上海拆迁是按人头还是按面积,上海拆迁按照面积还是人头:在线拆迁法律咨询

上海拆迁是按人头还是按面积,上海拆迁按照面积还是人头

公房同住人在他处因私有房屋征收而分得的安置房，原则上不属于他处有房，那么2009年之前的私房拆迁“数砖头+数人头”的操作政策是否带有福利性质？

一、律师观点

1991年8月1日实施的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第十八条规定：“拆迁人与被拆迁人应依照本细则的规定签订房屋拆迁补偿、安置协议。协议应当规定补偿形式，补偿金额，应安置人口，安置用房的面积、地点、层次，搬迁过渡方式、过渡期限，违约责任和当事人认为需要订立的其他内容。” 根据细则规定，被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人，拆迁人必须依照本细则规定，对被拆迁人给予补偿和安置。

以上是2009年之前的拆迁政策，安置补偿“数砖头+数人头”，因此安置补偿款组成中“人头”因素比重较高，但这只是当时政策下安置补偿款的组成方式，并不代表“人头”利益即归各自所有。2009年以后本市拆迁政策发生改变，转向以房屋市场估价为原则、安置后居住困难予以保障补贴为辅助的新政策，也就是俗称的“数砖头+托底保障”或“套型保障”。 根据《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》沪高法民〔2020〕4号第一条第一款的规定，“公房同住人在他处因私有房屋征收而分得的安置房，原则上不属于‘他处有房’，但在私房征收中享受过托底保障等福利性政策的除外。”也就是说“托底保障”属福利性政策，而2009年之前拆迁“数砖头+数人头”的操作政策，并非福利性政策，只是一种计算安置补偿款的方式。

本案中的私有住房产权人为董某3，原告方陈某1、董某1曾经历过私有房屋的货币化安置，根据补偿款的计算方式可知，部分按人数计算，部分按户或者按建筑面积计算，是一种“数砖头+数人头”的操作政策，法院认定依当时“数人头”政策取得的安置补偿款不属于福利分房性质，陈某1、董某1未享受过福利分房。

二、案情简介

陈某1与陈某2为陈某之女，系姐妹关系。董某1、何某系陈某1女儿、外孙。缪某1、史某2系陈某2女儿、外孙。

系争房屋承租人陈某于2022年4月报死亡，未指定新的承租人。

被征收房屋居住情况：系争房屋原由陈某1、陈某2随父母一起居住，两人婚后均搬出。

福利分房情况：陈某2、缪某2夫妇于1989年由单位分得公有住房，承租人缪某2。1995年，缪某2买下该公有房屋产权。2016年，该房屋登记至陈某2、缪某2二人名下。

征收决定时间为2023年6月27日，征收时户籍情况原、被告六人户籍在系争房屋内。因房屋承租人陈某已过世，原、被告无法就动迁款的分配达成协议，动迁组与原告董某1、被告缪某1等签署了动迁安置协议、补偿协议等相关文件，系争房屋价值补偿款3,268,230.28元。

陈某1、董某1、何某向法院提出诉讼请求：确认三原告享有上海市徐汇区房屋拆迁安置货币补偿款4,769,887元。原告认为，根据相关法律规定，三原告作为涉案房屋同住人依法应享有相应的拆迁权益份额。被告陈某2曾享受过福利分房，被告缪某1自户口迁入涉案房屋后一直随父母陈某2、缪某2等在长桥三村居住生活，被告史某2在2011年出生之日起跟随父母缪某1、史某1等在长桥三村居住生活。被告缪某1、史某2均未实际居住在涉案动迁房屋内，三被告不应享受分配本次动迁款项。

陈某2、缪某1、史某2辩称，不同意原告的诉讼请求，全部动迁补偿利益应当由被告取得。三原告在被征收房屋都没有实际居住一年以上，陈某1，董某1的户口是在2001年迁入，2002年原告他处买了房屋并实际居住。陈某1和董某1在他处私房动迁时享受了福利性政策，不能视为本处同住人。何某属于未成年人，是空挂户口，未在被征收房屋居住，不符合同住人条件。

原、被告为证明系争房屋的居住情况，提供了微信记录、居委会说明、毕业证、劳动手册、老人入住协议书、就业推荐表、退休审批表、照片等书面证据，双方还分别申请了数位证人出庭作证。原告称2001年房屋动迁后，三原告搬入系争房屋居住，直至2004年搬出，2005年起系争房屋被陈某2出租。陈某2结婚搬出后，只是偶尔回系争房屋居住。被告称2001年陈某1全家确实回系争房屋居住过一段时间，但只有半年，陈某1于2002年买了龙华西路房屋后就搬出了。1985年缪某1读小学起，陈某2随缪某1一起回系争房屋居住，1991年搬出，1993年再搬回居住，除陈某1全家入住半年时间以外，陈某2、缪某1均居住于系争房屋，直至2009年与陈某一起搬出，房屋由陈某2出租。

被告为证明原告也享受过福利分房，提供了2001年7月私有房屋的货币化安置协议，载明：被拆迁人董某3(系陈某1公公)，应安置乙方的人数为3人，即董某3、陈某1、董某1(独)。　　原告对安置协议无异议，但认为私房拆迁取得的货币安置款，不属于福利分房。被告认为，虽然是私房拆迁，但陈某1、董某1在协议上按人头享有安置款，故应视为福利分房。拆迁实施单位就该拆迁安置情况称，当时的动迁政策适用的是1991年8月1日实施的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》，根据该细则第十八条规定，“拆迁人与被拆迁人应依照本细则的规定签订房屋拆迁补偿、安置协议。协议应当规定补偿形式，补偿金额，应安置人口，安置用房的面积、地点、层次，搬迁过渡方式、过渡期限，违约责任和当事人认为需要订立的其他内容”。故此，该户虽为私有房屋拆迁，但应安置人口是补偿安置协议的必备内容之一，可能是为了明确被拆迁房屋内需要安置的人员情况，与补偿方案是“数人头”还是“数砖头”无必然联系，具体还要看补偿内容。根据补偿款的计算方式可知，部分按人数计算，部分按户或者按建筑面积计算，但均为该户补偿款的计算方式，其中按人数计算的并非该部分补偿款就归各自所有。根据细则规定，被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人，拆迁人必须依照本细则规定，对被拆迁人给予补偿和安置。案涉房屋的所有权人为董某3，也即被拆迁人，拆迁安置补偿款应当发放给产权人，作为对该户全部应安置人口的补偿安置，但补偿协议又约定“货币化安置款按照乙方家庭成员等额分配，签约后由甲方为乙方办理‘个人住房特种存单’”，款项具体是发放给董某3一个人还是分别等额发放给3个安置人员已无从查证。

法院认定依当时“数人头”政策取得的安置补偿款不属于福利分房性质，陈某1、董某1未享受过福利分房，酌情确定陈某1、董某1共同享有征收补偿款290万元，剩余补偿款1,869,887元归缪某1享有。

三、法律分析

陈某2在他处有福利分房，故不再是系争房屋的同住人，不应享有系争房屋的安置补偿利益。何某、史某2均系未成年人，且从未居住过系争房屋，属空挂户口，不应享有系争房屋的安置补偿利益。房屋系私有住房，产权人为董某3，依当时的拆迁政策，安置补偿“数砖头+数人头”，因此安置补偿款组成中“人头”因素比重较高，但这只是当时政策下安置补偿款的组成方式，并不代表“人头”利益即归各自所有。2009年以后本市拆迁政策发生改变，转向以房屋市场估价为原则、安置后居住困难予以保障补贴为辅助的新政策，也就是俗称的“数砖头+托底保障”或“套型保障”。“托底保障”或“套型保障”属福利性政策，而之前拆迁“数砖头+数人头”的操作政策，并非福利性政策，只是一种计算安置补偿款的方式，故被告的有关意见，本院不予采纳，本院认定依当时“数人头”政策取得的安置补偿款不属于福利分房性质，陈某1、董某1未享受过福利分房。综上理由，本院确认陈某1、董某1、缪某1是系争房屋的同住人，可享有系争房屋的征收补偿利益。

案例来源：(2023)沪0104民初31525号

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投稿：陈欣

来源：头条-徐汇区动迁：09年之前私房拆迁“数砖头+数人头”，非福利分房

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