企业面临拆迁，律师是如何将拆迁补偿60万争取到180万,公司拆迁律师:今日拆迁法律话题
【导读】
2010年A公司与A签订了厂房租赁合同，租期为十年。合同约定由A公司将A的房屋用做生产厂房且对房屋进行了装修添附，投入机器设备进行生产。不料，A公司厂房所在地于2016年被划入上海市青浦区圣运“198区域建设土地减量化”征收范围。面对征收项目如火如荼的开展，同年12月作为房东A与拆迁方签订补偿协议获得巨额补偿款。但作为承租方的A企业却没有得到拆迁方的任何补偿。那么作为承租方的A公司有没有补偿？应不应该获得补偿呢？如何去争取自己的合法权益？今天的实案讲解就为您答疑解惑。
【案情介绍】
2004年A与上海市青浦区华新镇新谊村委会签订了租地合同，租期25年。2010年A又与A公司签订厂房租赁合同，约定其租赁的范围是华徐*路4288号房屋，租期10年。其后圣运公司为生产经营需要对房屋进行了装修添附，投入大量资金购买机器设备。截止征收公告下达时A公司共有3,300多平方米地上建筑物及附属设施和500名员工。面对突如其来的搬迁通知，对于这样一个企业的打击和损失是可想而知的。
承租企业一直等待拆迁方与其商议拆迁补偿事宜，但作为拆迁方的新谊村委会却在2016年向房东A发送减量化告知书，要求其搬迁，并将土地归还新谊村委会。同年12月A与新谊村委会签订《土地减量化搬迁协议书》，约定就A公司租赁的土地在2017年5月前停止生产经营，该地块内所有设施、设备等全部搬空。经双方协定，拆迁方给予房东A土地减量化搬迁总费用730多万元。
后拆迁人按照双方之前签订的协议给予了承租企业60万元的补偿。但该补偿款是远远不足以弥补企业巨额的实际损失。
【案情分析】
第一、A公司作为承租企业是否有补偿？
首先，承租人对房屋享有的租赁权为用益物权。根据《物权法》第一百二十一条规定：因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。所以，在房屋征收活动中，一旦房屋的使用人即承租人得不到补偿，是有权要求补偿的。
其次，征收公告发布时，A公司是正在经营的实际占有人，并且厂房租赁合同未到期。租赁厂房的企业有营业执照并且一直正常经营、合法纳税。综合这些因素，承租方也是有权获得相应的补偿的。
第二、拆迁方不跟承租方签订补偿协议怎么办？
大家要知道的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。这意味着承租人将不再作为被拆迁人而对待。因此在这种立法背景之下，承租人是不能要求拆迁方签协议的。那么作为承租方该怎么办？北京圣运律师圣运主任律师吴*博律师认为：承租方可以与房东打分割之诉，要求房东补偿企业损失。
圣运三、分割之诉如何获得理想的补偿？
首先，在分割之诉中证据至关重要。作为承租人应积极收集证明损失的相关材料以及相关的合同文件，妥善保管好这些证据材料。此外还应注意的一点就是：承租人能不能超出原协议范围去分割，具体到本案中即：承租人与房东签订的补偿协议为60万，但承租企业的实际损失高达180万，那么在分割之诉中，企业是不是可以突破协议的60万而要求赔偿给180万呢？北京圣运律师圣运主任律师吴*博律师认为：是可以的！
【办案亮点】
2017年我所接受被征收企业授权委托后，经过专业律师分析另辟蹊径，大胆提出独到见解：当事人作为承租方，如果按照常规对A提起分割之诉，取得的补偿范围少、额度低，对当事人及其不利。只有将B认定为过错方提起侵权之诉，才能推翻原有60万的补偿额。解读案件时，律师发现与A签订租赁合同之初，A仅提供了与新谊村委会签订的租地合同，未按合约将土地使用权证等相关复印件，交A公司备案归档，这存在两种可能原因；
一是：A有土地使用证忘记合同约定内容。
二是：A仅有与新谊村村委会的租赁合同，根本没有房屋无相关产权证，也无相关合法批建手续，那系争厂房建造房屋严重违反法律、行政法规的强制性规定，租赁合同将归于无效。合同一旦归于无效，那A就将认定为过错方，按照《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，A应该支付我当事人赔偿损失。
律师根据多年实务经验认为后者的可能性极高，建议A公司向上海市青浦区人民法院对A提起诉讼：要求法院认定A公司与A签订的《厂房租赁合同》为无效。A作为过错方应当赔偿A公司停产停业费、员工安置补偿款、机器设备搬迁补偿款、装饰装修补偿款共计180万元的诉讼请求。
经法院审查，支持了我所律师的分析观点。A的房屋确无相关产权证，也无相关合法批建手续，其建造房屋严重违反法律、行政法规的强制性规定，系争签订的厂房租赁合同归于无效。法院认定我当事人在签订合同之初，对A仅出示租赁合同的行为，理应知道其租赁的房屋为无产权房屋，其租赁行为有过错，但A出租无产权房屋的行为过错更大。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，结合A的补偿款的组成项目和金额、二者的过错程度、A公司的实际损失等因素，认定A应该支付A公司停产停业费、员工安置补偿款100万，故合同无效后，A理应支付A公司装修补偿款，结合其实际使用年限、装修折旧度，认定A支付A公司装修补偿款80万。共计补偿款180余万元，大大突破了原有协议60万补偿款数额。通过圣运的专业指导，最大限度的维护了当事人权益。
【律师总结】
本案中面对房东给出的60万元补偿款，当事人想仅仅通过谈判来争取更多金额是不可能的，然而通过我所律师综合的办案方法、证据提起、法律选取等多方面的合理途径运用，在专业的指导下最终将补偿款提高至180万元，达到了满意的维权效果，弥补了当事人的损失。承租方在遭遇征收拆迁时，房东擅自与征收方签订补偿协议的，承租户所签订的原租赁合同中，如果有关于拆迁补偿怎么分割的具体约定，就从约定。没有明确约定的，承租人应对房东提起分割之诉，要求其一次性支付补偿款。因为这些补偿款绝不是房东单独享有的，必须分割。面对征收时企业主一定要树立维权的决心，用法律的武器维护自己的合法利益。
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内容审核：冯立影律师
来源：中国法院网-企业面临拆迁，律师是如何将拆迁补偿60万争取到180万，
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