评估复核报告,评估复核报告怎么收费:2024在线咨询拆迁征收法律百科
评估复核报告,评估复核报告怎么收费
收到房屋征收评估报告，对评估结果不满意，怎么办呢？
收到评估报告之后，若不满意，依法应当在10天内申请复核，否则评估报告就生效了，就视为你对评估报告没有异议了。
笔者在代理好个案件就遇到当事人没有及时对收到的评估报告申请复核以及申请专家鉴定，导致最后法院基本都是认可评估报告的内容，毕竟法律赋予被征收人有对评估报告申请复核以及申请专家鉴定的权利，如果没有在法定期限内申请复核和申请证据鉴定，事后再说自己不懂，不会写，就可能为时晚矣！！！！！！！
以下就是笔者刚写好的一份复核报告复核申请书，供大家参考。
评估报告复核申请书
申请人：梁山县XXX有限公司，住所地：山东省梁山县
被申请人：山东XXX房地产评估有限公司，住所地济宁市。
申请事项：
- 请求被申请人对2023年8月30日向梁山县XXX有限公司作出的《被征收房屋价值评估分户报告》进行复核，并依法作出书面答复；
- 请求被申请人撤销2023年8月30日对申请人梁山县XXX有限公司作出的《被征收房屋价值评估分户报告》，并重新出具报告或者作出补充报告。
事实与理由
2002 年 X 月 X 日，梁山县XX有限公司（以下简称“申请人”）与梁山XX院签订了《房屋租赁合同》，约定将其在梁山县某综合楼一楼营业大厅租赁给申请人使用，租期 X 年，并由申请人进行了装修。2003 年 X月 X日，双方又签订了第二份《房屋租赁合同》，约定梁山XX院将其在梁山县某综合楼二、三层租赁给申请人使用，租期 15 年。2010 年 X 月 X日，双方又续签了第三份《房屋租赁合同》，作为上述两份合同的补充合同，约定将综合楼 1-3 层租赁给申请人，租期 20 年，从 2010 年X 月至 2030 年 X 月 X日，并由申请人扩建了综合楼以外的面积，并约定：合同期内如出现任何变化，致使本补充合同无法继续履行时，乙方所扩建面积的任何补偿都是乙方的，甲方（即梁山XX院）只负责合同中自己的原产权。
2019 年 11 月 X 日，拆迁单位作出《国有土地上房屋征收决定》及《某商场北片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》，涉案房屋位于征收范围内。2020 年 7 月 X 日，梁山XX院向棚改指挥部出具了《梁山XX院与侯某关于房屋租赁合同有关情况的汇报》，认可经X院同意，申请人在X院综合楼的基础上进行了扩建，合同期内如出现任何变化，致使合同无法继续履行，新扩建面积的任何补偿都是申请人的。
2022年11月X日，金乡县人民法院作出行政判决，责令拆迁单位于判决生效后60日内对申请人作出房屋征收补偿决定，在该案庭审过程中，申请人提交了由房屋征收事务中心出具的《某第一层至第六层平面位置现状示意图》，房屋征收事务中心认定申请人案涉房屋面积共计为1873.93㎡，该证据已经拆迁单位质证且已被法院审查认定。2023年3月X日，济宁市中级人民法院作出行政判决，驳回拆迁单位的上诉。
2022年12月X日，汶上县人民法院作出行政判决，撤销某《综合行政执法限期拆除决定书》（以下简称《拆除决定书》）。2023年4月27日，申请人和拆迁单位指派的人员再次对案涉房屋面积进行测量，经过各方现场测量确认，申请人案涉房屋面积共计1873.93㎡。2023年8月X日，申请人收到被申请人作出的《被征收房屋价值评估分户报告》（以下简称《分户报告》），评估结果为人民币XXX元。申请人认为，被申请人作出的《分户报告》认定申请人房屋的面积错误，采用的评估方法不合法，评估结果明显较低，被申请人作出的《分户报告》应当被撤销，并重新作出估价报告，具体详见下文分析。
一、申请人的案涉房屋面积已经法院和相关部门认定为1873.93㎡，被申请人认定申请人案涉房屋面积错误，少了608.89㎡
《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定，房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
本案中，金乡县人民法院已作出生效的行政判决，该院已对由房屋征收事务中心出具的《某第一层至第六层平面位置现状示意图》进行了认定，案涉房屋建筑面积总面积为1873.93㎡，另外，2023年4月27日，申请人和拆迁单位指派的人员再次对案涉房屋面积进行测量，经过各方现场测量确认。因此，申请人案涉房屋的面积已经拆迁单位和人民法院认定为1873.93㎡。
然而，根据《分户报告》关于估价对象范围的描述，被申请人认定申请人在梁山县的国有划拨土地及两栋三层楼房基础上改建、扩建的房屋建筑面积为1085.47㎡，构筑物面积179.57㎡，总面积为1265.04㎡。结合上述事实，被申请人认定申请人案涉房屋面积少了608.89㎡。因此《分户报告》中认定申请人案涉房屋建筑面积错误。
二、申请人的案涉房屋属于国有土地上的合法商业房屋，应当采用市场法和收益法进行评估，被申请人采用成本法于法无据
（一）申请人的案涉房屋属于国有土地上合法的商业房屋
2022年10月25日，X综合行政执法局以申请人的案涉房屋系违法建筑为由作出《拆除决定书》，2022年12月29日，汶上县人民法院作出行政判决，认定《拆除决定书》认定事实缺乏依据，程序违法，缺乏正当性，判决撤销《拆除决定书》，该判决已经生效。
另外，经过汶上县人民法院审查认定，2020 年 7 月 6 日，梁山XX院向棚改指挥部出具了《梁山XX院与XX关于房屋租赁合同有关情况的汇报》，认可经X院同意，梁山县XX有限公司在X院综合楼的基础上进行了扩建，合同期内如出现任何变化，致使合同无法继续履行，新扩建面积的任何补偿都是梁山县XX有限公司的。此外，自2002年开始，申请人已在案涉房屋内开展经营活动，并依法办理了营业执照。因此，申请人的案涉房屋属于国有土地上的合法商业房屋。
（二）被申请人采用成本法进行评估不符合法律规定，应当采用市场法和收益法进行评估
《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
本案中，首先，申请人于2002年开始就已经在案涉房屋内进行商业经营并且取得合法的营业执照，办理了税务登记，案涉房屋明显具有经济收益，然而被申请人直接采用成本法进行评估明显不符合上述法律规定；其次，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，被申请人应当参考周边类似房地产的市场价格进行评估，然而被申请人却采用成本法进行评估，被申请人按照成本法进行评估的结果明显低于周边类似商业房屋的价格。因此，被申请人作出《分户报告》所采用的评估方法不合法，也不合理。
三、《分户报告》的委托人隐瞒事实，申请人的案涉房屋已经过法院和梁山XX院认定，被申请人将申请人的案涉房屋认定为未超过批准期限的临时建筑不具有合法性
《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电〔2003〕42号）第四条规定，对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。
根据《梁山XX院与XXX关于房屋租赁合同有关情况的汇报》以及2010年申请人签订的《房屋租赁合同》第2条内容可知，2002年为了方便经营，申请人扩建案涉房屋之前取得梁山XX院的同意，并且梁山XX院向相关部门报批过。另外金乡县人民法院认为申请人的案涉房屋可以补办相关手续，济宁市中级人民法院认为，征收单位应当对申请人扩建的案涉房屋部分作出房屋征收补偿决定。因此，申请人的案涉房屋已经过法院和X院认定，对于申请人扩建的案涉房屋的评估，应在扣减申请人补办相关手续需要支出的费用以及需要支付的国有土地使用权出让金以及相关税费后，应当按照合法的商业房屋进行评估，被申请人将申请人的案涉房屋认定为未超过批准期限的临时建筑不合法。
四、被申请人未与申请人共同进行实地勘查，被申请人的评估程序不合法
《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。
本案中，被申请人在获取估价对象概况的过程中，估价师并未与申请人共同进行实地勘查，在实地查勘记录上没有申请人的签字，导致被申请人对案涉房屋面积认定错误，遗漏了屋内装修装饰等。因此，被申请人的评估程序不合法。
五、申请人后续享有申请专家鉴定的权利
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。第二十二条规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。第三十一条，规定，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。
综上，被申请人出具的《分户报告》在认定事实以及采用的评估方法等方面存在明显问题，被申请人的独立性已被影响，还请被申请人能够采纳申请人的上述意见，及时作出公平、公正、客观、独立的评估报告，否则申请人将依法申请专家鉴定。
此致
山东XX土地房地产评估有限公司
申请人（盖章）：
法定代表人（签字）
年 月 日
附；证据目录以及证据材料1份。
拆迁单位不履行拆迁补偿安置协议怎么办？
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投稿：凤安慧
来源：头条-评估报告复核申请书
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