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宅基地所有权：农村宅基地建房“不公平”的原因,我国农村宅基地现状怎样宅基地纠纷一般如何处理:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：
2024-07-11 12:47:32
作者：
圣运律师
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宅基地所有权：农村宅基地建房“不公平”的原因，在我国，宅基地集体所有意味着农村宅基地建房应当公平，宅基地实际使用中的“不公平”引发了诸多现实问题，如，村民宅基地纠纷增多。有人在自媒体上设问，按1982年宅基地证盖房面积少了怎样办等。目前，处

宅基地所有权：农村宅基地建房“不公平”的原因,我国农村宅基地现状怎样宅基地纠纷一般如何处理:今日在线拆迁法、征收法律咨询

一、宅基地所有权：农村宅基地建房“不公平”的原因

在我国，宅基地集体所有意味着农村宅基地建房应当公平，宅基地实际使用中的“不公平”引发了诸多现实问题，如，村民宅基地纠纷增多。有人在自媒体上设问，按1982年宅基地证盖房面积少了怎样办等。目前，处理宅基地纠纷的“细则”是1995年5月1日起施行的《确定土地所有权和使用权的若干规定》（以下简称“细则”）。

今日说法：宅基地所有权

一、宅基地集体所有的含义

在我国，宅基地集体所有由法律规定，如，《宪法》第十条第二款后半句规定，宅基地也属于集体所有。集体所有也意味着农村宅基地建房应当公平。农村实行家庭承包责任制前，农村集体经济组织根据本村的实际情况讨论宅基地使用方案等。责任制实行后，农村集体经济组织的地位被削弱，多数宅基地使用实践以实际占有根据，如，分户建房等。

宅基地集体所有还意味着，无论是本村村民，还是非农业户口居民（含华侨）利用宅基地建房仅取得使用权，宅基地所有权仍归集体，如，“细则”第四十八条规定，非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。依前述规定，农村住宅拆迁时，宅基地补偿款归集体经济组织所有。

宅基地集体所有也意味着，宅基地与非农业建设用地应分别安排，或者规划，以此确保宅基地不减少。“细则”第五十条规定，农村专业户宅基地以外的非农业建设用地与宅基地分别确定集体土地建设用地使用权。由于不少土地行政主管部门不了解前述“细则”，不少宅基地被登记为非农业建设用地。

二、农村宅基地建房“不公平”的原因

在农村地区，宅基地建房确实存在“不公平”现象，究其原因，不公平的现实主要是相关部门对宅基地的错误理解。其内容主要包括：宅基地与自留地价值冲突的处理、宅基地与商品房建设用地的属性，以及农村住宅拆迁的安置等。

在村庄规划内，不少宅基地以自留地，或者自留山的形式存在，其中，自留山主要是山区，或者丘陵地区的村庄。自留地、自留山的分配主要是历史原因，其中，分配主要包括以下两个阶段：

第一阶段是，计划经济时代，由生产队分配给村民发展农副业，以解决村民口粮不足的问题。第二阶段是，农村实行家庭承包责任制后，由生产队将未登记的农业用地分配给村民使用。

农村家庭分配自留地等以当时的家庭人口为根据，当农村家庭人口增加，或者减少并不调整自留地。从自留地、自留山形成的历史分析，分配的目的，旨在补充，或者增加村民的收益。改革开放后，村民可以通过多种途径获得收入，据此，宅基地与自留地价值发生冲突时，集体经济组织，或者行政管理部门应以村民居住权优先。

农村实行家庭承包责任制后，农村集体经济组织的地位被削弱，多数农村宅基地安排方案并没有通过村民会议表决，而是以实际占有、使用自留地、自留地为根据，此为农村宅基地建房“不公平”的主要原因。这里需要说明的是，宅基地与商品房建设用地属性混同，以及农村住宅拆迁的安置则是影响农村宅基地建房则是利益诱因，在此不再赘述。

农村宅基地建房“不公平”的原因

三、“细则”中最佳解决宅基地纠纷的规定

目前，我国对宅基地的分配、确定，以及分户、转让等的规定非常分散。不少地方政策又背离了“细则”的具体内容作出规定。据此，行政、司法实践倘若根据地方政策解决宅基地纠纷，其处理结果并不是“最佳”，“细则”中最佳解决宅基地纠纷的规定如下：

“细则”第四十五条规定，1982年2月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地，超过当地政府规定的面积，在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的，可以暂按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。据此，拆迁、改建、翻建农村住宅的，宅基地面积根据《土地管理法》第六十二条第一款的规定确定，但“翻建”不包括修缮。

“细则”第四十七条规定，符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权。据此，在前述情形下，未分户村民在拆迁时也享有相应利益，分户时不足部分可以补充面积。

“细则”第四十九条第一句规定，接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。据此，该情形不得超过地方政府规定标准。第二句规定，继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权，据此，继承取得宅基地使用权与其他方式不同。

“细则”第五十二条第一句规定，空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。据此，进城落户的村民等对农村住宅需及时修缮，防止坍塌。第二句规定，已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。据此，农村新增人口符合分户条件，可依法申请前述用地作为宅基地使用。

“细则”中最佳解决宅基地纠纷的规定

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就“按1982年宅基地证盖房面积少了怎样办”的设问而言，其解决办法如下：一是，1982年宅基地证上登记的面积是否超过省、自治区、直辖市规定的标准，如，已超过，从最佳解决的角度考虑，就现有面积申请盖房。二是，从宅基地获得来源分析，继承取得宅基地可行使相关权利，其他方式取得宅基地以实际面积申请盖房。

二、宅基地与房屋人不一致怎么办

法律分析:

可以进行协商，或者找政府予以解决，也可以通过司法途径解决。

法律依据:

《中华人民共和国土地管理法》第十四条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。

单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。

当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。

在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

三、我国农村宅基地现状怎样宅基地纠纷一般如何处理

农村地区普遍存在着建新不拆旧、一户多宅、“空心村”现象，土地闲置、利用效率低下现象普遍。在当前建设用地供需紧张的情况下，大量闲置的农村宅基地不但浪费资源，而且使城市和农村的发展受限，需要及时对其进行盘活利用，统筹利用资源。

（一）农村土地利用规划滞后、用地方式粗放。虽然一些先进地区的村庄在乡镇的指导下，按照农村发展要求开展新农村建设试点，取得一定成绩，但是普遍的来说，农村用地的使用还是按照自发随意形式建设比较多，造成农民建宅基地无章可循、布局混乱，而农村内部因为道路进出不方便，农民更愿意到村周围宽阔的地方建设，导致农村建设用地按照一种“摊大饼”的方式扩张，这些建设又往往要占用耕地，而村内宅基地却闲置下来，没有进行改造利用，土地利用率低，土地浪费现象严重。

（二）农村宅基地仍存在的私有化观念，一户多宅现象普遍。村民习惯于将宅基地作为自己的个人财产来对待，很多祖辈传下来的宅基地自己不居住，也不向村集体主动退回，仍然到到村庄外围新建宽敞的住宅，形成了大量的一户多宅的现象，而宅基地的退出机制在农村还未得到充分的接受和支持，村集体向村民收回多占的宅基地时会受到较大的阻力，一般难以收回。与此同时，宅基地的隐形交易市场活跃，有些村民将多余的宅基地通过私下交易的形式出售给需要的人来居住，导致原本是只有本村居民才能享受到的无偿使用的宅基地变成了具有价值的个人财产，使宅基地使用局面更加混乱。

（三）农民违法占地、未批先建现象突出。按照法律的相关规定，农村家庭申请住宅用地的，应经乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准后，再由农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。但是，在现实生活中，由于农民法律意识单薄，基层政府政策、法律宣传不到位，很多农民认为建房前一般只要村级同意，就开始建设，导致了农民建房的随意性，使得农村宅基地的规模无序增加。