房屋拆迁律师咨询免费 南宁,南区拆迁律师:在线拆迁法律咨询

房屋拆迁律师咨询免费 南宁,南区拆迁律师

大家好！又到了由南宁市司法局主办、1014新闻台承办的《说法讲理》节目的时间了，今天的节目我们继续探讨拆迁及其补偿话题。时下，拆迁补偿问题已成为大众关注的焦点，但是关于拆迁补偿的分类和相关立法，很多老百姓并不知情。今天我们请来广西道森律师事务所的黄涛律师，就拆迁及其补偿的具体案例为大家“答疑解惑”。

黄涛律师，毕业于北京大学法学院。广西道森律师事务所副主任、合伙人，具有8年律师执业经验。2011年-2014年度南宁市优秀律师，广西壮族自治区律师协会民商事专业委员会副秘书长、委员，南宁市律师协会交流合作与财务监督委员会副主任、委员，广西电视台《法治最前线》、《律师到现场》特约律师，南宁市电视台《看法》栏目组特邀点评嘉宾，南宁广播电台《说法讲理》栏目特约主持律师。黄涛律师具有多年的金融、房地产、建设工程、公司并购、公司治理运作、投资领域、民商事侵权、刑事辩护等法律事务处理经验。在处理公司法人治理机制的构建、重组，公司融资、投资风险规避，商务洽谈等法律事务上能提供高效优质的法律服务，能够处理企业经营过程中的重大诉讼和非诉讼法律事项。

典型案例：2015年9月14日，山东省临沂市平邑县地方镇后东固村发生强拆住宅致人死亡事件，村民张纪民在民宅中被烧死。死者张纪民因房屋拆迁补偿问题一直未与拆迁方达成协议。临沂市认为这是一起因基层干部法纪观念淡薄、作风简单粗暴、强制拆迁引发的群众生命财产受到严重侵害的恶劣事件。

1.主持人：黄涛律师，您好！上一期节目我们讲了拆迁问题存在的主要原因以及存在的行政违法问题和解决行政违法的一些建议。你可以给大家简单介绍一下关于拆迁补偿的分类和相关立法吗？

黄涛律师：拆迁补偿大多按照土地性质和房屋的使用用途两种情况来分类。

拆迁补偿根据土地性质可以分为国有土地上的房屋拆迁补偿和集体土地上的房屋拆迁补偿两种。

以前，国有土地和集体土地上的房屋征收分别是由《拆迁条例》和《土地管理法》调整。城乡间两种不同的地权，适用两种不同的征收补偿制度。2011年新颁布的《征收条例》适用于城市范围内国有土地上的房屋征收，对于集体土地上的拆迁仍然依据《土地管理法》，这导致了同样是房屋征收与补偿，城镇与农村适用不同的法律法规，造成了立法和执法上的不公平。为了解决城乡实行不同的征收补偿制度的问题，正在修改之中的《土地管理法》，将参照《征收条例》中确立的基本原则，国有和集体土地有望实现同价同权。

拆迁补偿根据房屋用途可以分为住宅房屋拆迁补偿和非住宅房屋拆迁补偿两种。

房屋用途取决于两个方面：一是土地的用途，它决定了房屋用途的走向；二是规划设计的用途，它决定了房屋用途的内容。“住宅”是专供居住的房屋，“商业服务用房”是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，二者是两种完全不同用途的房屋。正是房屋的用途区别，其在设计规划上和建筑结构上还有价值产生都有所不同，因此拆迁补偿也有所不同，遂分开处理。

2.主持人：黄律师，拆迁补偿有哪些方式呢？有没有一个比较具体的补偿标准？

黄涛律师：拆迁的补偿方式有：

（1）货币补偿

货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

（2）产权置换‍

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

产权置换分为两种形式：

一、异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

二、回迁安置。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。

因为各地的生活水平和拆迁政策均有不同，所以房产评估会有点出入，大家如果需要详细了解咨询，可以看各城市的补偿咨询解答。

3.主持人：黄律师，对于违章建筑的拆迁是不是不用补偿了呢？

黄涛律师：自建房从法律性质上讲属于违章建筑，按照《新条例》的规定，拆迁时，拆迁人对违章建筑不予补偿。但由于自建房有其存在的特殊客观历史原因，如果对自建房居民不支付任何费用，可能会给社会带来不稳定因素，导致拆迁工作无法正常进行。因此，对自建房居民按户给予带有福利性质的拆迁安置补助费十分必要。所以对拆迁范围内符合规定条件的自建房居民，拆迁人应当按照经济适用住房均价和规定面积标准给予拆迁安置补助费。拆迁安置补助费标准按以下公式进行计算：拆迁安置补助费=经济适用住房均价×规定面积标准。公式中的经济适用住房均价由市、地、县政府根据本地经济适用住房的市场供应价格确定；公式中的规定面积标准，由市、地、县政府根据当地居民住房水平自行确定。

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投稿：曹岚洁

来源：头条-「说法讲理」南宁电台《说法讲理》节目：关于拆迁及其补偿的法律解析

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