拆迁户能买吗,拆迁户可以卖房吗:在线拆迁法律咨询

拆迁户能买吗,拆迁户可以卖房吗

拆迁安置房价格便宜，周边配套较好，受到很多市民的青睐，但与之相关的纠纷也一直居高不下，今天我们就聊聊在一些拆迁房买卖过程中遇到的纠纷如何避免。

拆迁安置房往往需要几年后才能拿到“两证”，经常有卖家反悔不愿过户的情况，为了避免卖家反悔的纠纷，在买房的时候，买家需要注意所谓拆迁安置房，根据相关法规及政策的规定，一般分为两大类：

一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但其所有权是有限制的，即权利人在取得所有权的一定期限内，是不能上市交易的，流通性受到限制。房地产市场交易纠纷主要体现在这类房屋中，且存在较大风险。购买这类房屋，应注意的是：一是要明确房屋的土地类型及性质，是集体土地还是国有土地，如是集体土地上的，非集体组织成员，用于非自住目的，建议慎重;二是明确房屋对安置的拆迁对象有无限制或政策补贴，特别是现“城中村”改造，由村集体组织建造的，对安置对象是由明确限制的;三是房屋的权利人，是独有还是共同所有，如是家庭成员共有，购房协议的出卖方，一定要是全体共有人的真实意思，均应在协议上签字或有特别授权;四是相关规费的缴纳，这类房屋大多涉及土地取得类型由划拨变更为出让，过户涉及土地出让金的补缴，且该补缴数目较大。

另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。这类房屋的交易风险，与商品房交易相同。

拆迁房往往是属于家庭成员共有的情况，因为缺少两证，房屋的权属不容易查清，买家想买这样的房屋的时候，需要避免权属不明的情况。对于拆迁房屋是共有的情况，没有“两证”的，因该类房屋产权也并不清晰，一般人很难确定全部权利人，建议购买前，委托律师调查出售房屋的权利信息，按现行市场交易及管理需要，应明确拆迁协议上的人员及配偶，住房调配单上的人员及配偶，被拆迁房屋内户口上的全部人员，只有明确权利主体，才能在签订协议中，不因遗漏权利主体或权利主体不知情，而影响合同效力。对拆迁安置房屋共有的情况，该类房屋产权也并不清晰，一般人很难确定全部权利人，建议购买前，委托律师调查出售房屋的权利信息，按现行市场交易及管理需要，应明确拆迁协议上的人员及配偶，住房调配单上的人员及配偶，被拆迁房屋内户口上的全部人员，只有明确权利主体，才能在签订协议中，不因遗漏权利主体或权利主体不知情，而影响合同效力。

在买卖房屋后，“两证”办下来前，所有权人死亡，买受人在实现权利方面可能产生麻烦。这类风险的的预防，涉及两个层次问题，第一层次是原房屋所有人的继承;第二层次是继承人履行原购房合同义务。在现有法律规定的情况下，个人观点建议以提高违约金条款的方式来进行。因《物权法》实施后，物权的成立和合同效力是独立的，购房合同只要不具有《合同法》第五十二条的情形之一的，合同就是有效，但购买合同有效，在房屋没有办理过户手续前，并不能产生物权效力。所以我个人观点，提高违约金条款，加大出售方的违约成本，可以一定程度上提高合同的履约率。

房屋租赁过程中，常常会遇到租赁拆迁安置房的情形，因为缺少两证，对于承租人的权利难以保证，承租人应明确房屋的权利人，特别是房屋为家庭成员共有的情况下，容易出现的风险是，房屋共有人之间，为租金的收取及分配发生矛盾，从而影响到承租人的权利。为减少权利人之间对房屋租金的的分配纠纷，建议在租赁协议中，明确出租人必要的承诺条款，并约定相应的违约金条款。

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投稿：杜月惠

来源：头条-拆迁房到底能不能买，你所要了解的知识

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