圣运律师事务所：城中村改造必须经过三分之二以上老百姓的同意:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 08:23 | 编辑:圣运律师 | 浏览:45

摘要：圣运律师事务所：城中村改造必须经过三分之二以上老百姓的同意，在绝大多数老百姓的印象中，城中村是一个交通不便利，环境非常差，相关的设施设备不齐全的地方，事实上，在很多地方中的城中村，确实存在这样

　　在绝大多数老百姓的印象中，城中村是一个交通不便利，环境非常差，相关的设施设备不齐全的地方，事实上，在很多地方中的城中村，确实存在这样的情况，导致老百姓出行等非常不方便。因此，为了提升城市容貌，改善城中村老百姓的居住环境，提高其生活质量等，全国各地掀起一片“城中村改造”的热潮。

　　往长远了想，推进城中村改造其实是很有必要的，通过城中村改造不仅可以推动城市高质量发展，也可以切实改善城中村居住环境、扩大内需、优化房地产结构。也就是说，城中村改造是一项民生工程，更是一项发展工程，对于促进投资、扩大内需都能起到重要的作用。

　　2023年4月23日，在北京召开的相关会议上就明确提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。7月21日，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在国务院常务会议上审议通过。同年7月24日，相关会议上又明确提出，要积极推动城中村改造。7月28日，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的工作部署电视电话会议在北京召开。

　　由此可见，今后一段时间内，城中村改造项目将会是相关征迁活动中的重中之重。近日，深圳就为了落实党中央、国务院决策部署、明确超大特大城市建设治理发展方向，由深圳市规划和自然资源局会同深圳市住房和建设局起草了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》征求意见稿。下面我们就结合该征求意见稿中的内容来看看，城中村改造应该如何进行？

　　首先是城中村改造的对象

　　根据该《意见》征求意见稿中的规定，城中村改造的对象是以深圳市域内原农村集体经济组织继受单位及原村民实际占有使用的现状居住用地为主的区域。具体来说，城中村改造分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类，具备条件的城中村实施拆除新建，不具备条件的城中村实施整治提升，介于两者之间的实施拆整结合。三类空间的引导范围在专项规划中予以明确。

　　也就是说，城中村改造的对象主要集中在设施、设备都不完善，整体结构普遍都不完整的农村地区，如果实践过程中，相关部门将整体结构较完善，且设施设备都比较全面的区域划入在城中村改造过程中，那么从原则上来说就违背了“城中村改造”的初衷。

　　另外，从该条规定中还可以看到，整个城中村改造分为三类，一类是需要拆除重建的，二类是提升改造，三类是两者相结合。一般情况下，如果房屋整体结构存在较大的安全隐患等，那么则应当要拆除重建。实践中，相关部门若是采取“一刀切”的模式，那么，老百姓可以向上一级有关部门投诉、反映。

　　其次，拆除新建类城中村改造项目需经物业权利人三分之二以上同意

　　在《意见》征求意见稿中明确提出，对于拆除新建类城中村改造项目，应当坚持人民政府主体责任，由区政府组织实施拆除新建类城中村改造工作。拆除新建类城中村改造工作流程包括：意愿征集和项目可行性研究、纳入拆除新建类城中村改造年度计划、基础信息核查、项目实施方案和改造单元规划编制、搬迁补偿和安置、土地清理与收储、用地出让及开发建设等。

　　其中，在意愿征集上，拆除新建类城中村改造项目需经物业权利人三分之二以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位同意后方可实施。

　　在前期服务商引入上，相关部门需要组织指定部门编制拆除新建类城中村改造项目实施方案时，需明确前期服务商公开选择方案，在项目实施方案及改造单元规划审批通过后公开择优选取，并签订实施协议，收储补偿金支付上，按照“总成本+微利”的原则，相关部门根据项目实施协议对前期服务成本进行核算并上浮一定比例后，向前期服务商支付收储补偿金。

　　搬迁补偿与支付时点上，由相关部门统一制定拆除新建类城中村改造项目搬迁补偿指引，相关部门与被搬迁人签订搬迁补偿协议，并约定搬离时点，自搬离并交付房屋之日起支付搬迁补偿费。安置房建设及回迁安置责任上，可由相关部门视条件许可安排安置房用地、实施回迁安置等。

　　也就是说，城中村改造不是想怎么进行就能怎么进行的，需要严格按照相关的政策规定进行，尤其在拆除重新建设的过程中，必须要经过被拆迁人三分之二以上的同意，如果只有少一部分人同意拆除重建，那原则上来说，相关部门就不宜再进行此项工作，倘若强迫被拆迁人搬迁，或是签订补偿安置协议等，那么，则就违反了相关的政策规定，侵害了被拆迁人的合法权益，此时作为被拆迁人则可以通过法律途径来维护自己的合法权益。

　　再者，圣运律师还需要在这里提醒大家一点，在签订补偿安置协议时，一定要注意协议内容是否完整，具体的补偿金额及安置房情况等有没有明确在补偿安置协议里，最主要的是要看协议内容中有没有明确违约责任等，如果这些内容都没有，或是对补偿标准都不满意，那么，建议大家最好不要听相关部门的甜言蜜语，可以直接拒绝签订补偿安置协议，以免对自己造成不可避免的损失。

　　最后，拆除新建类项目土地须为净地入库

　　在该《意见》征求意见稿中明确指出，强化土地市场管理，本实施意见明确拆除新建类城中村改造项目内土地完成净地入库后，可依法采用综合评价出让或带设计方案出让等公开出让方式确定土地受让方，由土地受让方实施开发建设。

　　也就是说，在用地出让与开发建设上，首次明确拆除新建类城中村改造项目内土地须为净地，待完成入库后，可依法采用综合评价出让或带设计方案出让等公开出让方式确定土地受让方，并由其实施开发建设；具备条件的城中村改造项目，可按要求配置一定比例配售型保障性住房。

　　总之，圣运律师最后想要告诉大家，城中村改造不是一锤子买卖，相关部门在推进过程中，必须要严格按照政策规定实施，同时也要因地制宜，不能把不成熟的区域纳入在城中村改造范围内。因此，实践中，如果广大老百姓遇到相关部门为了拉动地方经济，或是为了尽快实现城中村改造目的，就强迫自己签订补偿安置协议，强迫自己搬迁，甚至直接强拆房屋等，那么，广大被征收人一定要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下通过法律途径来维护自己的权益。