城市拆迁比例怎么算,2021城市拆迁补偿标准:在线拆迁法律咨询

城市拆迁比例怎么算,2021城市拆迁补偿标准

近期有多位朋友找风生了解关于拆建比的问题，本文尝试揭开拆建比的本质。

朋友们关注拆建比的问题，主要是因为中国住房和城乡建设部2021年8月底发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，广东省住房和城乡建设厅2021年11月中旬就上文答复了《关于明确近期国家有关文件约束要求的函》。

这两个炸弹里面都提到了原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。

那什么是拆建比？为什么要拿拆建比作为城更项目的约束指标？如果真的实行拆建比不大于2，会产生哪些影响？

本篇先对拆建比进行拆解分析，下篇回答后面两个问题。

什么是拆建比？-用公式拆解来分析

所谓拆建比，指的是城更项目改造后的总建筑面积与改造前的拆除的现状建筑面积的比值。其实应该叫建拆比，可能是拆建比的叫法符合平仄规律，朗朗上口。

我们也可以理解为，拆除1平米现状建筑面积后可以新建的建筑面积。

拆建比涉及两个要素，改造后总建筑面积，改造前拆除的现状总建筑面积。

改造后总建筑面积又能分成回迁给原业主的复建面积，开发商拿到手的融资面积，以及移交政府的公建配套面积。

以上是字面意思，但咱们对拆建比的理解可不能只停留在这里，下面咱们用公式来拆解分析。

上公式（公建配套面积比较小，公式中暂时忽略展示）。

接下来，我们把式子分成左右两半：

首先我们要知道，每个项目的拆除总建筑面积都是一个固定值，也就是说拆除总建筑面积是个常数。

左边的式子中，总复建面积就跟拆迁补偿标准有关了。比如XX项目拆迁补偿标准为现状建筑物未满4层的赔偿至4层，超过4层的部分不作回迁，仅补偿建设成本。

也就是说，一栋2层的楼，按这个标准可以回迁4层，这栋楼的复建面积/拆除面积=4/2=2；

一栋6层的楼，按这个标准只能回迁4层，这栋楼的复建面积/拆除面积=4/6=1.5。

对于整个项目来说，我们希望通过拆补标准的调整和分析，使总复建量变得越小越好。

假如拆建比真的被限制了，总复建量越小，左边的式子就越小，留给右边式子的空间就越大。

对于右边的式子，我们需要了解一个知识点。

一个城更项目，房企投入改造成本，是为了获得可售面积，那么投入的改造成本除以融资面积，就等于每平米融资面积需要付出的改造成本，这个数值也就是我们获取可售面积的单方楼面地价。

如果是拿改造成本除以总拆除面积，就等于每拆除一平米需要付出的改造成本，这个数值叫做单方改造成本。

总之，单方楼面地价对应的是可售面积，单方改造成本对应的是拆除面积，这里要做好分辨。

这里咱们再列成式子：

单方楼面地价起码要跟周边土地招拍挂市场近期成交土地楼面价格相等，城更项目才能做得下去。（现在的土地招拍挂市场已非常成熟，城更项目可售面积的单方楼面地价至少要跟成交的土地楼面价格相等，才能满足房企的投资净利润率的要求）。

我们把以上的式子都做个转换，如下

我们可以看出，拆建比其实受4个因素影响，分别是复建面积、拆除面积、单方改造成本、单方楼面地价。

我们对这4个因素再做进一步分析。

总复建面积/总拆除面积的比值受拆迁补偿标准影响，在项目实操过程中通过对拆迁补偿标准制定的研究，一般使比值控制在1~1.2。

单方改造成本其实是一个刚性成本。

不同地区不同城更项目，改造1平米的成本几乎是一样的，都由前期工作费用、专项成本、临迁费、回迁物业建安成本等各项改造成本的单方价格组成，在项目实操过程中，这个单方改造成本一般是8000-10000元，至于为啥是这个数，以后开篇文再写一写。

我们发现4个影响因素中，有3个因素近似常数，那么，拆建比就跟单方楼面地价成反比。

至此，我们可以得出拆建比的关键结论。

假设在满足城更项目最低利润率，也就是达到房企经济平衡的前提下，单方楼面价越低，拆建比就越高，也就是说每拆除 1平米的现状面积，需要建设的面积就约越大，需要建设的面积越大，需要的土地指标、建设规模指标也就越大。

同时上文说过单方楼面地价起码要跟周边土地招拍挂市场近期成交土地楼面价格相等，城更项目才能做得下去。

那么，这个结论就说明了在经济平衡的前提下，地价越低的地区，拆建比就越高，项目所需建设规模就越高，项目经济可行性就越小，反之，地价越高的地区，项目经济可行性就越高。

所以，这就是为什么12线城市的城市更新项目发展快，而34线城市的城市更新项目较难算得过账。

下篇继续分析为什么要拿拆建比作为城更项目的约束指标？如果真的实行拆建比不大于2，会产生哪些影响？这两个问题。

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投稿：明夏钰

来源：头条-干货丨城市更新拆建比最详细的解析

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