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律师团拆迁补偿案例房屋征收，易律师案例释法一百二十四：房屋征收补偿方案的法律适用与争议:今日土地征收规定更新

发布时间：
2024-08-09 16:36:17
作者：
圣运律师
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律师团拆迁补偿案例房屋征收,易律师案例释法一百二十四：房屋征收补偿方案的法律适用与争议,【易律师案例释法一百二十四】《房屋征收补偿方案》与法律规则有冲突怎么办？【案件背景】2020年4月初，易律师在河北某地办案，当时实施了严格的疫情防控措

律师团拆迁补偿案例房屋征收，易律师案例释法一百二十四：房屋征收补偿方案的法律适用与争议:今日土地征收规定更新

一、律师团拆迁补偿案例房屋征收,易律师案例释法一百二十四：房屋征收补偿方案的法律适用与争议

【易律师案例释法一百二十四】《房屋征收补偿方案》与法律规则有冲突怎么办？【案件背景】2020年4月初，易律师在河北某地办案，当时实施了严格的疫情防控措施，事情办完以后，准备回北京。在火车站被拒绝进站，买了票也不行。后来，在逗留了一晚之后，我换成了另外一个隔壁城市的火车站，顺利回到北京。实际上，很多政策规定，在实践中，会有很大的不同和适用上的区别，这一点，我们律师也是深有体会。实际上在各地的房屋征收项目中，确实会出现，在执行力度和细则上面会有很大的不同。当然我国是单一制国家，好处就是北京这边制定的法律，在全国范围内的法庭上，都可以大声读出来，还有易腾飞律师也可以，在全国范围内得到承认。换成一个联邦制的国家，情况就可能会有很大的不同，比方说，美国🇺🇸，各州有各州的法律，旧金山市的执业律师，到了休斯顿市的话，极有可能不好使了。当然，我们国家的法律制度就是这样的，北京这边可以制定出来很多，有立法权的部门确实不少，全国人大常委会、国务院（即中央人民政府）、还有各个部位单独或者联合制定的部门规章都可以视为广义上的法律规定，比方说今年2023年国庆节前后出台的不允许中小学校外补课的规章，实际上就是教育部发布的部委规章，因此校外补课，应当是“违规”，而并非“违法”。以上做了诸多的铺垫，各位朋友，就应当知道一点，现实中，适用什么的规定，还有适用哪里的规则，对于涉案的当事人影响巨大且特大，刑事案件里面可能会有罪变成没罪了，民事案件那就可能会出现截然不同的判决结果。即便是规则一样，比方说涉嫌杀人致死的情形，都是犯法要追究的，判决结果，在香港、美国加州，还有中国北京，不用说大家都猜得到，极有可能会不同的结果，包括认定为是否构成犯罪以及刑期的长短。【易律师的讲解】在房屋征收补偿纠纷这个领域呢，目前是有很多法律规定和程序规定的，比方说，《国有土地房屋征收与补偿条例》，还有涉及到评估的《国有土地房屋征收评估实施办法》等。但是呢，各地在具体实施这个房屋征收项目的时候，都会有一个叫做《房屋征收补偿方案》的文件，这个就是涉及到最细化的步骤和规定了。比方说，很多日常咨询的时候，被征收人问到的问题，都可以初步得到答案或者可能的意向处理办法。比方说:我们家装修的很豪华，补偿只给2万多，差距太大怎么办？还有我们家的面积测出来以后，不给奖励，从而上调20%的比例呢，而附近其他单位的人可以多给？还有的咨询问题是:没办证的部分房屋到底该问算的呢？上述问题，在《房屋征收补偿方案》中，都可能会有答案，或者操作步骤，又或者可能会是不太明确，通过现场口头询问征收办的工作人员，也可以得到答案。在本期的内容中，易腾飞律师要给大家列举几种，争论很大的情形，甚至到了必须要到法院法官裁判才能明确的事项。一个就是同项目区域范围内，同住一个楼或者相邻的楼栋，为什么补偿标准不同？甚至差距很大？还有一个争论，那就是院落还有部分自建房，还有部分业主集资新建的停车场该怎么计算补偿标准？上述问题，其实《国有土地房屋征收与补偿条例》都有答案，极有可能都属于他所称的“证外面积”，通俗的说，那就是这个部分不属于房产证以内的面积，与上述《条例》的规则不符，所以不予补偿。当然了，在这种事情上面，还有另外两个部门很有发言权，他们的做法、说法或者裁判结论，也很有影响力。一个就是征收办发布的《房屋征收补偿方案》，里面对于“证外面积”，可能会设定另外一个步骤，那就是“认定步骤”，认定为合法的就没事了，可以补偿。而法院呢，通常是会按照法律、法规《国有土地房屋征收与补偿条例》来办理，通常不会支持我们的诉讼请求的。这样的话，上述矛盾，就非常明显的了，我们与征收办的规定，一旦上了法庭反而得不到法院的支持。当然了，各地凡此种种的争论，都可能有不一样的结果，也可能会出现不一样的局面，法律法规并不妨碍争论的双方自行协商解决问题。所以这种时候，征收办发布的规则，很明显对于我们的被征收人更加有利，更加人性化，毕竟很多房子在实践中，根本是不可能办成所谓的“房本”，但是确实有存在的必要，我们认为《国有土地房屋征收与补偿条例》也应当授权或者留下各地自行决定的领域，这个事情并非个例。另外一个，我在上面提到的案例，那就是《房屋征收补偿方案》不利于我们委托人的情形，甚至实在故意制造不公平。同住一个小区的业主，在征收补偿的时候，差距可能高达40%-50%，据业主透漏给我们的消息，可能是因为有的业主是属于某某单位的现任员工，或者是已退休的员工。当然了，上述信息，都无法在《不动产权证》中记载。这样的做法，就违反了《房屋征收补偿方案》公平公正的补偿规则，这样的做法会导致业主的不服且有法律争议。当然了，今天易腾飞律师所列举的这些事项，同样属于规则，但是规则之间本身也有冲突或者是不同记录的情形，只是在试图就这样可能不公平的做法进行探讨，从而促进问题的解决。#房屋拆迁补偿# #律师# #法律# #征地补偿法律实务# #行政法# #律师咨询# #法律咨询#

二、房屋的征收与补偿法律问题

法律分析:

国家征收房屋补偿标准主要有货币补偿和产权补偿两种形式。货币补偿主要是对房屋的价值由专业的评估机构对房屋进行专业的评估，然后确定其补偿金额。产权补偿也称为产权调换，包括异地安置和回迁安置两种。由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以也有货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

法律依据:

《国有土地.上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

三、房屋征收朴偿最高法判例 -拆迁补偿

法律分析:

房屋征收系由多个过程性行为组成的行政行为，制定征收补偿方案、确定被征房屋价值评估时点等，均是市、县级政府作出征收决定的前置阶段性行为，不属于最终的行政决定，不直接对被征收人的权利义务产生影响。不属于行政诉讼受案范围。

法律依据:

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

四、最高法院判例：房屋征收部门对达不成协议的应及时报请政府作出补偿决定——滑玉惠诉惠济区政府行政补偿案

【裁判要旨】

在房屋征收过程中，被征收人有权先获得补偿，且对补偿方式依法具有选择权。房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成补偿协议的，房屋征收部门应及时报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定。

【裁判文书】

中华人民共和国最高人民法院

行政判决书

（2020）最高法行再265号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：滑玉惠，女，1958年9月13日出生，汉族，住河南省郑州市惠济区。

委托诉讼代理人：邹伙发，北京桦天律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南省郑州市惠济区人民政府，住所地河南省郑州市惠济区开元路8号。

法定代表人：丁文霞，该区人民政府区长。

委托诉讼代理人：张东旻，河南省郑州市惠济区刘寨街道办事处工作人员。

委托诉讼代理人：马国杰，河南千业律师事务所律师。

再审申请人滑玉惠因诉河南省郑州市惠济区人民政府（以下简称惠济区政府）行政补偿一案，不服河南省高级人民法院（2019）豫行终915号行政判决，向本院申请再审。本院于2020年6月16日作出（2019）最高法行申11709号行政裁定提审本案后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。

郑州铁路运输中级法院一审查明：滑玉惠系河南省郑州市惠济区南阳路房屋的所有权人。2013年11月22日，惠济区政府作出惠政通〔2013〕1号《郑州市惠济区人民政府关于国有土地上房屋征收决定的通告》，对郑州粮机家属院棚户区改造项目规划红线范围内国有土地上的所有建筑物、构筑物及其附属物实施征收。案涉房屋在该征收决定的范围内。2014年12月，案涉房屋被惠济区政府强制拆除。2016年9月28日，滑玉惠以其案涉房屋被惠济区政府强制拆除为由，诉至郑州铁路运输中级法院，请求法院确认该拆除行为违法。2016年11月18日，郑州铁路运输中级法院作出（2016）豫71行初688号行政判决，确认惠济区政府强制拆除滑玉惠案涉房屋的行政行为违法。2017年8月23日，滑玉惠以邮寄方式向惠济区政府提出《关于要求依法依规、依据郑州粮机家属院棚户区改造项目房屋征收补偿方案给予补偿安置

该内容由梁勤栓律师和律说律答共创回答

五、房产纠纷律师谈"房屋征收与补偿新规"

肯定：该条例征求意见稿完全改变原城市房屋拆迁格局

通读该征求意见稿，可以说该稿完全颠覆了原城市房屋拆迁的制度。现有的城市房屋拆迁采取拆迁部门颁发拆迁许可，在达不成协议的前提下一方申请进入拆迁裁决程序，再到裁决后强拆。而意见稿却将制度调整为将政府作为公益利益征收与补偿的主体，转变成了政府的征收决定与补偿决定模式。这在一定程序上会将现行拆迁活动频频暴露的“官商合谋”封杀!减少拆迁矛盾，维护社会秩序的稳定。

除危房改造外房屋征收程序中对被征收人的知情权规定仍待需完善

该意见稿中第十条第一款中规定：“县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后，应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。”

该条向被征收人听取意见的方式，未强行要求以听证会形式欠妥。在现实拆迁中，如果仅仅找几个被征收人听取意见的方式很难公正地反映被征收人的心声，且即使召开听证会各地对听证会程序规定差异较大，这样听证会的效果就会打拆扣。所以该条规定应对被征收人与公众、专家听取意见方式进行区分，并对听证会、论证会的实施细则授权有关部门予以补充。建议该条相应修改为：“县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后，应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项予以公告，并应当采取听证会形式公开听取被征收人意见，同时采取论证会、听证会或者其他方式征求公众和专家意见。听证会、论证会的具体实施细则授权国务院建设主管部门制定。”

重大争议没有界定!

该意见稿第十二条第一款规定：“经征求被征收人、公众和专家意见，无重大争议的，由县级以上地方人民政府作出房屋征收决定;存在重大争议的，由县级以上地方人民政府报请上一级人民政府裁决后，作出房屋征收决定。”

该条中重大争议没有做出细化规定，建议在该条中加一款规定如下：“征求意见中存在以下情形之一视为存在重大争议：

(一)被征求人有半数以上不同意征收的;

(二)专家中有半数以上不同意征收的;

(三)专家中虽未达到半数以上不同意，但公众完全不同意征收的;”

上一级政府裁决行为能否行政救济?

因该第十二条中对因重大争议的应报请上一级政府裁决后作出征收决定。对上一级政府的裁决行为能否提起行政复议及行政诉讼，该意见稿仍未作出规定。建议在第十五条加上一款，第十五条修改为：“被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对县级以上地方人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。

被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对因存在重大争议报上一级人民政府裁决后作出的房屋征收决定，除可以就征收决定按本条第一款救济外，对上一级人民政府的裁决行为不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。”

建议保留目前房屋拆迁评估救济体系

此次修改稿只规定了补偿决定按市场评估价格确定的原则，由于我国目前的评估机构自主、公平评估仍有局限性，有时会受到地方政府的行政干预，而我国房地产估价机构管理办法亦规定评估不受地域限制，所以目前关于房屋拆迁评估采取的申请复核、另行委托评估、专家评估体系仍然有其合理性，建议保留。但该方面具体操作程序可授权国务院建设主管部门制定。

因此建议在该稿第二十条增加第四款为：“房地产市场评估复核、另行委托评估等程序授权国务院建设主管部门制定。”

房屋征收部门以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁没有列入法律责任追究规定

该稿第三十五条：“违反本条例规定，房屋征收部门有下列行为之一的，由本级人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分：(三)采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁的;”

该稿第四十条第五款规定：“建设单位、受委托实施拆迁的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力、胁迫以及其他非法手段实施拆迁。”

对比以上两项规定，可以发现对于公共利益的征收搬迁法律责任中没有将暴力、胁迫以及其他非法手段纳入其中，这是一个很危险的信号。实际上政府房屋征收部门暴力、胁迫以及其他非法手段拆迁的行为比比皆是。建议将该稿第三十五条第三项修改如下：“(三)采取中断供水、供热、供气、供电或者以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁的;”

治标不治本：对非法搬迁及非法拆迁行为法律责任规定仍不科学

目前，广大被征收人反映最强烈的就是在征收过程中采取中断供水、供热、供气、供电等方式或以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁、拆迁的情况。针对这一问题，意见稿规定的责任方式除行政处分、民事赔偿、刑事责任外，仅靠责令改正、通报批评还不足以解决被征收人的顾虑。应尝试规定责令停止征收或责令停止搬迁。只有对征收项目规定责任处罚，才能真正杜绝非法搬迁、拆迁行为的发生。

建议修改，例如将第三十五条修改为：“违反本条例规定，房屋征收部门有下列行为之一的，由本级人民政府责令改正，通报批评，情节严重或具备两种情形、具备一种情形两次以上的，由上一级人民政府责令停止征收及搬迁;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分：…”