广东拆迁户最多的地方有哪些,广东哪里拆迁拆的多:在线拆迁法律咨询

广东拆迁户最多的地方有哪些,广东哪里拆迁拆的多

文：阿信

白云系列文的第二弹，来，今天我们来聊聊白云的旧改。

白云一直被称为广州最大的城乡结合部，主要是太多旧村落了。

也因很多外来务工人员住在此处，白云的城中村建筑杂乱无章，楼层很高，还有不少是违建，这就导致了白云的整体城市面貌较差。

但是城市终究还是要发展的，白云作为中心六区之一，紧挨着天河，又需要大力发展高定位的白云新城、设计之都等产业，旧改工作迫在眉睫。

白云旧改目前也遇到很多问题：

一是白云原本有很多批发的商圈、市场等等，一旦大规模的改造，会导致产业的外流，万一旧改没成功，那就得不偿失；

二是上文提到的，白云城中村违建多，扯赔偿要扯很久；

三是现在的市场走低，加上现在的开发商们手里资金有限，开发商要控制成本，对于赔偿款有点压力。

旧改，因为体量大，开发周期长，涉及面广，要完全落地真的不容易。

来看看现在白云目前的旧改名单：

△图源房天下

一共80+个旧改村落，我们先看进度较快的，阿信呕心沥血把三年计划和五年方案的村落位置标了出来。

△蓝色示意为三年计划，黄色标为五年方案

白云旧改，究竟哪个更容易拆？

假如，我是说假如，现在白云的旧村合作商重新洗牌，作为一个房企的城更投拓部门，要在白云重新取一块旧改地，哪个旧改村会更受青睐？？

我们首先要明确一件事情，旧改工作靠的不是开发商，而是ZF，ZF才是推进旧改进程的主推手，目的是更新城市面貌，提升区域价值，而开发商只是一个执行者，目的是从中盈利。

ZF选择旧村改造的村落，看重的是要更新区域主力发展核心区/概念区的片区及其周边。

开发商选择旧村改造的村落，看重的是哪里最好拆、最好卖，最容易回款。

ok，那我们今天从区域潜力、拆迁难易程度、区域售价三个方面来分析。

一、区域潜力

白云目前最主力发展的，大家都知道，就是三个片区：白云新城+设计之都、白云站、白云湖。未来比较重点的片区大概为18、22号线交汇处。

我们在地图上把它圈出来：

从这几个重点的发展概念区，我们梳理出，目前对白云可能比较重要的几条村落：

白云新城+设计之都：陈田村、江夏村、黄边村

白云湖：小坪村、红星村

白云站：棠涌村

18、22号线交汇处（没那么快）：方石村、大巷村

这几条村落依靠白云目前概念最强的片区，片区要发展，周边村落的城市面貌是要出来的，这是白云的门面。

二、拆迁难度

我们前面说过，对于开发商来说，拆迁难度是目前的痛点问题，来看看哪些村比较头疼？？

2020年，白云人民政府公布了《广州市白云区城市更新专项规划大纲（2020-2035年）》（决策征求意见稿）。

在文件中，白云区充分考虑了目前白云区各个板块的综合情况，分了三个区域：鼓励改造区、一般改造区、敏感改造区。

顾名思义，图中橙色部分鼓励改造区就是可以改，能够改；黄色部分一般改造区就是改不改都行，绿色部分敏感改造区就是不要碰。

（考虑置业白云的同学，假如你考虑购房，绿色部分变量不大，请谨慎考虑）

对比鼓励改造区，现在三年计划和五年方案的村落中，比较符合此条件的如下：

△鼓励改造村落示意图

从图上所示，符合政府鼓励改造区域（更容易改造）的村落主要为：螺涌村、松北村、松南村、三元里村、柯子岭村、棠溪村、凰岗村、小坪村、红星村、江夏村、陈田村、黄边村、罗岗村、长红村、石马村、同和村、京溪村、五龙岗村。

考虑概念区核心和鼓励改造，满足这两者的村落主要为：

白云新城+设计之都：陈田村、江夏村、黄边村

白云湖：小坪村、红星村

白云站：棠涌村

三、售价与拆迁前景

以上六条村落初步筛选下来是白云综合实力比较突出的村落了，但具体是否能满足开发商出货和回款？上文提到的产业配合和拆迁进度又是否能解决呢？

白云新城+设计之都：改善定位为主

陈田村：

以前的陈田村主要是做汽车配置的产业，有“汽配城”之城，从18年启动旧改之后，产业也在逐步迁移，根据最新的消息，目前陈田村的汽配产业已逐步搬迁到太和。

产业搬迁，首个融资地块已准备入市，陈田村的旧改进程在稳步进行，从这点来看，只要开发商资金没有问题，项目推进还是稳妥的。

陈田村位于泛白云新城板块，靠近地铁2号线江夏站，东侧为白云山，可近距离望山景，主力打造改善型项目，目前周边在售一手价格约10万/㎡。

有泛白云新城概念及稀缺山景资源，而且周边的几个改善项目首开龙湖天奕、中铁建西派云峰等已夯实区域的豪宅定位，所以只要陈田村的产品品质感ok，项目的溢价和回款应该是没有问题的。

江夏村：

江夏村本身没有强力的产业，不存在产业搬离的问题，而且江夏村村民对于改造很积极，同意率达98%，有这么配合的村民，这条村的合作开发商可以说是如虎添翼了。

江夏村同样位于泛白云新城板块与设计之都中间，作为白云新城核心区与设计之都的连接带，这条村是务必要起来的，ZF也大概率会给予一定的支持，目前周边一手价格约10万元/㎡。

依靠白云山山景景观与区域改善定位，江夏村项目的溢价与去化问题应该也不大，但由于现陈田村先入市，后续产品还需做一点差异化来展示项目的特异性。

黄边村：

黄边村位于设计之都范围内，由于广州设计之都是白云区“三旧改造”的标杆，是白云的主要门面之一，所以黄边村务必是要起来的。

从2018年开始，黄边村已在逐步推进搬迁，由于黄边村没有强力的产业，所以搬迁难度不算大。

△图源白云视野

今年，黄边村纳入2022年城市更新项目年度计划，说明ZF给了更多支持，旧改速度提速，成功的几率增大。

目前黄边村附近没有一手项目在售，中海麓府暂未开盘，但为高端定位，预计售价不低。二手项目云山诗意、金碧雅苑约3.8-4.6万元/㎡，预计届时只需定合理的价位，还是会吸引到客户买单。

白云湖：目前白云湖周边在售项目较多，竞争相对激烈

红星村：

红星村位于白云湖数字科技城的核心地段，从战略上来说，红星村的旧改是必须要成功的，但是红星村是白云违建较为严重的村落，前期的旧改进程由于谈判进度而有所受阻。后续经过多方部门的努力，已进入稳步进行的状态。

△截取至搜狐新闻

红星村未来三年全力开展亭岗启动区重大产业招商项目落地、基础设施开工建设和城市环境品质优化提升的工作，借助中关村、北大、哈工大大数据等招商平台引入优质企业。

亭岗启动区建设项目于2023年基本完工，成为白云湖数字科技城的“示范样板”。

△红星村主力产业

红星村一方面受产业发展的利好，另一方面有白云湖的景观资源优势，整体地块优势较好，拥8号线石井站，体量大，配套自成一体，有一定的优势。

目前红星村周边有多个项目在售，一手项目均价约3.5-4.3万元/㎡，都为刚需定位，竞争较大，如红星村入市作一定价格让利，加上改善+刚需产品的高低配设置，项目流速应该问题不大，有一定前景。

小坪村：

位于白云湖与白云站中间，体量大，定位多样化，轨道线路密布，整体素质不错，且开发的成本较低。

目前周边在售一手项目建发央玺、保利阅云台在售价格约4.5-5万/㎡，但由于白云站未开通，白云湖竞争较大，故流速一般。小坪村由于开发成本低，只需作一定的价格让利，项目收益还是可观的。

白云站：白云站未开通，区域价值待体现，未来前景较好

棠涌村：

位于白云站旁，周边轨道路网密集，交通通达，靠近白云站，受白云站辐射。关于白云站的发展前景，可以看下我们之前的推文【广州南站，你争点气啊，白云站要挑战你了】

白云站定位 “亚洲最大的火车站综合枢纽”，凭着靠近天河的地理优势，假以时日，白云站将与广州火车站、广州东站相辅相成，成为市中心的枢纽铁三角。

主打现代综合交通枢纽+亚洲最大规模+带动产业升级概念的白云站，未来是广州的主力枢纽之一。

而棠涌站承接白云站的利好，受枢纽的带动，有人流，有生意，前景向好。

△棠涌村规划图

目前周边在售一手项目为建发央玺、保利阅云台在售价格约4.5-5万/㎡，流速一般，预计在白云站正式开通后，带动周边产业发展，棠涌村未来还是可以期待的。

针对区域潜力、拆迁难度和售价预估，以上六条村落阿信认为，是目前白云最有可能拆迁成功的区域，对ZF有城更升级的需求，对开发商盈利也有空间。

当然，白云还有其他村落依然也是可以期待的。

比如白云区与天河区连接处的京溪村，距离其约2km的越秀天河和樾府（燕塘三地块）拍地价5万+元/㎡，吹风价10万元/㎡，靠近天河，会有客户买单。

比如白云新城以南的三元里村，受白云新城利好辐射，同时承接越秀外溢客户，加上其城市面貌较差，有一定的改善需求，未来还是可以期待的。

比如18、22号线交汇处的方石村，两条高速地铁的交汇处，基本上连通广州所有的CBD动脉，同时位于白云的城市中心位置，待区域发展成熟后，会有一定前景。

比如靠近荔湾的同心村，现在也已经同步在售了。

好了，你觉得白云的旧改能否做起来呢？评论区一起交流下想法呀~~

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投稿：萧清

来源：头条-那些10万+的隔壁，哪些村，最有可能拆？

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