承租企业的装饰装修补偿如何确定,承租房装修:今日拆迁法律话题

在房屋租赁期间内遭遇拆迁是常见的租赁合同终止的事由。如果双方对此有约定，则是约定的合同终止事由；即使无约定，由于拆迁导致合同实际上无法继续履行，属于不可抗力范畴，也可归为法定的合同解除事由。由此产生了承租企业获取拆迁补偿的问题。首先需明确一点，租赁厂房情形下承租企业并不是房主。单纯的租赁厂房和租赁土地后进行自由建设在拆迁补偿领域是截然不同的。厂房如果完全是租赁取得，这个时候拆迁方不会将承租企业视为被拆迁人，在谈判拆迁补偿款的时候也不会直接面向承租企业，而是直接跟房主即出租方签订拆迁补偿协议。

然而，不具有被拆迁人的地位，是否就没有主张拆迁补偿的权利呢？非也。在铜陵圣运公司与铜陵市铜官区土地和房屋征收中心行政确认一审行政判决书中（（2016）皖0705行初22号），法院即认为，原告虽系租赁企业，但在该次征收过程中其部分财产处于征收范围，被告征收行为与原告具有法律上的利害关系，原告有权进行主张权利。根据被告的法定职权，原告依法向被告主张权利，符合法律规定，被告认为其不应成为被告主体的观点不予采纳。由此可知，承租企业于拆迁补偿中的利害关系地位是被法律认可的，其可以通过诉讼的方式维护自己的权益。

既然可以通过诉讼的方式进行维权，承租企业就需要知道，作为承租户自己可以享有哪些方面的补偿。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）的规定和以往拆迁法律、法规、规章的精神，租赁厂房的企业只要有营业执照并且一直正常经营、合法纳税，那么，它就有权利获得一次性停产停业损失补偿，包括添附物、机器设备、装修附属物等这些项目，都是可以获得相应补偿的。除了装潢装修、设备迁移、停业安置等承租户必然遭受的损失，还有一些其他实际发生的费用。例如在上述案例中，法院还认定了场地回填土方费与苗木、花盆损失。对于前者原告虽未能提供费用清单进行证明，但考虑该费用确有实际发生，法院酌情进行认定。总之，只要是承租企业实际支出的费用，均可向法院主张。

装饰装修费用的厘定是实践中经常产生争议的补偿项目，本文即欲对此进行探讨，以帮助承租企业进行维权。

先从一典型案例出发。在杭州圣运公司与杭州圣运公司、杭州圣运公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书中（（2015）杭萧民初字第2206号），法院认定以下事实：2012年5月30日，被告杭州圣运公司（甲方）与原告（乙方）签订《厂房租赁协议书》一份，约定甲方同意乙方租用杭州圣运公司厂车间、宿舍。2014年1月22日，被告杭州圣运公司与被告杭州圣运公司签订补偿协议书。被告杭州圣运公司于2014年5月23日向原告书面邮寄送达《腾房通知书》：你公司承租我公司的房屋属于政府拆迁区块，现杭州市萧山区蜀山街道办事处已通知我公司在2014年5月31日前必须全部搬迁腾房完毕，为此，我公司特通知你公司务必在2014年5月31日前腾退房屋等内容。2015年1月7日，原告起诉来院，要求两被告房屋拆迁补偿款6296028元（其中设备搬迁费5213680元，不可搬迁部分补偿116300元，装修费290273元，临时安置19800元，停产补助150000元，职工生活安置152100元）。因原告未按本院通知预交案件受理费，本院于同年3月17日作出（2015）杭萧民初字第460号民事裁定书：按原告撤诉处理。2015年4月14日，原告再次起诉来院。关于装饰装修部分的补偿成为双方争议焦点之一。法院经审理后认为，根据原告与被告杭州圣运公司签订的《房屋租赁合同》约定“甲方同意乙方在租赁厂房内进行必要装修，费用乙方自理”、“承租期间甲方如果碰到国家拆迁等特殊情况无法出租厂房，应提前三个月通知乙方，乙方必须无条件退出。租赁期满，乙方应将原租赁厂房恢复原样交还甲方，若有短缺由乙方负责赔偿”。被告杭州圣运公司在出租房屋遇征迁时已向原告依约履行通知腾房义务，且原告已腾房，原、被告间的上述不定期房屋租赁合同已解除生效。按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案原告经被告杭州圣运公司同意装饰装修，因双方对该部分装饰装修未另作明确约定，原告名下的装修、室外附属物在房屋征迁过程中亦经杭州圣运公司评估确定价值为116300元，且该款包含在被告杭州圣运公司已取得的拆迁补偿款项下。故案涉房屋租赁合同在履行期间届满，形成不定期房屋租赁合同解除时，被告杭州圣运公司应将已取得的原告本可拆除应归属于原告所有的116300元支付原告。

由此可见，在承租企业的场合下，关于装饰装修补偿费的归属问题，与其他补偿项目一样，奉行约定优先。因而笔者曾反复强调租赁合同的重要性。租赁合同是出租方、承租方双方享有权利、承担义务的依据，只要不违反法律的强制性规定，双方必须严格依照合同规定履行合同义务，否则就要承担违约责任。租赁双方要想避免日后可能产生的争议，应当在租赁合同中尽可能作出详细的约定。

如若没有约定，则应当按照法律规定处理。对此，笔者需要强调一点，被拆迁人进行维权，在寻找法律依据时不能仅仅局限于《国有土地上房屋征收与补偿条例》等拆迁法律法规，应当放宽眼界，寻找任何于己有利的法律依据。本案即是依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定作出的判决。相关法律规定判决书中已经予以说明，笔者在此简要概括：在装修装饰场合，分为两种情形，即已形成附合部分与未形成附合部分。无论是否形成附合，承租企业都不能请求出租人补偿。但是对于未形成附合的部分，承租企业可以自行拆除。如因出租人原因导致未能及时拆除，出租人需将补偿中涉及该项的补偿款支付给承租企业；因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。此时承租企业应当进行判断是否有必要进行拆除。

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内容审核：王有银律师

来源：头条-承租企业的装饰装修补偿如何确定，

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