评估拆迁常见的违法问题，1、宅基地区位补偿价严重偏低；2、评估方法错误；3、评估机构的选择违法；4、未经实地勘察程序；5、评估机构没有给付完整的评估报告。一、遇到拆迁评估，应该注意的几类基本问题1、房屋面积及宅基地面积认定不准确问题。一般应
1、宅基地区位补偿价严重偏低；
2、评估方法错误；
3、评估机构的选择违法；
4、未经实地勘察程序；
5、评估机构没有给付完整的评估报告。
一、遇到拆迁评估，应该注意的几类基本问题
1、房屋面积及宅基地面积认定不准确问题。
一般应以产权证书上记载面积为准。
2、评估方法错误问题。
《城市房屋拆迁估价指导意见》第十三条规定：市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。第十四条规定：拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
评估机构不采用市场价法评估，导致评估价严重偏低。
3、评估机构的选择违法。
依据《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款的规定，“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”.而实践中拆迁人却单方选取评估机构，未征求被拆迁人的任何意见，更未采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式，严重违反了上述法律规定。
4、未经实地查勘程序。
根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第十五条拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。但实践中，拆迁评估人员没有对房屋进行实地查勘，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录也没有经被拆迁人签字认可。
5、未依法委托专家评估。
《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第10条第1款第4项规定：当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。实践中，房屋拆迁管理部门作出裁决往往未经鉴定程序。
6、评估机构没有给付完整的估价报告。
根据《房地产估价规范》第八节规定：估价报告应做到下列几点：1全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全，配套；第八节第二条规定：估价报告应包括下列部分：l封面；2目录；3致委托方函；4估价师声明；5估价的假设和限制条件；6估价结果报告；7估价技术报告；8附件。但是，实践中，评估机构只提供估价结果报告，没有提供完整的估价报告。这是严重违法的。
7、不依法出具分户评估报告问题。法律规定拆迁区域一般应出具整体评估报告和分户评估报告，但实践中，一些拆迁人只出具整体评估报告，却不出具分户评估报告，这是严重违法的。一些即使出具分户评估报告，内容也极不完整，通常只有表格一张，极其简单。
8、不依法对被拆迁房屋的装修进行评估。法律明确规定对被拆迁房屋的装修价值赔偿应协商，协商不成应另行评估。实践中拆迁人却未进行装修的另行评估严重违法。
9、拆迁评估报告未依法送达问题。
法律规定评估报告应依法送达，一般是直接送达，被拆迁人拒收的话应留置送达，并有证明人员在场，且记录在案；特殊情况才邮寄送达或公告送达。实践中拆迁人张贴于门的方式是违法的。
二、房屋拆迁的基本流程是什么
1、拆迁调查和项目概算。由拟申领《房屋拆迁许可证》的单位组织；
2、拆迁管理部门对申领单位所申报的材料进行审核。提交申报的材料有：建设项目批准文件；建设用地规划许可证（附红线图）；国有土地使用权批准文件；拆迁资金；拆迁计划和安置方案；
3、拆迁主管部门发放《房屋拆迁许可证》，同时发布《拆迁通告》，正式启动拆迁工作；
4、拆迁主管部门组织被拆迁人投票选择确定评估机构；
5、入户调查（评估机构进行评估调查，实施单位进行附属物、装潢的调查）；
6、评估结果公示；
7、出具并送达评估报告；
8、正式开始商谈并签订城市房屋拆迁补偿安置协议（奖金期开始）；
9、搬家、腾房、交钥匙、领取补偿款；
10、拆除房屋。
三、拆迁时房子价值怎么去计算
拆迁时房子的价值的计算由具有相应资质的房地产价格评估机构实地勘察后，根据市场价格作出整体评估报告和分户评估报告，对评估报告无异议的，可按判评估报告的结果来确定房屋的价值。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
1、评估方法错误
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
被征收人认为评估报告不合法可以申请复核评估和专家委员会鉴定。
评估机构不采用市场价法评估，导致评估价严重偏低。
2、评估机构的选择违法
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条
房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
一、企业拆迁最佳的评估方法是什么？
企业拆迁最佳的评估方法是委托专业的评估机构，对企业进行拆迁的，企业与拆迁方可以共同委托有资质的评估机构对企业拆迁面临的各项补偿进行评估，以确定经济补偿的数额。
《国有土地上房屋征收评估办法》
第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
（一）宅基地区位补偿价严重偏低
《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》第四条规定：宅基地区位补偿价按下列公式计算：宅基地区位补偿价＝（当地普通住宅指导价－房屋重置成新均价）×户均安置面积／户均宅基地面积。当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。评估机构对当地普通住宅指导价的确定未依照上述规定，参考周边普通商品住宅均价，宅基地区位补偿价严重偏低，严重损害被拆迁人合法权益。
（二）评估方法错误
《城市房屋拆迁估价指导意见》第十三条规定：市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。
第十四条规定：拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
评估机构不采用市场价法评估，导致评估价严重偏低。
（三）评估机构的选择违法
依据《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款的规定，拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。而实践中拆迁人却单方选取评估机构，未征求被拆迁人的任何意见，更未采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式，严重违反了上述法律规定。
（四）未经实地勘察程序
根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第十五条拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。但实践中，拆迁评估人员没有对房屋进行实地查勘，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录也没有经被拆迁人签字认可。
（五）评估机构没有给付完整的估计报告
根据《房地产估价规范》第八节规定：估价报告应做到下列几点：
1、全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，
2、正文内容和附件资料应齐全，配套；第八节第二条规定：估价报告应包括下列部分：
（1）封面；
（2）目录；
（3）致委托方函；
（4）估价师声明；
（5）估价的假设和限制条件；
（6）估价结果报告；
（7）估价技术报告；
（8）附件。
但是，实践中，评估机构只提供估价结果报告，没有提供完整的估价报告。这是严重违法的。
（六）不依法出具分户评估报告
法律规定拆迁区域一般应出具整体评估报告和分户评估报告，但实践中，一些拆迁人只出具整体评估报告，却不出具分户评估报告，这是严重违法的。一些即使出具分户评估报告，内容也极不完整，通常只有表格一张，极其简单。
（七）拆迁评估报告未依法送达
法律规定评估报告应依法送达，一般是直接送达，被拆迁人拒收的话应留置送达，并有证明人员在场，且记录在案；特殊情况才邮寄送达或公告送达。实践中拆迁人张贴于门的方式是违法的。
一、拆迁评估注意事项有哪些
1、补偿标准低。土地管偿标准授权由省、自治区、直辖市具体规定。而有的省、自治区、直辖市人民政府违反立法法的规定，没有严格按照授权目的行使该项权力，将该授权给下级行政机关，下级行政机关为了减少土地储存成本，维护地方政府利益，通常将补偿标准规定较低。
2、随意性大。在农民房屋拆迁补偿纠纷案件中，有的拆迁人暗箱操作，与被拆迁农户签订拆迁安置补偿协议严重缺少公开、公平性，对同样被拆迁农户的房屋，在同等的条件下，得到的安置补偿结果不一样；另外，有的农村集体经济组织依法收回土地使用权的补偿标准，交由村民会议按照民主议定程序决定，补偿标准随意性大。
3、拆迁协议凸显家事代理性。在农村，集体土地上的房屋一般仅办理了集体土地使用权证，而未办理房屋所有权证。
4、处理难度大，主要有以下几个方面：
（1）案情复杂。
（2）群体性纠纷多，社会影响大。
（3）息诉工作难做。
拆迁评估注意事项有哪些
二、房屋拆迁评估流程
关于房屋征收的评估流程，选定机构、签订合同、实地评估、公示解释、交付报告、申请复核、申请鉴定，每一个环节被征收人都可以参与，每一个环节都是法定要求必不可少。对于目前屡屡出现的拆迁纠纷来说，公开、透明，各方充分参与的程序设计显得更重要。同时，为公开、透明、各方充分参与提供一个科学可行的平台和渠道，也是应了发展之需。
同时，通过新的渠道，新的评估办法，市场化的操作，将每一个环节都公开、透明，并充分利用市场化的处理模式，实现多元化的补偿，让拆迁双方实现共赢。这是民生所需，亦是发展所期。
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内容审核：侯承志律师
来源：头条-评估拆迁常见的违法问题，
