合肥二手房上涨卖方毁约，买房可以起诉要求继续履行过户,合肥二手房买卖违约判决案例:今日拆迁法律话题
2021年春节后，合肥市二手房市场出现了较大程度的房屋价格上涨，部分房屋可能节前100万，节后上涨到150万元，涨幅达到50%。因此不可避免的出现卖方毁约拒绝出售房屋的情况。
其实新闻也有类似的报道，房屋售价下调，购房者不愿意，纷纷要求退房，倒是有异曲同工之妙。
近期高飞律师也接到很多类似咨询，下面本人结合实际案例予以分析多种情况下，买方能否要求继续履行购买房屋，以及如何无法实际履行，卖方应当承担何种违约、赔偿责任。
一、继续履行房屋买卖合同的可行性分析
1、卖方没有单方解除房屋买卖合同的权利
房屋买卖合同签订后，只要买方按照合同约定按期足额支付了定金或者首付款，卖方就应履行合同义务，如配合办理过户、配合偿还银行贷款、交付房屋等义务。
而卖方单方表示，拒绝配合上述义务，直接通知中介或买方，房子不卖了！不管协商还是诉讼，反正我是不履行了！
可以吗？当然不可以！
《民法典》第一百七十九条规定，承担民事责任的方式包括“继续履行”。
并且在实践中，人民法院也是支持继续履行的。
合肥市中级人民法院2017年5月2日审理的一起房屋买卖合同纠纷中，卖方因房屋上涨拒绝履行，明确判决卖方主张由买方继续履行合同，协助办理房屋所有权转移登记手续，符合双方合同约定，于法有据，予以支持。
2、最高人民法院坚持鼓励交易原则和诚实信用原则，强化对守约者的保护力度
2019年11月8日最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》中明确要求，人民法院在审理合同纠纷案件中，要坚持鼓励交易原则和诚实信用原则，避免使不诚信的当事人从不诚信中获益，强化对守约者的保护力度，提高违法违约成本，促进社会构建。
看到没，最高人民法院的审判精神也是坚持对守约者的保护，能够继续履行的应当判决履行！
二、以夫妻共同财产为由，主张配偶没有签字，拒绝继续履行可以吗？
有的房屋可能是夫妻共同财产，卖方会主张配偶没签字，买卖合同无效！
这种情况需要具体分析。
第一种是房屋产权证只有一方的名字。
这种情况下，主张合同无效一般不会得到法院支持。
首先，《民法典》规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，即房产证上使谁的名字，对外来说，房子就是谁的。
其次，合肥市房管局在2015年6月就发布了《关于改进房屋登记有关审查方式的通知》，过户登记采取询问方式，即即使是夫妻共同财产，在只登记一个人名字的情况下，产权人就可以直接出售房屋，并不需要另一半到场。
在郑州市人民法院2017年6月1日的一份判决中，也提及房屋共有人请求撤销房屋买卖合同，应当另行诉讼，并不影响买方诉请卖方履行房屋过户。
第二种是房屋产权证有夫妻双方名字，有一方没有签字。
这种情况一般比较少见，但如果发生了，需要看交易是否符合常理。
比如说，在看房、谈价格时，夫妻双方都参与了，甚至短信聊天记录都有，即使一方没签字，也视为夫妻双方同意出售房屋。
再比如，交易过程比较长，买方打入了几十万首付款，结果过了好几个月才告知老婆不同意卖房，也不符合常理。下面引用一段人民法院的判决认定：
“自双方签订房屋买卖合同、支付首付款及交付房屋，至李艳霞起诉，期间李艳霞与张秋夫妻关系正常，张秋对李艳霞出售本案诉争房屋不知情，不符合日常生活常理。根据本案房屋交易及日常生活经验，能够认定李艳霞出售家庭共有的房屋得到张秋认可，李艳霞出售夫妻共有房屋，属于有权处分。故房屋买卖合同具备履行条件，应当继续履行”
三、选择解除合同，能够赔偿多少损失？可以按照房屋差价赔偿！
一般情况下，二手房买卖交纳的定金并不多，少则1、2万，多则5万、10万，而房屋涨价的幅度在20万、30万甚至更多，而且未来能涨到多少更不好说。
这种情况下，有的卖方认为，大不了我承担个定金赔偿，反正最后还是赚的。
但是真的只赔个定金或者违约金就行了吗？
2016年，合肥市中级人民法院曾发布了《妥善审理房价波动后二手房买卖合同纠纷案件的通知》，其中对于实际损失的具体数额进行了明确规定，“可以综合考虑违约方的过错程度、守约方的履行情况、成本支出、房价上涨以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素依法确定”。
也就是说，房屋合同价比如是100万元，后面经过评估，涨到了150万元，那么卖方就应该按照差价50万元进行赔偿。这就是不讲诚信违约的代价。
四、其他注意事项
1、限购资格问题
有的卖方可能会主张买方没有购房资格、贷款资格等，买方诉讼中需要提前准备符合购房条件的证明，如一年的社保购买记录；银行的贷款预审通知短信息等。
2、房屋银行贷款未还清的处理
如果房屋存在银行贷款，需要将贷款银行也带入诉讼中，因为过户必须还清贷款且办理房屋抵押权解除手续。
3、买房注意事项
购房者在购买二手房时，应主动询问是否是夫妻共同财产，如果是必须另一方也要签字。
其次需要对违约责任进行明确约定，并且建议约定管辖法院为房屋所在地人民法院，并且约定由违约方承担诉讼费用、律师费用。
作者简介
高飞律师，安徽国恒律师事务所创始合伙人，安徽科技学院人文学院特聘教授、合肥市五一劳动奖章、合肥市优秀律师。
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内容审核：罗娟律师
来源：中国法院网-合肥二手房上涨卖方毁约，买房可以起诉要求继续履行过户，
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