上海拆迁款买房限购吗现在,上海拆迁款购房限购吗:在线拆迁法律咨询
上海拆迁款买房限购吗现在,上海拆迁款购房限购吗
梅雨过后，上海气温迅速上升，热到爆炸。
然而二手房市场却有些降温。
截至目前，日均成交量比6月份低30%左右。
目前大致有两种判断。
悲观的一方认为，527新政热度已经过去，这样大力救市都挺不住，上海楼市没希望了。
乐观的一方认为，新政力度还在，数据下滑只是因为天气。上海马上又要救市，政策跟上市场肯定起飞。
到底市场如何走，我们后面专题讨论。今天只想讲一点：即使上海再救市，一些特殊区域也救不活。
如果你在这些区域有房，赶紧卖掉得了。
01
很多人都在等救市，但是你有没有想过，救市真的跟你有关系吗。
还记得之前的几次大事吧，都是不计一切代价如何如何，很多人后来发现那个“代价”竟然就是自己。
那房地产救市的代价是谁？
首先我们要想想，楼市为什么不行了？
现在连路边卖菜的阿姨都知道，楼市不行是因为供需失衡，房子多了买房人少了。
怎么救市呢？
方案一，全国停止卖地停止卖新房，顶个五年，市场自动恢复。
但是好像大家不太愿意停止卖地。
方案二，让更多的人买房。
不买房无非是没资质、没首付、没还贷能力、没信心，没信心不好解决，前三个都可以。
所以我们就给资质、降首付、降利率，让一些潜在客户提前上车。
这里问题就来了，给资质、降首付、降利率惠及的依旧是部分客户。
不管怎么救市，激活的一定是特定人群，有些人怎么救都不会买。
这些人扎堆的地方，怎么救都救不活。
02
我们以5.27新政为例，看看哪些人受益。
5.27新政三大招：
第一，社保五年变三年。
第二，二胎家庭多一套名额。
第三，首付降低到20%。
前两个非常明确，针对的就是年轻人。
上海本地一些叔叔阿姨，社保都40年了，新政对他没意义。
二胎更多的是30-40岁，子女未成年的家庭。
所以527新政后，什么地方年轻人多，什么地方成交量反弹比较大。
第三个降低首付更狠，几乎把老年人排除在外。
降首付就要多贷款，需要足够的收入支撑。
上海退休金虽然高，跟动辄几万的房贷比起来就小巫见大巫。
还有一些老人没退休金，吃低保，靠什么拉杠杆？
其实很多老人银行都不给贷款，他们也不想贷款，所以降低首付几乎没意义。
愿意拉杠杆的，都是当下风头十足的强势产业。这些人收入高，对未来预期乐观。
所以降首付利好的是年轻人，尤其是产业强势区域的年轻人。
上海松江、闵行、浦东年轻人占比最高，新政后数据反弹也最高。
当然区域维度略有误差，因为客户并不严格按区购买。
尤其是市区，面积本来就很小，跨区买房非常正常。陆家嘴的客户，在虹口北外滩、瑞虹新城买房的很多。
按照实际的购房范围分析，数据会更有指导意义。
比如陆家嘴、联洋、花木、瑞虹新城等等，其实都共享陆家嘴客群，可以大致归位一个“购房圈”。
御桥、孙桥、唐镇共享张江客群，可以大致归位一个“购房圈”。
按照这个方式，我们会发现虹口北部交易量增加并不多。
按照板块，可以比较精确的把握客户流向，交易量涨幅高的板块也符合前面提到的：年轻客群、产业强势。
莘闵别墅区、车墩、新桥都是松江的，这次新政的最大受益方。
陆家嘴、龙华、张江周边产业都很顶，愿意加杠杆的人也多。
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03
房地产市场错综复杂，客群并不是简单的买在公司附近，新政对各个板块的影响我们会单独分析。
但是趋势非常清晰，新政就是提前割韭菜，我们得找到那些还有韭菜的地方。
新政后的6月份，二手房比5月多卖了8000套，这8000套一定不是平均分布在各个板块。
一些片区购买力本来就达到上限，基本没有透支空间。
这些地方即使全部放开限购，可能也影响不大。
当地人不买房，不是因为没资质，你给他资质有什么用？
上海市内，这种板块至少有两类。
第一，老龄化严重片区。
比如虹口北部、桃浦新村等等，买房人以当地置换为主，市场相对内生。
这些老人不缺购房资质，能置换的早晚要置换，跟限购不限购关系不大。
虹口整体老龄化45%左右，但是北外滩、瑞虹新城年轻人很多，这意味着虹口北部老龄化更高。
曲阳这样的地方，老龄化可能超过55%。
这些人怎么救市都没用。
而且附近没有强势产业，没有太多人愿意加杠杆。
第二，远郊内生区域。
我们观察到金山、奉贤交易量变化不大，是这两个区域跟市区几乎脱节，有大批板块够不到市区客户。
比如奉贤奉城、柘林等等，只能依靠当地人购买。
这些地方当地人多数是土著，家里不缺房子，新增购买力其实不多。
唯一的bug是崇明区，老龄化严重、经济不发达，交易量反弹却很明显。
撑起崇明交易量的，主要是裕鸿佳苑、圆沙一号几个大型动迁房。
因为地铁崇明线即将通车，地铁口的裕鸿佳苑迎来大量市区客户，现在占比超过一半。
因为地铁过来，短期打破了内生僵局。其实通车后大家会发现，上班在市区买在这里还是不方便，陆续的又会退出市场。
除非能把握住崇明裕鸿佳苑这样的结构机会，其他内生板块跟上海新政绝缘，带不动的。
如果你们小区符合上面这两点，别指望新政了，新政不会救你们的。
上海有两百多个板块，分化十分复杂
贵的地方太便宜，便宜的地方太贵
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04
新政对上述两类地段没有利好，不过好歹也不算利空。
当地本来就是一个稳定市场，来不来新政都照常出货。
但是对环沪，上海新政就是妥妥的利空。
上海老破小交易量的增加，正是以环沪市场萎缩为代价。
之前上海限购，大家买不了，只能选择环沪。
之前上海首付高，大家买不了，只能买环沪。
527后一些社保三年的，可以买上海了。一些首付只有50万的，可以买上海了。
这些原本买环沪的主力，被上海截胡。
如果上海进一步放松限购、进一步降低首付，环沪楼市将被吸干。
如果你在环沪有房，千万别等救市了，上海救市不是在帮你，而是要牺牲你。
你就是上海楼市兴旺发达的代价。
当然上海老破小也是以价换量，目前的这些交易量，还不足以扭转市场。
以上只是大致趋势分析，上海救市对各个板块的影响我们会单独分析，大家也可以随时跟我们微信交流。
期待来信。
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投稿：祁言悦
来源：头条-上海的这些板块，全部放开限购也没用
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