商业开发和政府棚改,棚改和商业开发补偿标准一样吗:2024在线咨询拆迁征收法律百科

商业开发和政府棚改,棚改和商业开发补偿标准一样吗

众所周知随着经济的高速发展,大量的小区建成，现在深圳可用的空地越来越少!这就有了为什么城市更新的大力提倡，现在各大区域都在进行城市更新。当然城市更新也分两大类分别是，政府棚改，开发商旧改。但你知道他们有什么区别吗？接下来分几点给大家详细普及一下两者的区别！

第一 更新的对象不同

政府棚改的对象全市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用城市更新（旧改）的方式进行改造；

而开发商对象为，旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。

第二 运作的模式不一样

开发商旧改的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。

第三归还的房屋不同

简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。

棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。且赔偿的安置房并无商业价值！

旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房【赔偿的安置房是带有红本的】和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。

第四 拆迁补偿的方式不同

棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。

市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。

棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。

以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；

而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。【赔偿的都是带有商业性质的红本商品房，公寓，或者商铺！】

第五 改造的政策不一样

开发商旧改与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。

城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。

城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。

第六 原建筑产权属性不一样

棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的现有业主【开发商认同的证件 历史遗留，买卖合同，律师见证】，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。

结语：看完这篇文章，对于博拆迁回迁房投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅！

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●商业开发和棚户区改造有什么区别

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投稿：何灵琴

来源：头条-分不清政府拆迁与开发商拆迁的看过来，速度收藏

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