利润额计算利润标准，或者按照同类房屋的每月市场租金计算利润标准，给予3个月的补偿。

第二，按照住宅房屋与非住宅房屋的平均值确定。在拆迁公告发布前，依法取得合法经营手续、税务登记证和完整的纳税记录，同时房产证、营业执照、税务登记证上的营业地点需要一致，则补偿金额按照住宅房屋与非住宅房屋的平均值确定。例如，哈尔滨的房屋征收工作针对”住改非”房屋的补偿就是这样的。

第三，据经营时间、是否取得合法证件来决定补偿。例如，巢湖市在房屋征收过程中，针对 1990年4月1日（不含4月1日）原《中华人民共和国城市规划法》施行前改变房屋用途的，房屋认定为经营用房，并按经营用房给予补偿安置。

第四，根据房屋的实际状况进行补偿。如是否沿街、所在楼层等。楼层越高，补偿的越少，可能就会按照住宅性质补偿。例如，庆元县的房屋征收，”住改非”沿街房屋9米以下按照营业用房补偿，超过9米部分按照住宅评估价的1.3倍补偿；沿街房屋多层均用于经营的，第二层可按照住宅评估价的1.3倍补偿；第三层及以上部分均按照住宅进行补偿。

第五，按照被拆迁住房补偿费用的一定比例作为补偿。例如南京市的房屋征收，当拆迁”住改非”房屋时，针对营业用房，拆迁单位给予不超过拆迁补偿费用8%的补偿；针对非营业用房，给予不超过拆迁补偿费用5%的补偿。

以上就是“住改非”的认定方式及在几种常见的“住改非”房屋的补偿标准。但是由于目前我国还未有统一的标准，所以在具体实践中，还应当根据各地的具体情况进行确定。如果对”住改非”补偿有异议，建议咨询专业的拆迁律师，以维护自身的合法权益。

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投稿：何莉

来源：头条-房屋征收过程中，“住改非”的认定及补偿标准！

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