北京圣运律师事务所：旧城改建征收的，需要注意这四大点,旧城改造征收程序:今日拆迁法律话题
征收活动中，征收项目并非都是因修路、建机场、修高铁等而展开的征收，有的征收项目则是为了提高老百姓生活质量、改善居住环境，美化城市环境等而开展的旧城改造改建活动。
事实上，旧城区改造改建征收项目并不是少，而且这类征收项目与其他征收项目一样，也需要按照法定程序进行，保障被征收人的合法权益，比如当事人的知情权、参与权等，不能因是旧城改建就降低拆迁补偿。
但实践中，却有个别征收方以是旧城改建降低拆迁补偿等，强迫被征收人搬迁。那么，在旧城改建过程中，被征收人需要注意哪几点，合法权益才不会被侵害呢？
一、旧城改建需要征询老百姓的意愿
旧城改造改建与其他征收项目有所不同，根据相关的法律法规，征收需要征询老百姓的意见，只有绝大多数老百姓同意改造改建，那么相关部门才可以展开征收工作。
例如金华市发布的《金华市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》中的规定，因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人的改建意愿；百分之九十以上被征收人同意改建的，方可进行旧城区改建。
同意改建的被征收人未达到百分之九十的，发布房屋征收预公告的人民政府应当在房屋征收范围内和政府网站发布房屋征收预公告失效公告，并在发布公告当日书面通知有关部门恢复办理相关手续。
也就是说，改建这类征收项目首先要询问老百姓的意愿，倘若不同意改造改建的人数没有达到90%，达那么就不能征收，而且还需要在征收范围内发布征收预公告失效的公告，并以书面的形式通知有关部门恢复办理相关手续。
实践中，如果相关部门在未达到同意征收愿意比例的情况下，强迫老百姓搬迁，签订补偿协议，那就侵害了老百姓的合法权益。
二、超半数人以上认为补偿安置方案不合理要举行听证会
根据《金华市市区国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第二十二条规定，因旧城区改建征收房屋的，半数以上被征收人提出征收补偿方案不符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》和本办法规定的，发布房屋征收预公告的人民政府应当公开举行由被征收人代表和公众代表参加的听证会。听证会按照《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条第二款至第四款的规定组织实施。
也就是说，即使是旧城改建征收活动，如果超过一半的被征收人对补偿安置方案有异议，那么相关部门就需要组织听证会，并根据听证会的情况修改补偿方案，并且还要将征求意见情况、听证情况和根据被征收人、公众意见对房屋征收补偿方案进行修改的情况在房屋征收范围内和政府网站予以公布。
倘若征收方未组织听证会，就按照原先的征收补偿安置方案对被征收人进行补偿，那就侵害了被征收人听证的权利，此时被征收人可以拒绝签订补偿协议。
三、签约人数超80%以上，协议才生效
另外，还需要广大被征收人注意的是，旧城改建征收中，一般只有签约人数达到了地方规定的比例，那么该协议才会生效，反之，如果没有达到签约比例，那么所签协议就不会发生法律效力，也就是无效的。
根据《金华市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》四十七条规定，因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当与被征收人签订附生效条件的补偿协议。在征收补偿方案确定的签约期限内达到百分之八十以上的签约比例的，补偿协议生效；未达到百分之八十的签约比例的，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。
所以，大家在签订协议时一定要格外地注意，千万不要觉得是预签约协议就不好好签了，表面上意思一下就好了，但其实，一旦签约人数达到了签约比例，那么该协议立马就生效了，一旦生效，再想反悔改签就比较地困难了。
因此，无论是不是预签约协议，老百姓都要认真对待，并且对于不合理的补偿协议，无论是预签约协议还是正式协议，也都不要签，避免让自己有所损失。
四、禁止强迫老百姓搬迁、禁止强拆
最后圣运律师要说的是，无论是旧城改建还是其他征收项目，在具体实施的过程中，都不能采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，否则就是不合法的行为。
实践中，如果广大被征收人遇到强拆或是断水、断电等违法逼迁行为，那么圣运律师建议大家及时地收集证据材料，咨询专业律师，并在专业律师的帮助下启动法律程序，依法维护自己的合法权益。
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内容审核：黄旭晖律师
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