在2026年的征地拆迁实践中，经营性用房拆迁涉及出租人、承租人等多方利益主体，法律关系复杂，矛盾尤为突出。当行政机关未与承租人达成拆迁补偿安置协议即实施违法强拆，承租人投入的装修、正在进行的经营以及屋内物品往往损失惨重。被征收人的合法权益该如何保障？北京圣运律师事务所结合一起由本所律师代理的典型案件，为您解析经营性用房的承租人遭遇违法强拆后，如何主张行政赔偿。

一、案情回顾

广西壮族自治区某市的蒋先生（化名）于2010年与当地供销社签订租赁合同，承租一处厂棚用于经营家私城，租期10年。合同约定由蒋先生负责对老旧厂棚进行整改修缮，预算约18万元。蒋先生投入大量资金进行装修后，家私城正常经营多年。

2017年，因棚户区改造项目，当地行政机关启动征收。在未与蒋先生达成任何补偿协议的情况下：

● 2017年11月17日，行政机关组织人员对蒋先生经营的家私城实施了强制拆除。

● 拆除过程中，屋内大量家具被搬离、拆散，部分损坏或丢失。

● 蒋先生随后提起行政诉讼，广西壮族自治区高级人民法院终审判决确认该强制拆除行为违法。

蒋先生据此申请行政赔偿，主张装修损失、经营损失、家具损失、搬迁费等共计12,221,414.89元。然而，行政机关作出《不予赔偿决定书》，认为蒋先生作为承租人无权获得赔偿。蒋先生不服，提起行政赔偿诉讼。

作为一名承租人，自己没有房屋产权，难道在经营性用房拆迁中就真的拿不到任何补偿吗？为经营投入的装修、因强拆导致的停业损失，到底该由谁承担？

二、圣运律师解析

北京圣运律师事务所圣运律师结合本案事实，梳理了3个2026年征地拆迁实务中的常见问题：

1.  承租人在征收拆迁中是否有权获得补偿或赔偿？——实际经营者对添附和停产停业损失享有独立请求权。

虽然房屋所有权属于出租人，但根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及停产停业损失的补偿，是给予实际经营者的。同时，承租人对房屋进行的装修、改造等添附，其价值属于承租人所有。本案中，圣运律师成功主张蒋先生作为实际经营者和装修投入方，有权获得相应赔偿，二审法院对此予以全面支持。

2.  行政机关违法强拆，赔偿范围包括哪些项目？——应包含装修损失、停产停业损失、搬迁费及利息。

根据《国家赔偿法》及“赔偿不低于补偿”的原则，违法强拆导致的损失赔偿，不应少于被征收人通过合法征收程序本可获得的补偿。具体包括：

● 装修添附损失：承租人投入的不可移动装修价值。

● 停产停业损失：参照《补偿安置方案》，按营业额的一定比例（本案为10%）计算6个月。

● 搬迁补助费及屋内物品的毁损、贬值损失。

● 利息：赔偿金从强拆之日起至实际支付之日止的银行存款利息。

3.  行政机关单方制作的“补偿确认表”能否作为定案依据？——不能，法院应结合公平原则酌情认定。

本案中，行政机关单方制作了一份《房屋拆迁补偿计算确认表》，确认装修补偿仅173,418.30元，且遗漏了大量合理的装修项目（如水电、形象墙等）。蒋先生自行制作的清单虽金额过高，但证明了损失客观存在。二审法院认为，在房屋已灭失、无法评估的情况下，应遵循法官职业道德，结合本地市场行情，对损失进行酌情认定，最终将装修损失提高至373,418.30元。

三、裁判结果

1. 判决核心内容

本案经广西壮族自治区高级人民法院二审审理后作出终审判决：

● 撤销一审判决中关于装修损失和停产停业损失的认定。

● 改判行政机关赔偿蒋先生各项损失共计529,418.3元，具体包括：

○ 剩余租期内的修缮投入价值：90,000元

○ 装修装饰损失：373,418.30元

○ 停产停业损失：36,000元

○ 家具搬运及贬损损失：30,000元

● 新增判令行政机关支付上述赔偿款的利息（以529,418.3元为基数，自2017年11月17日强拆之日起，按一年期定期存款基准利率计算至实际支付之日止）。

2. 本案意义

本案是经营性用房拆迁中承租人维权的标杆性判决。据圣运律师介绍，其确立了两项核心规则：第一，承租人作为实际经营者，对装修添附、停产停业损失、搬迁费享有独立的行政赔偿请求权，行政机关不得以“无产权”为由一概拒绝；第二，违法强拆的赔偿款应当计付利息，从强拆之日起算，否则无法填平被征收人的直接损失。这极大强化了对违法强拆行为的惩戒力度。

四、圣运律师提示

针对2026年在经营性用房拆迁中遭遇违法强拆的承租人（如商铺、厂房、酒店经营者），北京圣运律师事务所提示如下：

① 签约前明确权利义务：在租赁合同中明确约定“遇征收时，装修补偿、停产停业损失、搬迁费的分配比例”，避免日后与出租人发生内部分歧。

② 提前固定证据，保留经营凭证：日常经营中，务必保留装修合同、付款凭证、纳税证明、水电费单据等。这些是证明装修投入和经营损失的关键证据。一旦遭遇强拆，第一时间对现场进行全方位拍照、录像。

③ 承租人同样可以主张行政赔偿：即使房屋产权不属于自己，只要你是实际经营者，并对房屋有合法投入，就有权在行政机关违法强拆后，独立提起行政赔偿诉讼，主张装修损失、停产停业损失、搬迁费及利息。切勿因“不是房主”而放弃维权。

北京圣运律师事务所 | 征地拆迁法律服务团队

北京圣运律师事务所征地拆迁法律服务团队，具有丰富的征地拆迁案件代理经验，尤其擅长处理经营性用房拆迁、违法强拆确认违法及行政赔偿等复杂案件，能够为出租人、承租人等多方被征收人提供专业的法律支持与权利救济指导。

若您在2026年正面临经营性用房拆迁补偿纠纷或类似征地拆迁法律困境，欢迎随时咨询。

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