拆迁分房户口可以转让吗,拆迁房能分户吗:在线拆迁法律咨询
拆迁分房户口可以转让吗,拆迁房能分户吗
文|秦梦菲
编辑|王琰
为了城乡融合的发展和公共建设的需求，农村也有拆迁安置，也出现了不少的安置房，以供那些拆迁的人居住过渡。有很多人因为申请不到宅基地，又不符合农村的建房要求，就想着是不是可以买农村的安置房来居住。农村安置费能买卖吗？购买农村安置房存在哪些风险，在买农村安置房之前要考虑哪些？
基本案情
卢某系花都区某村的村民，唐某并非卢某所在的集体经济组织的成员。
2014年1月，卢某作为甲方与唐某作为乙方签订一份《转让合同》，内容包括：甲方是某重点工程征地拆迁补偿对象之一，于2013年12月取得安置房指标，乙方向其购买安置房指标。甲方将其所持有的安置房指标505平方米（安置房户型为五套共505平方米回迁房）转让给乙方，转让款为6000元/平方米，合计3030000元。
2014年1月，卢某作为甲方与唐某作为乙方又签署了一份《转让合同》，内容包括：甲方是某重点工程拆迁补偿对象之一，于2013年12月取得安置房车位指标，乙方向其购买安置房车位指标。甲方将其所持有的安置房车位两个转让给乙方，转让款为50000元一个，合计人民币100000元。
2014年1月25日，唐某通过转账形式向卢某支付3130000元。同日，卢某出具《收据》，确认收到以上款项。
后以上两份《转让合同》不能履行，唐某因而要求卢某退回上述款项，并支付利息。
法院判决
广州市花都区人民法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款的规定，宅基地属于农民集体所有。本案中，征地拆迁补偿对象获得的安置房指标是国家对宅基地被征收的农民所作的补偿，具有专属性质，依法不能转让。因此，唐某与卢某签订的上述《转让合同》属于无效合同。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
上述《转让合同》无效后，卢某应当向唐某返还因此而取得的财产。唐某并未实际取得安置房指标，故无需向卢某返还相应财产。为此，判令卢某向唐某退还3130000元，并支付利息。
卢某不服一审判决，向广州市中级人民法院提出上诉。广州市中级人民法院经审理判决：驳回上诉，维持原判。
结合该实际案例，我们可以大致了解农村安置房的买卖是存在风险的。
一、什么是农村安置房？
农村安置房，是各级政府部门在进行乡村建设和其他公共设施建设项目时，对农村被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是农村房屋被拆迁、土地被征收的农户。
二、农村安置费能买卖吗？
农村拆迁属于征地拆迁，依据的法律是《土地管理法》农民拆迁安置房常见有两种性质的房屋：
一是在集体土地上由村里统一规划建房，安置时按本集体经济组织内的成员人口分配住房面积。这种房屋只供农业人口解决居住问题，土地性质是集体土地宅基地性质，所以大部分这类安置房不具有房产证，即便有发放房产证的情形，一般来说是乡政府颁发的，欠缺法律效力。并且在当前的法律规定下一般不允许上市交易，所以为了确保“买能所用”不建议购买此类安置房。
二是由于城市建设规模的扩大，一些城市的近郊乡村变为城中村，征地拆迁后农民成了失地农民，农业人口将转为城镇户口，这种情况下的安置房通常是政府划拨土地建房，这种房屋性质是不完全产权的房屋，但是可以办理房产证的，有房产局的备案，可以上市交易。需要注意的是，该种性质的安置房办理房产证需要花费的时间较长，规定5年内不准上市交易，5年后交易时需补缴土地出让金。
三、购买农村安置房存在哪些风险？
1、受房价上涨的原因——卖方违约
农村安置房一般需要卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者，在这五年内，如果房价上涨，因为没有过户，卖房者完全可能反悔将房屋再次卖给出价更高的买方。而根据谁最终取得了拆迁安置房的所有权证，谁就是房屋的所有权人，安置房购买者的利益无法保障。
2、购买具有专属性的安置房
正如上面案例所示，购买了在集体土地上由村里统一规划建设的房屋，买家不知其房屋性质是不能买卖的具有专属性质的安置房，从而导致双方签订的买卖合同无效，竹篮打水一场空。
综上，农村安置房买肯定是能买的，但是小编建议大家在购买安置房之前一定要清楚政策，注意查询该安置房是否负有转售条件的限制，同时要审查卖家的身份（包括是否有权处分、共有人信息等），对违约责任进行必要的约定，注意防范房产无法办理过户手续的风险；对国家征收农村宅基地而补偿的安置房，买家更要到有关部门查询该安置房的性质，不能购买非商品房性质的安置房，否则可能面临相应买卖合同被判无效的法律风险。
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投稿：罗汐
来源：头条-农村安置房能否买卖？
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