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一、为什么大量的征收拆迁逐渐演变成协议搬迁？

随着城市的发展，征地拆迁行为时有发生，作为老百姓都会以为全部都是由当地政府组织实施的项目，但是有些征地拆迁的行为而是由某房地产开发商或者村委会等民事主体与老百姓签订协议，这里面就和大家所认识的传统的征地拆迁行为大不相同，有何区别呢，那么下面就由北京京康律师事务所史西宁主任律师来跟大家聊一聊。

征地拆迁与协议搬迁的含义及区别？

征地拆迁，是为了公共利益的需要而进行的行为征收，是由政府来主导的，一般来说，被拆迁方无法拒绝，拆迁过程也有严格的法律规范进行约束，需要遵循《土地管理法》或者《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的法定程序。

“协议搬迁”，并不是严格意义上的法律概念，协议拆迁一般是由民事主体来进行的，不具有强制性，不受行政法规的约束，有很大的灵活性，主要是搬迁主体通过与被拆迁方协商一致，从而对其房屋进行拆迁。（需要说明，协议搬迁并没有在我国法律法规中明确规定，而是来自实践中征收部门的创举，所以对其进行界定尚缺理论界的总结。从法律上说，对“搬迁”而言，根据行政法所确立的基本原则——“法无明文规定不可为”，行政机关首先要有其具备实施“搬迁”的法律依据，而实际上我国现有法律规定，并不存在“搬迁”的具体规定，这一点也为诟病）

（1）从主体上来说，签订主体更加广泛。按照《土地管理法》规定，对征收安置协议的签署主体是比较严格的，而在签署协议搬迁问题上，主体非常复杂，例如村民委员会、居民委员会都有参与进来进行签署的。

（2）关于是否适用征地的前置程序问题。依照《土地管理法》规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。征收农用地的，应当依照本法规定先行办理农用地转用审批。此外还需要遵循严格的法律流程。如果是征收安置补偿，因为对程序要求比较高，所以可以从征地公告、审批流程、一书四方案等等角度去审查。但如在协议搬迁情况下，基本不会考虑这些问题，所以在具体维权中，对协议搬迁如采用土地违法举报、征地公告、未批先征等角度去维权，往往没什么效果。

总的来说，协议搬迁只要双方就拆迁达成一致就可以对房屋进行拆迁了，没有太多繁琐的程序，对于拆迁一方来说省时省力，但是对于被拆迁方来说，缺少了法定的程序的保护，自己的合法利益可能会被肆意侵犯，而得不到保障，及时咨询专业的律师维护您的合法权益。

史主任提醒

拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。

二、征收和拆迁的区别

征收和拆迁的区别有：

1、征收和拆迁适用的法律程序不同；

2、征收和拆迁的适用范围不同，国家建设征收土地的适用范围是农村集体所有的土地，城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内的国有土地；

3、征收和拆迁行为所指向的标的不同，征收的标的是农村集体土地所有权，拆迁向的标的是房屋；

4、征收和拆迁的法律后果不同，前者导致的法律后果是农村集体土地所有权的消灭，后者导致的法律后果是被拆迁房屋所有权的消灭以及房屋产权等价调整或者价值交换；

5、征收和拆迁的目的不同，国家对房屋进行征收是为了公共的利益，而拆迁为是为了市场利益，是很多开发商为了建房或盈利的。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第四十七条

国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

三、协议拆迁和征收拆迁的区别

法律分析：（一）适用的法律程序不同。

（二）适用范围不同。

（三）行为所指向的标的不同。

（四）法律后果不同。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十二条 某些地方由一个机关统一负责土地管理和房产管理(或者房屋拆迁管理)工作的，该机关可以依法分别行使该两项职权，遵循相应的法律程序对征收土地和房屋拆迁实施行政管理。

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内容审核：路洋律师

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