宁波市房屋拆迁评估系数,宁波市房屋拆迁赔偿:在线拆迁法律咨询

宁波市房屋拆迁评估系数,宁波市房屋拆迁赔偿

根据真实典型案件，分享实用法律观点

【实务观点】

一般情况下，被拆迁房屋的可补偿安置面积，按照被拆迁人提供的合法的集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件记载的建筑面积计算。被拆迁人因正当原因确实无法提供集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件，以及集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件未记载房屋建筑面积的，按照土地、规划等行政管理部门依法认定的建筑面积计算可补偿安置面积。在具体的拆迁项目中，各地区关于拆迁补偿安置面积的认定方法和方式虽有某种层度上的不同，但基本上是按照被拆迁人所有的土地、房屋等权利证书来认定。在没有土地、房屋等权利证书的情况下，则根据尊重历史、实事求是的原则来认定。

【案件简介】

中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书

（2018）最高法行申5479号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：许全满。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张秀娟。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：浙江省宁波市宁海县人民政府。

一审第三人（二审被上诉人）：浙江省宁波市宁海县人民政府房屋征收办公室。

许全满、张秀娟因诉浙江省宁波市宁海县人民政府（以下简称宁海县政府）房屋拆迁行政裁决一案，不服浙江省高级人民法院（2017）浙行终1484号行政判决，向本院申请再审。本院受理后，依法由审判员王晓滨、审判员耿宝建、审判员白雅丽组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

许全满、张秀娟以宁海县政府房屋拆迁裁决违法，侵犯其合法权益为由，向浙江省宁波市中级人民法院起诉，请求撤销宁海县政府作出的宁政土裁字（2016）第4号房屋拆迁裁决（以下简称被诉房屋拆迁裁决）。

一审法院查明：浙江省宁波市宁海县桃源街道竹口三村拆迁改造项目经浙江省宁波市宁海县发展和改革局立项，并经浙江省人民政府建设用地审批。2010年1月26日，浙江省宁波市宁海县国土资源局发布《听证通知书》，告知该项目拆迁实施方案听证事项。2010年2月4日，浙江省宁波市宁海县国土资源局举行听证会。后宁海县政府作出宁政函（2010）11号《关于同意宁海县桃源街道竹口三村拆迁改造实施方案的批复》并予以公告。2012年12月27日，宁海县政府作出宁政函（2012）55号《宁海县人民政府关于同意宁海县桃源街道竹口三村拆迁改造实施方案部分调整内容的批复》，以全面覆盖的方式对上述已经批复的浙江省宁波市宁海县桃源街道竹口三村拆迁改造实施方案进行调整，形成本案适用的实施方案。2012年12月31日，浙江省宁波市宁海县国土资源局作出宁征拆（2012）第3号《征收集体所有土地房屋拆迁公告》，并于2013年元旦前后在拆迁地块进行了张贴公告。该公告明确了拆迁人、拆迁范围、补偿安置的方式和标准以及搬迁期限（至2014年11月30日止）等。许全满、张秀娟在拆迁范围内有一处被拆迁房屋，土地证号为宁集建（1995）字第**号，砖混结构，证载土地面积185.2平方米，实测建筑面积475.55平方米。许全满户共有家庭成员6人：户主许全满、妻子张秀娟、儿子许xx、儿媳尚xx、孙子许xx、孙女许xx。许全满、张秀娟的孙女许xx出生于2015年5月8日。浙江省宁波市宁海县人民政府房屋征收办公室（以下简称宁海县房屋征收办）委托经公开摇号产生的杭州永正房地产土地评估有限公司对许全满、张秀娟的被拆迁房屋包括附属用房、装饰物和附属物进行了评估，合计补偿款427321元。2016年9月14日，宁海县房屋征收办将《竹口三村改造拆迁户可安置面积公示单》《竹口三村拆迁改造可安置方案》《评估结果公示单》及房屋评估公示表、房屋拆迁估价报告、《测绘结果公示》及房屋调查表等在被拆迁房屋所在地进行了公示，在公示期间内，许全满、张秀娟未对公示结果提出异议。因宁海县房屋征收办与许全满、张秀娟就房屋拆迁补偿事宜无法达成协议，宁海县房屋征收办于2016年10月25日向宁海县政府提出房屋拆迁裁决申请。宁海县政府于2016年10月28日受理该申请，并向许全满、张秀娟送达了裁决申请书副本、答辩通知书、谈话通知书、调解通知书以及裁决受理通知书等相关材料。2016年11月10日，宁海县政府对许全满、张秀娟进行询问。2016年11月25日，宁海县政府作出被诉房屋拆迁裁决。裁决内容如下：一、宁海县房屋征收办应对许全满、张秀娟确权用地面积185.2平方米，建筑面积475.55平方米可安置的被拆迁房屋给予补偿安置。许全满、张秀娟应按照保障安置标准予以补偿安置，具体安置结算办法如下：1.许全满、张秀娟选择迁建安置的，宁海县房屋征收办应提供2间土地面积为116.3平方米的迁建安置用地和360平方米套房产权面积。360平方米套房产权面积中，103.35平方米为调产安置房屋部分，其余256.65平方米为保障安置房屋部分。安置房屋价格按建筑面积建设成本确定中心价，结合楼层、朝向系数进行结算，其中迁建安置房屋价格为900元/平方米，调产安置房屋部分中心价为1300元/平方米，保障安置房屋部分为1600元/平方米。迁建安置用地和套房位于桃源××路以东、兴海中路以西、科一路以南、回竹东路以北区域三个地块。2.许全满、张秀娟选择调产安置的，宁海县房屋征收办共需提供660平方米套房产权面积。660平方米套房产权面积中，403.35平方米为调产安置房屋部分，其余256.65平方米为保障安置房屋部分。安置房屋价格按建筑面积建设成本确定中心价，结合楼层、朝向系数进行结算，调产安置房屋部分中心价为1300元/平方米，保障安置房屋部分为1600元/平方米。套房位于桃源××路以东、兴海中路以西、科一路以南、回竹东路以北区域三个地块。3.许全满、张秀娟选择货币安置的，宁海县房屋征收办应按660平方米可安置面积。其中403.35平方米为调产安置房屋部分，其余256.65平方米为保障安置房屋部分。调产安置房屋部分结算价为5200元/平方米，保障安置房屋部分结算价为4900元/平方米，宁海县房屋征收办应向许全满、张秀娟支付货币补偿金额共计3355005元。二、宁海县房屋征收办应向许全满、张秀娟支付被拆迁房屋、装饰物和附属物补偿款427321元。宁海县房屋征收办应向许全满、张秀娟支付临时过渡补贴费，按被拆迁人员400元/人?月计算，签约时先预支付12个月，共计24000元，如许全满、张秀娟选择货币安置的，按上述标准一次性支付6个月的临时过渡补贴费，共计12000元。宁海县房屋征收办应向许全满、张秀娟支付搬家补助费，按每人400元给予一次性补贴，共计2000元。三、许全满、张秀娟应在收到裁决之日起十五日内自行完成搬迁，许全满、张秀娟在该期限内无正当理由拒绝搬迁的，将依照《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》（以下简称《宁波市拆迁条例》）第十六条规定，申请人民法院强制执行。许全满、张秀娟不服，遂提起本案诉讼。

一审法院认为：《宁波市拆迁条例》第十六条规定：“拆迁人和被拆迁人在拆迁公告确定的搬迁期限内经协商达不成拆迁补偿安置协议的，可以向所在地的县（市）、区人民政府申请裁决”。宁海县政府是涉案拆迁项目所在地的县（市）、区人民政府，依法有权作出被诉房屋拆迁裁决。浙江省人民政府批准征收涉案地块的行为和宁海县政府批准《宁海县桃源街道竹口三村拆迁改造实施方案》（以下简称实施方案）的行为均系行政法律行为，上述行为在被有权机关依法撤销或改变前，应属有效。经审查，上述行为均不存在无效情形，可以作为被诉房屋拆迁裁决的前置依据。许全满、张秀娟认为涉案地块征收拆迁行为违法，被诉房屋拆迁裁决前置行为违法等主张，与事实不符，一审法院不予支持。宁海县政府受理宁海县房屋征收办的拆迁裁决申请后，向许全满、张秀娟发送了裁决答辩通知书和裁决申请书副本等相关材料，后作出被诉房屋拆迁裁决，并送达许全满、张秀娟和宁海县房屋征收办，被诉房屋拆迁裁决的作出程序合法。根据实施方案第二条第一款的规定，被拆迁人合法住宅用地按被拆迁的土地使用权证或者农村村民建房批准文件记载的面积、用途认定。经审查，许全满、张秀娟被拆迁房屋土地使用权证登记的土地面积为185.2平方米，该土地使用权证合法有效，且无证据证明该权证登记的土地面积有误，被诉房屋拆迁裁决确定按该权证登记的土地面积对原告进行补偿安置，应予认可。被拆迁房屋的可补偿安置面积、可安置方案和评估结果经确认和公示，许全满、张秀娟在公示期间内并未提出异议，被诉房屋拆迁裁决予以认定，符合证据采信的相关规定，应予认可。实施方案确定的搬迁期限至2014年11月30日止，在2014年11月30日前，许全满、张秀娟未按时签订拆迁协议，也未搬迁和腾空住房，不符合实施方案中关于拆迁奖励规定的条件，被诉房屋拆迁裁决未给予原告拆迁奖励，并无不当。根据实施方案第七条第七款的规定，发布拆迁公告时所界定的安置人口可认定为被拆迁住房安置人口。许全满、张秀娟的孙女许某某出生于拆迁公告发布之后，且迟于实施方案确定的搬迁期限近半年，明显不应被列为安置人口。故对许全满、张秀娟提出许某某应计入安置人口，享受补偿安置的主张，一审法院不予采纳。另经审查，许全满、张秀娟要求宁海县房屋征收办提供拆迁安置现房，将可置换300平方米套房产权面积调换为2间面积为116.3平方米的排屋，成本价由宁海县房屋征收办提供以及应立即给予许全满、张秀娟户每人10平方米的商业经营用房的主张，不符合实施方案的规定，且缺乏法律依据，不予支持。综上，被诉房屋拆迁裁决认定基本事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法。许全满、张秀娟要求撤销被诉房屋拆迁裁决，理由不足，不予支持。据此，一审法院于2017年9月28日作出（2017）浙02行初85号行政判决：驳回许全满、张秀娟的诉讼请求。

许全满、张秀娟不服一审判决，向浙江省高级人民法院上诉，请求撤销一审判决、支持其诉讼请求。二审法院对一审法院认定的事实予以确认。

二审法院认为：《宁波市拆迁条例》第十六条规定，拆迁人和被拆迁人在拆迁公告确定的搬迁期限内经协商达不成拆迁补偿安置协议的，可以向所在地的县（市）、区人民政府申请裁决。故宁海县政府具有作出被诉房屋拆迁裁决的职权依据。涉案浙江省宁波市宁海县桃源街道竹口三村拆迁改造项目用地已经浙江省人民政府批准征收。该征收行为一经作出即具法律效力，在没有被依法撤销之前，应当认可其的合法性及效力性。故许全满、张秀娟提出“涉案征收不是为了公共事业，被诉裁决的前置行为不合法”的上诉理由，不能成立。涉案项目用地被依法批准征收后，宁海县政府于2010年4月20日作出宁政函（2010）11号《关于同意宁海县桃源街道竹口三村拆迁改造实施方案的批复》，批准浙江省宁波市宁海县房屋拆迁办公室制定的实施方案。浙江省宁波市宁海县国土资源局亦发布《拆迁安置公告》，并于2010年4月28日在《今日宁海》报纸上刊登了《宁海县房屋拆迁公开选取评估单位公告》，向社会公开征选房地产评估机构，后经招投标程序选定杭州永正房地产土地评估有限公司作为涉案评估机构，且评估结果在许全满、张秀娟所在村予以公示，符合《宁波市拆迁条例》第九条、第十一条、第二十四条之规定。被诉房屋拆迁裁决根据评估机构作出并经公示后未提出异议的《房屋拆迁估价报告》认定宁海县房屋征收办应向许全满、张秀娟支付被拆迁房屋、装饰物和附属物补偿款427321元，具备事实和法律依据。许全满、张秀娟提出“宁海县政府作出裁决的依据实施方案违法、房屋评估价格偏低”等上诉理由，亦不能成立。《宁波市拆迁条例》第二十三条规定：“被拆迁房屋的可补偿安置面积，按照被拆迁人提供的合法的集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件记载的建筑面积计算。被拆迁人因正当原因确实无法提供集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件，以及集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件未记载房屋建筑面积的，按照土地、规划等行政管理部门依法认定的建筑面积计算可补偿安置面积。”本案中，许全满、张秀娟领取的宁集建（1995）字第8046099号集体建设用地土地使用权证明确登载土地面积为185.2平方米、建筑占地133.6平方米。经实际测量，涉案拆迁房屋建筑面积为475.55平方米。被诉房屋拆迁裁决据此确定许全满、张秀娟的可补偿安置面积，符合《宁波市拆迁条例》第二十三条及实施方案第二条第一款的规定。许全满、张秀娟提出应按实际使用的土地面积计算可补偿安置面积，缺乏法律依据。此外，根据实施方案第一条第七款规定，涉案拆迁项目的搬迁期限至2014年11月30日止，许全满、张秀娟之孙女许某某出生于2015年5月8日，迟于《拆迁安置公告》发布及实施方案规定的搬迁日期，被诉房屋拆迁裁决未将其列入安置人口，并无不当。该实施方案第二条第二款第9目还规定，村民按每人10平方米的标准给予村集体所有的商业经营用房，商业经营用房由拆迁人按规划统一建造综合性市（商）场后，由村集体自行负责经营和收益分配。故许全满、张秀娟提出要求对其孙女予以补偿安置及应给予其家庭成员每人10平方米的商业用房的上诉理由，同样缺乏事实和法律依据。综上，许全满、张秀娟的上诉理由均不能成立，二审法院依法不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。据此，二审法院于2018年2月12日作出（2017）浙行终1484号行政判决：驳回上诉，维持原判。

许全满、张秀娟向本院申请再审，请求撤销一、二审判决。主要事实和理由为：（一）涉案实施方案违反“公共利益”与“人人平等、男女平等”的法律原则，违反法律强制性规定。（二）原审判决认定事实错误。1.宁海县政府提供的宁海县开发区工程设计所房屋调查表的测绘结果、“对未经登记的被拆迁房屋用地面积的处理意见”，足以证明其实际使用面积大于证载面积，实属农村不规范的审批所造成的众多历史遗漏问题，按照公正公平原则，应按实际使用面积计算拆迁安置补偿。2.原审法院应当对宁海县政府裁决中关于其提出的房屋评估价格偏低且不公平公正，评估报告中的物品、时间及评估的程序，被拆迁房屋的装修、附属物的评估的内容一并进行审查。宁海县政府全部按照宁海县房屋征收办与宁海县政府拆迁办公室单方面的请求作出裁决，严重损害其合法利益。3.关于安置问题中，其根据涉案拆迁实施方案，将可安置的300平方米置换成2间面积为116.3平方米的排屋，符合宁海县房屋征收办的实施方案要求，宁海县房屋征收办也已经将该拆迁协议交给许全满、张秀娟签字，因成本价承担问题导致双方未签订拆迁协议。宁海县政府及原审法院均未调查该事实，以房屋建筑面积作出裁决是错误的。本案的拆迁不仅要考虑房屋的土地面积，还要注意保障安置相结合，还有独生子女等其他因素。根据《中华人民共和国宪法》《中华人民共和国妇女权益保障法》，许全满、张秀娟的孙女许某某符合拆迁安置要求，在许全满、张秀娟未签订拆迁协议前，应当对许某某进行安置补偿。另，安置方案中明确了应当给予被拆迁人每人10平方米的商业用房安置，但是宁海县政府作出的拆迁裁决中并未体现方案该项内容。

本院认为：本案争议焦点是被诉房屋拆迁裁决是否合法。根据再审申请人的再审请求及理由，主要涉及以下几个方面问题，现分述如下：

一、关于实施方案的合法性

再审申请人许全满、张秀娟认为“实施方案不是为了公共利益，违反强制性规定”，涉案地块拆迁改造项目用地经浙江省人民政府批准征收，实施方案经被申请人宁海县政府批准同意并实施，上述行为一经作出即具有法律效力，非经依法撤销，应认可其合法性。且涉案实施方案并不存在明显违法的情形。另，再审申请人认为“实施方案违反男女平等原则”，实质系指涉案房屋拆迁裁决未给予其孙女许某某补偿安置问题，而非针对再审申请人本身。

二、关于被诉房屋拆迁裁决的合法性

1．关于补偿安置面积。

《宁波市拆迁条例》第二十三条规定：“被拆迁房屋的可补偿安置面积，按照被拆迁人提供的合法的集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件记载的建筑面积计算。被拆迁人因正当原因确实无法提供集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件，以及集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件未记载房屋建筑面积的，按照土地、规划等行政管理部门依法认定的建筑面积计算可补偿安置面积。”本案中，被申请人按照再审申请人所持有的宁集建（1995）字第XX号集体建设用地土地使用权证载明的土地面积，结合实际测量的建筑面积，计算其被拆迁房屋的可补偿安置面积，符合法律规定及实施方案的相关规定，并无不当。再审申请人提出应按实际使用的土地面积计算可补偿安置面积，缺乏法律依据。

2．关于评估价格。

本案中，宁海县房屋征收办委托经公开摇号产生的杭州永正房地产土地评估有限公司对再审申请人的被拆迁房屋包括附属用房、装饰物和附属物进行了评估，并将《评估结果公示单》、房屋评估公示表、房屋拆迁估价报告等在被拆迁房屋所在地进行了公示。再审申请人在公示期间内并未提出异议。宁海县政府据此评估结果作出被诉房屋拆迁裁决，并无不妥，应当予以认可。

3．关于安置人口。

本案中，浙江省宁波市宁海县国土资源局于2010年发布《拆迁安置公告》。实施方案载明，涉案拆迁项目的搬迁期限至2014年11月30日止；发布拆迁公告时所界定的安置人口可认定为被拆迁住房安置人口。据此，再审申请人的孙女许某某出生于2015年5月8日，迟于涉案拆迁公告发布及实施方案规定的搬迁时间，被申请人作出涉案房屋拆迁裁决时未将其列入安置人口，并无不当。

4．关于安置内容。

实施方案载明，村民按每人10平方米的标准给予村集体所有的商业经营用房，商业经营用房由拆迁人按规划统一建造综合性市（商）场后，由村集体自行负责经营和收益分配。再审申请人据此请求给予其家庭人员每人10平方米的商业用房安置，系对该方案内容的误解，其该项再审请求缺乏事实依据，且无相关法律依据，本院不予支持。

综上，许全满、张秀娟的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

驳回再审申请人许全满、张秀娟的再审申请。

审判长　　王晓滨

审判员　　耿宝建

审判员　　白雅丽

二〇一八年十月三十一日

书记员　　李　璐

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投稿：阮晨

来源：头条-拆迁补偿面积如何认定？

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