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广东拆迁户最多的地方有哪些,广东哪里拆迁拆的多:在线拆迁法律咨询

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广东拆迁户最多的地方有哪些,广东哪里拆迁拆的多

文:阿信

白云系列文的第二弹,来,今天我们来聊聊白云的旧改。

白云一直被称为广州最大的城乡结合部,主要是太多旧村落了。

也因很多外来务工人员住在此处,白云的城中村建筑杂乱无章,楼层很高,还有不少是违建,这就导致了白云的整体城市面貌较差。

但是城市终究还是要发展的,白云作为中心六区之一,紧挨着天河,又需要大力发展高定位的白云新城、设计之都等产业,旧改工作迫在眉睫。

白云旧改目前也遇到很多问题:

一是白云原本有很多批发的商圈、市场等等,一旦大规模的改造,会导致产业的外流,万一旧改没成功,那就得不偿失;

二是上文提到的,白云城中村违建多,扯赔偿要扯很久;

三是现在的市场走低,加上现在的开发商们手里资金有限,开发商要控制成本,对于赔偿款有点压力。

旧改,因为体量大,开发周期长,涉及面广,要完全落地真的不容易。

来看看现在白云目前的旧改名单

△图源房天下

一共80+个旧改村落,我们先看进度较快的,阿信呕心沥血把三年计划和五年方案的村落位置标了出来。

△蓝色示意为三年计划,黄色标为五年方案

白云旧改,究竟哪个更容易拆?

假如,我是说假如,现在白云的旧村合作商重新洗牌,作为一个房企的城更投拓部门,要在白云重新取一块旧改地,哪个旧改村会更受青睐??

我们首先要明确一件事情,旧改工作靠的不是开发商,而是ZF,ZF才是推进旧改进程的主推手,目的是更新城市面貌,提升区域价值,而开发商只是一个执行者,目的是从中盈利。

ZF选择旧村改造的村落,看重的是要更新区域主力发展核心区/概念区的片区及其周边。

开发商选择旧村改造的村落,看重的是哪里最好拆、最好卖,最容易回款。

ok,那我们今天从区域潜力、拆迁难易程度、区域售价三个方面来分析。

一、区域潜力

白云目前最主力发展的,大家都知道,就是三个片区:白云新城+设计之都、白云站、白云湖。未来比较重点的片区大概为18、22号线交汇处。

我们在地图上把它圈出来:

从这几个重点的发展概念区,我们梳理出,目前对白云可能比较重要的几条村落:

白云新城+设计之都:陈田村、江夏村、黄边村

白云湖:小坪村、红星村

白云站:棠涌村

18、22号线交汇处(没那么快):方石村、大巷村

这几条村落依靠白云目前概念最强的片区,片区要发展,周边村落的城市面貌是要出来的,这是白云的门面。

二、拆迁难度

我们前面说过,对于开发商来说,拆迁难度是目前的痛点问题,来看看哪些村比较头疼??

2020年,白云人民政府公布了《广州市白云区城市更新专项规划大纲(2020-2035年)》(决策征求意见稿)。

在文件中,白云区充分考虑了目前白云区各个板块的综合情况,分了三个区域:鼓励改造区、一般改造区、敏感改造区。

顾名思义,图中橙色部分鼓励改造区就是可以改,能够改;黄色部分一般改造区就是改不改都行,绿色部分敏感改造区就是不要碰。

(考虑置业白云的同学,假如你考虑购房,绿色部分变量不大,请谨慎考虑)

对比鼓励改造区,现在三年计划和五年方案的村落中,比较符合此条件的如下:

△鼓励改造村落示意图

从图上所示,符合政府鼓励改造区域(更容易改造)的村落主要为:螺涌村、松北村、松南村、三元里村、柯子岭村、棠溪村、凰岗村、小坪村、红星村、江夏村、陈田村、黄边村、罗岗村、长红村、石马村、同和村、京溪村、五龙岗村。

考虑概念区核心和鼓励改造,满足这两者的村落主要为:

白云新城+设计之都:陈田村、江夏村、黄边村

白云湖:小坪村、红星村

白云站:棠涌村

三、售价与拆迁前景

以上六条村落初步筛选下来是白云综合实力比较突出的村落了,但具体是否能满足开发商出货和回款?上文提到的产业配合和拆迁进度又是否能解决呢?

白云新城+设计之都:改善定位为主

陈田村:

以前的陈田村主要是做汽车配置的产业,有“汽配城”之城,从18年启动旧改之后,产业也在逐步迁移,根据最新的消息,目前陈田村的汽配产业已逐步搬迁到太和。

产业搬迁,首个融资地块已准备入市,陈田村的旧改进程在稳步进行,从这点来看,只要开发商资金没有问题,项目推进还是稳妥的。

陈田村位于泛白云新城板块,靠近地铁2号线江夏站,东侧为白云山,可近距离望山景,主力打造改善型项目,目前周边在售一手价格约10万/㎡。

有泛白云新城概念及稀缺山景资源,而且周边的几个改善项目首开龙湖天奕、中铁建西派云峰等已夯实区域的豪宅定位,所以只要陈田村的产品品质感ok,项目的溢价和回款应该是没有问题的。

江夏村:

江夏村本身没有强力的产业,不存在产业搬离的问题,而且江夏村村民对于改造很积极,同意率达98%,有这么配合的村民,这条村的合作开发商可以说是如虎添翼了。

江夏村同样位于泛白云新城板块与设计之都中间,作为白云新城核心区与设计之都的连接带,这条村是务必要起来的,ZF也大概率会给予一定的支持,目前周边一手价格约10万元/㎡。


依靠白云山山景景观与区域改善定位,江夏村项目的溢价与去化问题应该也不大,但由于现陈田村先入市,后续产品还需做一点差异化来展示项目的特异性。

黄边村:

黄边村位于设计之都范围内,由于广州设计之都是白云区“三旧改造”的标杆,是白云的主要门面之一,所以黄边村务必是要起来的

从2018年开始,黄边村已在逐步推进搬迁,由于黄边村没有强力的产业,所以搬迁难度不算大。

△图源白云视野

今年,黄边村纳入2022年城市更新项目年度计划,说明ZF给了更多支持,旧改速度提速,成功的几率增大。

目前黄边村附近没有一手项目在售,中海麓府暂未开盘,但为高端定位,预计售价不低。二手项目云山诗意、金碧雅苑约3.8-4.6万元/㎡,预计届时只需定合理的价位,还是会吸引到客户买单。


白云湖:目前白云湖周边在售项目较多,竞争相对激烈

红星村:

红星村位于白云湖数字科技城的核心地段,从战略上来说,红星村的旧改是必须要成功的,但是红星村是白云违建较为严重的村落,前期的旧改进程由于谈判进度而有所受阻。后续经过多方部门的努力,已进入稳步进行的状态。

△截取至搜狐新闻

红星村未来三年全力开展亭岗启动区重大产业招商项目落地、基础设施开工建设和城市环境品质优化提升的工作,借助中关村、北大、哈工大大数据等招商平台引入优质企业。

亭岗启动区建设项目于2023年基本完工,成为白云湖数字科技城的“示范样板”。

△红星村主力产业


红星村一方面受产业发展的利好,另一方面有白云湖的景观资源优势,整体地块优势较好,拥8号线石井站,体量大,配套自成一体,有一定的优势。


目前红星村周边有多个项目在售,一手项目均价约3.5-4.3万元/㎡,都为刚需定位,竞争较大,如红星村入市作一定价格让利,加上改善+刚需产品的高低配设置,项目流速应该问题不大,有一定前景。

小坪村:

位于白云湖与白云站中间,体量大,定位多样化,轨道线路密布,整体素质不错,且开发的成本较低


目前周边在售一手项目建发央玺、保利阅云台在售价格约4.5-5万/㎡,但由于白云站未开通,白云湖竞争较大,故流速一般。小坪村由于开发成本低,只需作一定的价格让利,项目收益还是可观的。

白云站:白云站未开通,区域价值待体现,未来前景较好

棠涌村:

位于白云站旁,周边轨道路网密集,交通通达,靠近白云站,受白云站辐射。关于白云站的发展前景,可以看下我们之前的推文【广州南站,你争点气啊,白云站要挑战你了

白云站定位 “亚洲最大的火车站综合枢纽”,凭着靠近天河的地理优势,假以时日,白云站将与广州火车站、广州东站相辅相成,成为市中心的枢纽铁三角。

主打现代综合交通枢纽+亚洲最大规模+带动产业升级概念的白云站,未来是广州的主力枢纽之一。

棠涌站承接白云站的利好,受枢纽的带动,有人流,有生意,前景向好。

△棠涌村规划图

目前周边在售一手项目为建发央玺、保利阅云台在售价格约4.5-5万/㎡,流速一般,预计在白云站正式开通后,带动周边产业发展,棠涌村未来还是可以期待的。

针对区域潜力、拆迁难度和售价预估,以上六条村落阿信认为,是目前白云最有可能拆迁成功的区域,对ZF有城更升级的需求,对开发商盈利也有空间。

当然,白云还有其他村落依然也是可以期待的。

比如白云区与天河区连接处的京溪村,距离其约2km的越秀天河和樾府(燕塘三地块)拍地价5万+元/㎡,吹风价10万元/㎡,靠近天河,会有客户买单。

比如白云新城以南的三元里村,受白云新城利好辐射,同时承接越秀外溢客户,加上其城市面貌较差,有一定的改善需求,未来还是可以期待的。

比如18、22号线交汇处的方石村,两条高速地铁的交汇处,基本上连通广州所有的CBD动脉,同时位于白云的城市中心位置,待区域发展成熟后,会有一定前景。

比如靠近荔湾的同心村,现在也已经同步在售了。

好了,你觉得白云的旧改能否做起来呢?评论区一起交流下想法呀~~

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投稿:萧清

来源:头条-那些10万+的隔壁,哪些村,最有可能拆?

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