房屋拆迁行为属于,房屋拆迁行为属于什么纠纷:在线拆迁法律咨询

房屋拆迁行为属于,房屋拆迁行为属于什么纠纷

鹿：最近怎么样。

羊：老大上小学，老二退化成不会走路随时要抱的小宝宝，每天晚上被隔壁的姐妹俩叫醒四五次要我陪睡，工作方面有几个案子在看资料，好多咨询还没有回复，大写的累。

鹿：三十而立，你要立住。

羊：好！今天分享一下手头案件涉及的政策——城镇低效用地再开发。

看到城市当中写出来或显现出来的“拆”字，是不是有一种预感，一大片富豪就要诞生。

拆迁补偿价格谈不拢，一言不合就告政府，然而，所有的旧改拆迁，都属于政府行为吗？城镇低效用地再开发当中，包含了对上述问题的否定答案。

一、什么是城镇低效用地

根据国土资源部于2016年11月11日发布的国土资发【2016】147号《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》，城镇低效用地，是指经第二次全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地，权属清晰、不存在争议。国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地;不符合安全生产和环保要求的用地;“退二进三”产业用地;布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等，可列入改造开发范围。

需要注意的是，该政策有效期只有5年，但是根据各地的意见以，只要在该期限内制定了相关规划，也可以不只在这个有效期内实施，后期按有效期内做出的各项规划再行操作就行。

咱们来看一下重点，想适用城镇低效用地再开发的政策，必须符合：

1、第二次全国土地调查已确定为城镇存量建设用地；

2、权属清晰；

3、符合特定标准的产业用地；

4、旧改项目。

需要注意的是，现状为闲置土地、不符合土地利用总体规划的历史遗留建设用地等，不得列入改造开发范围。

二、政府需要完成的前期工作

1、政府需要建立城镇低效用地数据库，数据库内的土地才能再开发。

2、市县国土资源部门主导，依据土地总体利用规划、城镇规划，组织编制城镇低效用地再开发的专项规划。该专项规划需经上一级国土资源部门核定，报同级人民政府批准后实施。

3、项目实施单位需要将编制的项目实施方案，报所在市县人民政府批准后才能实施。

需要注意的是，经批准的专项规划和实施方案均需公示，不能批完就完。

1、2项流程走完后，就可以按照国土资发【2016】147号规定的几种开发模式搞起来了。那么，具体有哪几种开发模式呢？

三、城镇低效用地再开发的模式

1、原国有土地使用权人进行改造开发

在符合规划的前提下，原国有土地使用权人可以通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发。原来是划拨用地，改造开发后的用途仍然符合《划拨用地目录》的，可以继续按照划拨方式来使用。

因为是自己改造自己的地盘，所以这种模式最不容易出现纠纷。

如果原国有土地使用权人想改，但没钱/没技术，国家可以对原使用权人进行合理补偿，政府依法收回土地使用权，通过招拍挂来找到合适的开发商。如果土地上存在房屋征收的情形，则适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。

2、市场主体参与改造开发

国土资发【2016】147号规定，鼓励土地权利人、集体经济组织等市场主体和社会力量参与改造开发，形成形式多样的改造开发模式，增强改造开发的动力。

上述形式多样的改造开发模式，包括允许原分散的土地权利人共同参与，改变用途后联合开发；通过向原土地使用权人租赁土地的方式，由政府组织改造再开发；政府引导，市场参与；通过政府平台公司收购股权方式，收回土地使用权；通过政府收储和改变用途，进行低效用地再开发；通过与原土地使用权人签订腾退协议，实现拆除重建和功能置换；以“边角地”协议出让，实现土地整合开发等。

四、城镇低效用地再开发当中的土地、房屋征收拆迁责任由谁承担

就像在前文提到的，一般说“改造”，那就是政府负责征收拆迁，然后委托一个实施单位来重建、修建，征收拆迁的主体是政府。但对于城镇低效用地开发这样一个看起来也是政府主导的开发模式，可就不一定都是由政府来主导征收拆迁了。

比如，在银政办规发【2018】14号《银川市人民政府办公厅印发关于深入推进银川市辖区城镇低效用地再开发工作的实施意见（试行）》当中，就对市场主体参与开发的方式进行了详细规定，主要有2种方式。具体的意思我来总结一下：

1）对自行开发的项目（这个自行开发，本人认为包括了原土地所有权人开发，以及市场主体参与开发等情况），项目实施主体需要自行通过收购、转让土地等方式，补偿、拆迁、安置工作都由项目实施主体自行负责，与政府无关，不是政府行为，而是一个你情我愿达成公平交易的民事行为哦。在拆迁完成后，政府才要介入配合办理再开发项目的相关手续。

需要注意的是，实施方案正式批准之日起三个月内，监管部门要与改造主体签订监管协议。

2）辖区政府引入社会资金实施城镇低效用地再开发的项目，建设范围内的征收拆迁安置补偿工作由辖区政府负责实施，入户调查同意率达到100%后（太难了），编制安置补偿方案，与开发企业签订开发协议，政府将净地交付企业，国土部门与企业签订出让合同，后续按照开发流程办证、开干。

上面2个的区别在哪？第一个政府不管拆迁补偿安置，第二个政府管拆迁补偿安置，区别大不大，你说，大不大。

所以啊，实施主体，土地所有权人，政府及各部门，都要搞清楚自己的职责、权利、行为相对人，妥善评估好自己的风险，避免陷入经验主义的泥潭，遭受不必要损失。

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投稿：袁文文

来源：头条-旧改当中的征收拆迁都属于政府行为？低效用地再开发摇头说NO

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