拆迁按户口分的承租房,承租房动迁按户口均分吗:在线拆迁法律咨询

拆迁按户口分的承租房,承租房动迁按户口均分吗

近些年来，随着城市建设进程和旧区改造的加快，各地房屋征收力度也随之加大。对于被纳入征收范围的居民而言，了解相应的征收政策，直接关系到获得征收补偿利益的多少。而在房屋征收过程中首先要区分被征收房屋的性质，即公房还是私房，公房在征收过程中又要区分承租人和同住人。因此，公房相对私房在征收中更易产纠纷，本文将对这些疑惑逐一阐述。

一、公房与私房的区别

1、两者的性质不同

所谓公房是指由政府和国有企业、事业单位投资兴建的住宅。该住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向城市居民出租、出售，由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。公房的大量存在是由于我国长期以来实行住房福利化的结果，公房均为使用权房。承租人需按月缴纳房屋租金。

私房相对于公房而言，就是住宅产权归公民个人所有，产权人对该私房享有完全支配权，可以自由买卖租赁等，其性质和商品产权房类似，只是私房是基于历史原因获得的产权，与现今的购买交易获得的商品产权房方式不同，私房产权人持有房屋产权证，与公房承租人持有的租赁凭证有本质上的区别。

2、征收过程中两者存在的区别

（1）公房和私房的签约主体不同

基于上述公房和私房的区别，在房屋在征收过程中，相关征收部门与公房和私房的签约主体也有所区分，公房的签约主体为持有房屋租赁凭证的承租人，而私房的签约主体则是房屋产权人。

（2）公房和私房的征收利益分配不同

公房的征收利益由承租人获得，即征收部门将征收利益向承租人发放，承租人负责安置公房内同住人的利益分配。而私房的征收利益相对简单，所有征收补偿全部归产权人所有，因为是私房，“私”即产权人，这里并不需要引入“同住人”的概念，也相对较少的会产生法律纠纷。

二、公房中的同住人

由上文可见，公房在征收过程中面临着比私房更为复杂的关系，究其根源实质在于同住人的认定，对公房中同住人认定有三个基本条件：

1、户籍是否在册：在征收部门作出征收决定时，需要在被征收房屋具有常住户口，即户籍需在册；

2、是否实际居住一年以上：在作出征收决定时，同住人应在被征房屋内实际居住一年以上，这里的一年以上包括曾经任何时段的居住，即便户口迁出后仍然居住在此，只要此后在房屋征收前户口又迁回的，一般均可认定为实际居住；

3、在征收决定前，是否曾经享受过这福利分房，这里的福利分房包括：

（1）原承租的公有住房；

（2）计划经济下分配的福利房；

（3）自己部分出资的福利房；

（4）房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房；

（5）公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房）；

（6）按公房出售政策购买的产权房等。

重点:

1、这里的福利分房仅限于福利性质取得的房屋，自行购买的商品房与同住人的认定无关；

2、曾经的私房有过征收情况不属于享受过福利分房的范畴；

3、对于同住人户籍、居住和福利分房的三个条件，必须全部满足才可以符合同住人资格。

三、突破同住人认定的特殊情况

上述三个认定同住人的条件中也有例外，以下几点同样作为考量的依据：

1、具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；

2、在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的，同样可以认定为同住人。

3、如果在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的，一般也可认定为同住人。

重点：

无论是征收部门或是任何行政部门都无权对同住人的身份作出认定，只有法院有权对同住人的身份作出认定。

四、公房中承租人的地位

如上文所述，公房中承租人应当负责对同住人进行安置，因此，承租人在公房承租过程中具有一定的特权：

1、承租人有签约权。征收部门只需与承租人进行公房征收利益补偿协商，无需与同住人商谈，最终征收补偿协议也是直接与承租人签定，同住人无权向征收部门了解征收信息，征收部门也无义务向同住人透露征收协议中的具体条款。

2、承租人可以享受多处拆迁补偿款的权利。换言之，承租人完全脱离了同住人认定资格的束缚，只要租赁凭证上有承租人的姓名，该承租人就绝对享受征收补偿利益，不论条件，且不限次数！

3、公房承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。以上情形之外的公房承租人死亡，租赁关系终止时，出租人有权收回房屋。

重点：

（1）如有公房承租人死亡的，建议大家尽早完成承租人变更，以免日后发生纠纷。

（2）如果同住人认为承租人对其进行的安置补偿较少，甚至不认可其同住人身份，拒绝发放相应补偿利益，同住人可向法院提起诉讼，请求法院依法认定同住人资格并进行征收补偿利益分配。

以上是在公房征收过程中，承租人和同住人的一点知识点，当然公房在征收补偿利益分配过程中也存在较为复杂的情形，笔者在后续篇幅中将另做解析。

本文作者：宫克

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投稿：纪汐

来源：头条-公房征收中的承租人和同住人

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