合肥二手房诉讼实战1：判决房屋过户的关键性条件,合肥二手房合同纠纷解决方案:今日拆迁法律话题

（本文主要讨论，如果房主拒绝出售房屋，通过人民法院起诉要求继续履行房屋过户手续时，需要注意的事项）。

因最近合肥市二手房房价上涨幅度较大，因此产生了很多二手房争议，比如房主以各种理由拒绝办理过户手续。而作为买方，如果此刻不能继续买，同样的钱已经买不到相似的房源了。

从合同约定和法理看，单纯以房屋价格上涨拒绝出售房屋肯定是没有道理的，所以可能会觉得买方起诉要求房主继续履行合同、办理过户手续，人民法院肯定会支持的。

其实不然，近期合肥高飞律师检索了合肥市中级人民法院2018年至2020年的30多起关于起诉要求继续履行房屋买卖合同、要求过户生效判决，梳理了以下裁判观点，谨供参考。

关键性条件一、需将贷款银行列为第三人，还清尾款解除抵押

人民法院在审理房屋能否过户的条件时，会先审查案涉房屋是否存在抵押权，如果有抵押银行存在，需要先偿还抵押贷款，办理解押手续后，才有可能判决可以过户。

虽然最新实施的《民法典》第406条规定，有抵押权的房产可以转让。但是一定要注意，在具体实施上，《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》自然资发[2021]54号第三条第二款规定， 《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。也就是说，《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，仍然按照老办法执行，办理过户还是需要抵押银行同意的。

办理银行抵押权解除手续后，人民法院判决支持的裁判①

案件号：（2019）皖01民终2816号

本案案涉房屋贷款没有还清，贷款银行建设银行安徽分行作为第三人参与了诉讼。银行称只有借款人贷款后，才能对抵押权进行解押，或者买方代房主偿还借款后进行解押。

李某自判决生效之日起十日内办理位于合肥市长丰县双墩镇阜阳北路科瑞北郡圣运室房屋的银行抵押权解押手续,(若李某未在判决限定的期间履行该项义务,则由焦某先行代李钱向某银行股份有限公司安徽省分行清偿债务,消灭抵押权，某银行股份有限公司安徽省分行予以配合),并于解押后十日内协助焦某将该房屋所有权变更过户至焦某名下

办理银行抵押权解除手续后，人民法院判决支持的裁判②

案件号：（2019）皖01民终7064号

余款40万元李某以商业贷款方式支付；在本案原审第一次庭审中，丁某提出可以代李某还款以注销抵押，双方继续履行房屋买卖合同，但李某以涉案房屋为其家庭唯一房产为由予以拒绝。本案诉讼中，涉案房屋的抵押登记业己注销。

办理银行抵押权解除手续后，人民法院判决支持的裁判③

（2019）皖01民终3116号

。诉讼中，江某已明确表示愿意代王某向工行城建支行一次性清偿尚欠的贷款本息等相关费用。在王某未依约履行清偿房屋贷款本息的合同义务的情况下，江某姗作为买受人可以代为清偿债务涤除抵押权，且抵押权人工行城建支行对此并无异议。

故江某要求继续履行合同、代偿还房屋剩余贷款本息，王某协助办理产权转移登记手续、交付房屋等诉请，该院予以支持。

办理银行抵押权解除手续后，人民法院判决支持的裁判④

（2016）皖01民终6352号

因案涉房屋存在抵押权，故在当事人请求继续履行合同，完成房屋权属变更登记的情况下，应当征询抵押权人的意见。在抵押权未涂销的情况下，房屋权属变更登记将无法办理。故方某要求继续履行合同，必须征询案涉房屋抵押权人某行银河支行的同意

关键性条件二、如准备商业贷款，需改变付款方式为一次性支付，将剩余购房款支付至人民法院提存

很多购房者在购买二手房时，选择的是商业贷款。但是必须注意，如果通过起诉要求对方履行过户手续，即使自己的贷款预审已经通过，但银行预审≠必然放款。虽然这种几率非常低，但是法院在裁判时依然会考虑，所以从诉讼的谨慎角度出发，强烈建议购房者在起诉时准备后一次性支付余款的资金。

改为一次性支付后人民法院判决支持的裁判①

（2019）皖01民终3116号

江某愿意在本案中一并处理剩余房款1132000元（1162000元-30000元）的支付问题。该款应优先用于代王某向某行城建支行偿还贷款本息等，代偿后的剩余应付房款，由江某向王某一次性支付。

改为一次性支付后人民法院判决支持的裁判②

（2017）皖01民终1770号

现经该院释明，买受人曩某自愿将剩余购房款一次性付至一审法院，变更了原合同约定的以按揭贷款支付部分购房款的付款方式，对徐某因履行合同而获取的利益给予了保障，双方房屋买卖合同继续履行不存在事实上和法律上的障碍。

改为一次性支付后人民法院判决支持的裁判③

（2019）皖01民终7558号

无论从贷款或者刘某实际履行能力，刘某花愿意支付款项并且将原来按揭支付款项变更为一次性支付款项

改为一次性支付后人民法院判决支持的裁判④

（2019）皖01民终3116号

除已支付的定金抵作购房款，江某愿意在本案中一并处理剩余房款1132000元的支付问题。该款应优先用于代王某向某城建支行偿还贷款本息等，代偿后的剩余应付房款，由江某向王某一次性支付。综上，案涉存量房买卖合同、补充协议已具备继续履行的条件，合同目的可以实现。

关键性注意三、坚持商业贷款支付尾款，人民法院一般不予支持

在案件检索中，发现一起原告方明确表示不愿意一次性支付余款，只能使用商业贷款的裁判文书。经人民法院释明后，仍拒绝变更付款方式。最终，两审人民法院没有支持继续履行的诉请。

（2018）皖01民终5701号

本院认为，关于符某在不同意一次性支付房屋尾款的情况下其是否有权要求继续履行案涉合同的问题。符某基于涉案房地产买卖合同的约定，有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但根据《合同法》第4条关于合同自愿原则，和《商业银行法》第41条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定。在符某未与特定银行签订住房按揭贷款合同的情况下，法院无法直接判决确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额，只有符某一次性支付剩余购房款，才能确保依据符某继续履行诉讼请求所作出的继续履行判决具有确定性和可强制执行性，一审法院在此情况下明确释明符修某通过诉讼的方式要求继续履行合同，需一次性支付剩余房款，符某在一审中明确表示拒绝，在此情况下一审法院对符某继续履行合同的诉请未予支持并无不妥，本院予以维持

总结

早在2016年，合肥中级人民法院就发布了《关于妥善审理房价波动后二手房买卖合同纠纷案件的通知》，其中也明确指出“出卖人仅因房价上涨，违反诚实信用原则要求增加价款或者解除合同的，依法不予支持”。法律保护守约方，但是守约方在选择法律途径维护权利时，依然需要充分了解法律规定和可能性，以确保自己的诉讼权利能够充分实现。

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内容审核：王四新律师

来源：中国法院网-合肥二手房诉讼实战1：判决房屋过户的关键性条件，

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