农村拆迁每户最低多少平方,农村拆迁最低多少钱一平米:在线拆迁法律咨询

农村拆迁每户最低多少平方,农村拆迁最低多少钱一平米

农民到底“最低”应该获得多少房屋拆迁补偿安置？

导读：2017年8月3日，征地拆迁律师，针对农村房屋拆迁，应该获得多少合法补偿安置，从具体涉案项目的补偿安置方案合法性审查角度，做了一次公开课讲解。

课后，被拆迁人反映强烈，虽说简单能够结合具体项目的补偿安置方案，来判定涉及被拆迁人应该获得多少合法补偿安置权益。但还有其他房屋补偿安置权益规定的内容，理解上不清楚，再次拨打律师电话咨询。

其实谈到农村房屋拆迁，涉及的问题比较多、复杂，上次公开课讲解时间所限，不可能把所有问题都能讲解到。

征地拆迁律师，再次与被拆迁人一起学习有关农村房屋拆迁应该获得多少合法补偿安置权益的知识。

本次讲解重点内容

1、合法控制面积房屋的认定

对于宅基地面积上房屋合法控制面积的认定，也是由各省市地方性规定。征地拆迁时，对宅基地上房屋建筑按照《济南市人民政府办公厅关于调整征地地上附着物和青苗补偿标准的通知》规定的征地地上附着物补偿标准进行补偿。有合法房产证的，以证载面积为准给予补偿；无合法房产证的，由各区政府依法组织认定房屋建筑面积，最高不得超过260平方米。

解读：1、被拆迁人一定要查涉案项目，对应的地方性规定对于宅基地面积上房屋合法控制面积的认定，即必须保障被拆迁人原合法控制面积内住房面积；2、对于被拆迁人建设房屋面积走出合法性控制面积的，只能结合补偿安置方案的标准来谈，具体差距也不会太大。

2、房屋补偿价格

房屋补偿价格，与安置方式有关。

（1）、若对被拆迁人进行纯货币补偿的，必须依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

解读：适用的前提是被拆迁人房屋必须是合法控制面积范围内；若有拆迁人以被拆迁人房屋比较破旧，根本不能与周围商品房质量、价格相比，这纯属一变相打压被拆迁人方式，补偿安置强调的是保障被拆迁人居住权益，才是法律规定的基本含义。

（2）若对被拆迁人进行其他方式的安置的，对被拆迁人房屋，可以按原房屋重置成新价格进行补偿。选择优惠价格购买安置房的，优惠价格不得低于原房屋补偿价格。

3、带有“违章建筑”性质的房屋的补偿

被拆迁人在宅基地建房，严重从法律上讲，必须取得“二证”，否则，建房合法性存有质疑。但是由于历史因素、监管机制不完善等，被拆迁人建房根本没有相关部门管制，被拆迁人真正有“二证”的，很少。而对于被拆迁人建房，只要是发生在涉案项目拆迁之前，为了满足被拆迁人生活需求的所建。征地拆迁律师认为，且拆迁实践中，对于被拆迁人带有“违章建筑”性质的房屋，也是给予补偿。请注意，被拆迁人房屋被认定为违章建筑，则不给予任何补偿的。

4、纯货币补偿安置的选择权

《国有土地上房屋征收与补偿条例》对于被征收人明确约定，必须保障被拆迁人选择权益，否则，涉案项目补偿安置方案违法。对应的有最高人民法院发布的指导性案件。而对于集体土地房屋拆迁补偿安置方案中是否必须保障被拆迁人对于安置方式的选择权，《土地管理法》没有明确规定，但国土资源部《关于进一步做好征地管理工作的通知》第（八）条也提出了原则性要求。但此规定也是没有明确规定，必须保障被拆迁人有选择权。本律师认为，补偿安置方案，也是必须保障被拆迁人选择权益，否则，涉案项目补偿安置方案违法。

解读：由于拆迁实践中，曾多次发生，拆迁人提供安置房不能办理房主证，安置房安全质量不符合国家标准，有的拆迁十年后安置房仍未建，还在建，严重侵犯被拆迁人合法权益的事件时有发生。故在实践中，建议被拆迁人选择纯货币补偿安置方式。

5、安置对象的认定

被拆迁人能否享受安置利益，与本村集体组织成员身份认定有关。故建议被拆迁人一定要看具体补偿安置方案中对于被安置对象的认定，另结合地方性法规对农村集体经济组织成员资格认定的规定。被拆迁人也可以参考，《天津市高级人民法院关于农村集体经济组织成员资格确认问题的意见 》-- 津高法民一字〔2007〕3号的内容学习与掌握。

主要内容：“一、判断标准 第一条 农村集体经济组织成员一般是指依法取得本集体经济组织所在地常住农业户口，在本集体经济组织内生产、生活的人。 不符合或不完全符合上述条件，但确以本集体经济组织的土地为基本生活保障的人，也应认定具有本集体经济组织成员资格。 二、取得与丧失 第二条 具有下列情形之一的，取得本集体经济组织成员资格： （1）出生时，父母双方或一方为本集体经济组织成员，且本人依法取得本集体经济组织所在地常住户口的（包括婚生和非婚生，计划生育和非计划生育的人员） （2）基于婚姻关系或者收养关系，将户口迁入本集体经济组织所在地，并在本集体经济组织生产、生活的； （3）因国家建设或其他政策性原因，将户口迁入本集体经济组织所在地，并在本集体经济组织生产、生活的； （4）其他将户口依法迁入本集体经济组织所在地，并经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，接纳为本集体经济组织成员的。 第三条 具有下列情形之一的，丧失本集体经济组织成员资格： （1） 死亡的；（2） 取得其他集体经济组织成员资格的； （3） 取得非农业户口，且纳入国家公务员序列或城市居民社会保障体系的。 三、特殊情形 第四条 基于婚姻关系的几种情形 (1)婚姻关系发生在不同集体经济组织成员之间，其中一方虽未迁移户口，但已实际进入对方所在集体经济组织生产、生活，应当认定其具有该集体经济组织成员资格。 （2）婚姻关系发生在农业户口和非农业户口人员之间，持农业户口的一方仍具有原集体经济组织成员资格。 （3）取得本集体经济组织成员资格的已婚人员，在离婚或丧偶后，将户口迁回原集体经济组织所在地，本人回原集体经济组织生产、生活的，或者婚后仍在原集体经济组织所在地，离婚或丧偶后，本人回原集体经济组织生产生活的，应认定具有原集体经济组织成员资格；户口留在本集体经济组织所在地的，应认定仍具有本集体经济组织成员资格。 第五条 已取得本集体经济组织成员资格的下列人员，不因户口迁出而丧失成员资格： （1）高等院校、中等职业学校的在校学生（研究生在学的除外）； （2）现服役的义务兵和初级士官 （3）服刑期的劳改、劳教人员 第六条 本集体经济组织成员因外出经商、务工等原因，脱离本集体经济组织所在地生产、生活，但未迁出户口的，应认定其不丧失成员资格。 第七条 基于本意见第二条之外的原因或事由，将户口迁入本集体经济组织所在地，但不以本集体经济组织土地为基本生活保障的人，应认定不具有集体经济组织成员资格。

6、分户的认定

法律明确规定，“一户一宅”，而由于历史原因，被拆迁人符合分户条件，但土地资源有限，已有二三十年，村集体组织未再组织另批宅基地，保障被拆迁人居住权益。故在具体项目补偿安置方案制定过程中，必须保障被拆迁人居住权益，对于条例分户条件的，也要按具有“一宅”的标准进行补偿安置。被参考人可以参考《淮南市征收集体土地补偿安置办法》对“分户”的规定。

主要内容：第十五条农村村民一户只能拥有一处宅基地（以下简称“一户一宅”）。每户宅基地面积：在淮河以北地区的，不得超过220平方米；在淮河以南地区的，不得超过160平方米。　　第十六条“一户一宅”，以公安机关户口登记为单独户认定的主要依据；宅基地以土地登记发证为认定的主要依据。同时具备下列条件的，可以分户：（一）原家庭户成员为所在的集体经济组织成员，享有集体经济组织成员的权利，承担集体经济组织成员的义务。（二）原家庭户户主及单独分立户的家庭成员之间属夫妻、父母、子女关系。　（三）分立户的家庭成员已年满18周岁（截至征地补偿安置公告发布之日）。　被征收人家庭已分户或需分户的，由征地补偿安置机构按照以上分户条件调查认定，并在乡（镇）、村指定地点予以公示。公示期限不少于7日。

7、“住改商”房屋补偿

认定依据：可以参考《关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见》第7条规定：

《细则》中所称的非居住房屋，按照下列规定予以认定：

（一）原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；

（二）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；

（三）房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；

（四）原始设计为居住房屋，经市或者区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或者区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。

“住改商”房屋补偿标准，可以结合，2003年9月19日，国务院办公厅下发《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定及最高人民法院2009年5月14日颁布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。实践中，“住改商”一般以参考周围商铺评估的房屋市场价值的70%给予补偿。被拆迁人可以参考此标准与拆迁人协商补偿。

8、非住宅房屋补偿

(1)拆除非住宅房屋实行货币补偿的，补偿金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、土地使用权取得方式等因素，以房地产市场评估价格确定。不适用最低补偿单价标准和价格补贴(2)如因拆迁造成停产停业的,还应给予适当的补偿,即结合被拆迁房屋的区位和使用性质,按照规定标准给予一次性停产、停业综合补助费;(3)支付搬迁补助费;(4)支付临时安置补助费等。

总结：本文仍是结合实践，提供给被拆迁人一个判断农村房屋拆迁应该获得多少合法补偿安置权益，大的方向。由于具体方案中规定的内容较多，较有详细，若有不明白的，建议携带具体涉案集体土地上房屋拆迁安置方案，找专业律师咨询，作出准确判断，以便维护被拆迁人合法权益。

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投稿：苗婷仪

来源：头条-农民到底“最低”应该获得多少房屋拆迁补偿安置？

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