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企业征地拆迁财务处理如何操作,企业征地拆迁财务处理如何操作？:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：
2024-07-20 08:29:29
作者：
圣运律师
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企业征地拆迁财务处理如何操作，一、拆迁补偿的形式城市改造房屋被拆除，给被拆除房屋的所有人造成了一定的财产损失。为保证被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）给予

企业征地拆迁财务处理如何操作,企业征地拆迁财务处理如何操作？:今日在线拆迁法、征收法律咨询

一、企业征地拆迁财务处理如何操作

一、拆迁补偿的形式

城市改造房屋被拆除，给被拆除房屋的所有人造成了一定的财产损失。为保证被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）给予补偿。补偿的对象既包括自然人也包括法人。

根据《城市房地产拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。

1、产权调换。拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权。这是一种实物补偿形式。

2、作价补偿。拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。

3、产权调换和作价补偿相结合。拆迁人按照被拆除房屋的建筑面积数量，以其中一定面积的房屋补偿被拆除房屋的所有人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。这对那些被拆除房屋面积较多，又难以支付补偿房屋与被拆除房屋结构差价的被拆迁人较适用。

二、收取拆迁补偿费的会计处理

不论是何种补偿方式，有一点是相同的。拆迁项目是由政府主导的，不是被拆迁人主动搬迁，是根据政府的指令被动搬迁，是被拆迁人的非自愿行为。并且由政府下达统一的拆迁安置通知，这是以政府为主的拆迁安置的最重要特征。

政府拆迁安置时被拆迁人收到的拆迁补偿款的会计处理，财政部2005年8月15日下发的《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）做出了相关的规定。该文件适用的范围是企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款。

企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为“专项应付款”核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增“专项应付款”。因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销“专项应付款”；机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销“专项应付款”；用于安置职工的费用支出，直接核销“专项应付款”。企业搬迁结束后，“专项应付款”如有余额，作调增“资本公积金”处理，由此增加的“资本公积金”由全体股东共享：“专项应付款”如有不足，应计入当期损益。

三、迁补偿款的涉税处理

可以得到政府拆迁补偿款的居民和企事业单位，涉及到的税种有“营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税”等税种，在此分别加以阐述。

1、营业税

对于企业收到的拆迁补偿款是否要交纳营业税，目前国家税务总局的文件没有明确规定，只有《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函[1997]87号）文件在内容与此比较近似，该文件规定对于对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。因为该文件存在适用范围的限定，个人和企业收到的拆迁补偿款不能完全适用该文件。

2、企业所得税

根据目前的政策，对内资企业取得拆迁安置补偿款在所得税方面没有特别的规定。被拆迁单位应按照财企[2005]123号文件的规定，房屋、设备的拆迁、拆卸、运输、清理等先通过“固定资产清理”科目核算，拆迁完毕冲销“专项应付款”，“专项应付款”余额转入“资本公积”或“营业外支出”。“资本公积”并入应纳税所得额计算缴纳企业所得税，转入“营业外支出”的损失按照《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令第13号）的规定，经过确定城市改造的政府所在地税务机关的上一级税务机关审批后作为财产损失税前扣除。

但对于机器设备重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销“专项应付款”的规定，同税法的规定存在时间性差异。按照规定机器设备的安装、调试所发生的费用应予资本化，通过计提折旧的形式税前扣除。

3、个人所得税

被拆迁人是个人的取得拆迁补偿款个人所得税处理，早在1998年的国家税务总局下发的《关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》（国税函[1998]428号）文件就明确，按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。

4、土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。因此，不论是法人还是自然人，不管是内资企业还是外资企业，只要是发生转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为就要根据税法的规定计算缴纳土地增值税。同时第8条又规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

二、企业拆迁账务的处理

1、因公共利益搬迁而收到的从财政预算直接拨付的搬迁补偿款。企业应于收到补偿款时，借记银行存款科目，贷记专项应付款科目。然后区别以下情况分别进行处理：

第一，属于补偿搬迁过程中发生的费用性支出和停工损失的，应从专项应付款科目转入递延收益科目，借记专项应付款科目，贷记递延收益科目；并作为与收益相关的政府补助计入营业外收入，即借记递延收益科目，贷记营业外收入科目。

第二，属于补偿固定资产和无形资产（土地使用权）搬迁损失的，应从专项应付款科目转入递延收益科目。在固定资产清理损失计入营业外支出时，借记递延收益科目，贷记营业外收入科目；在无形资产转销计入营业外支出时，借记递延收益科目，贷记营业外收入科目。

第三，属于补偿搬迁后新建资产（主要为固定资产和土地使用权）的，应从专项应付款科目转入递延收益科目，并作为与资产相关的政府补助，在相关资产使用寿命内平均分配，分期计入当期损益，借记递延收益科目，贷记营业外收入科目。

第四，企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益后的结余，应当转入资本公积中的其他资本公积明细科目，由全体股东共同享有，借记专项应付款科目，贷记资本公积科目。

2、因非公共利益搬迁而收到政府拨给的搬迁补偿款（包括因公共利益搬迁而收到的非财政预算直接拨付的搬迁补偿款）。

企业应于收到补偿款时，借记银行存款科目，贷记递延收益科目。

一、银行抵债资产处置的流程是怎样

(一)企业取得的抵债资产，应按其公允价值，借记本科目，原已计提资产减值准备的，借记坏账准备、贷款损失准备等科目，按应收债权的账面余额，贷记贷款、应收利息、长期应收款、其他应收款等科目，按应支付的相关税费，贷记应交税费科目，按其差额，借记营业外支出或贷记营业外收入科目。

(二)企业取得抵债资产后如转为自用，应在相关手续办妥时，按转为自用资产的账面价值，借记固定资产等科目，贷记本科目。

(三)抵债资产保管期间取得的收入，借记现金、银行存款、存放中央银行款项等科目，贷记营业外收入科目。保管期间发生的费用，借记营业外支出科目，贷记现金、银行存款、存放中央银行款项等科目。

(四)处置抵债资产时，应按实际取得的处置收入，借记现金、银行存款、存放中央银行款项、长期应收款、其他应收款等科目，已计提跌价准备的，借记本科目(跌价准备)，按应支付的相关税费，贷记应交税费科目，按其账面余额，贷记本科目，按其差额，贷记营业外收入科目或借记营业外支出科目。

三、同音商标是否侵权

拆迁补偿款的主要思想是拆迁人应给予被拆迁房屋所有人的财产损失补偿，并按规定收取拆迁补偿费。拆迁补偿有产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合三种形式。拆迁人应按规定对被拆迁房屋及其附属物的所有人给予补偿，并收取拆迁补偿费。拆迁补偿款的涉税处理涉及营业税、企业所得税、个人所得税和土地增值税等税种。企业收到政府拨给的搬迁补偿款应作为“专项应付款”核算，并按相关规定处理。

法律分析

拆迁时对被拆迁房屋所有人的财产造成了一定的损失，这是由于城市改造需要拆除房屋所导致的。为保证被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）给予补偿。补偿的对象既包括自然人也包括法人。

根据《城市房地产拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。

1、产权调换。拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权。这是一种实物补偿形式。

2、作价补偿。拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。

二、收取拆迁补偿费的会计处理

三、迁补偿款的涉税处理

可以得到政府拆迁补偿款的居民和企事业单位，涉及到的税种有“营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税”等税种，在此分别加以阐述。

1、营业税

2、企业所得税

3、个人所得税

4、土地增值税

拓展延伸

拆迁补偿是指在政府进行城市建设或其他公共利益项目时，对被拆迁户进行的房屋、土地等财产的补偿。根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国拆迁法》的规定，拆迁补偿应当由拆迁人与被拆迁人按照协议约定，通过合法的程序进行。

在拆迁补偿的会计处理方面，拆迁人应当将被拆迁房屋及附属设施的账面价值，以及拆迁过程中产生的各种费用，如房屋拆迁评估费、拆迁补偿费等，计入拆迁成本，并按照拆迁成本的构成比例分摊到每个拆迁户的拆迁补偿款中。同时，拆迁人还应当将拆迁补偿款中的土地补偿款计入土地成本，并按照土地成本的构成比例分摊到每个拆迁户的土地补偿款中。

在拆迁补偿的税务规定方面，根据《中华人民共和国个人所得税法》和《中华人民共和国拆迁补偿条例》的规定，拆迁补偿款属于被拆迁人的财产所得，应当计入被拆迁人的个人所得税应纳税所得额中。同时，拆迁人还应当将拆迁补偿款中的土地补偿款计入土地成本，并按照土地成本的构成比例分摊到每个拆迁户的土地补偿款中，同时应当依法缴纳土地使用税等税费。

拆迁补偿是拆迁过程中被拆迁人的一项重要权益，也是拆迁成本的重要组成部分。拆迁人应当依照相关法律法规的规定，合法、规范地进行拆迁补偿工作，同时保证拆迁补偿款的公正、公平、公开。

结语

拆迁补偿是城市改造中不可或缺的一部分，但也给被拆迁房屋所有人带来了一定的损失。拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人给予补偿，包括产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合。根据《城市房地产拆迁管理条例》的规定，拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。对于拆迁项目，政府主导拆迁安置，被拆迁人收到的拆迁补偿款的会计处理和涉税处理也有相应规定。

法律依据

土地管理法(2019-08-26)\t第五十一条\t大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和移民安置办法，由国务院另行规定。

土地管理法(2019-08-26)\t第四十七条\t国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

城乡规划法(2019-04-23)\t第三十九条\t规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。