城市更新政策解读，一、什么是“城市更新” 城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。1958年8月,在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上,对城市更新作了有关的说明:生活在城市中的人,对于自己
一、什么是“城市更新”
城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。1958年8月,在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上,对城市更新作了有关的说明:生活在城市中的人,对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满。
对于自己所居住的房屋的修理改造,对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行,以形成舒适的生活环境和美丽的市容。包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。宿州市政府积极响应国家关于实行城市更新的号召,将城市更新纳入宿州市十四五规划的重点工作内容。
二、“城市更新”的起源
虽然更新改造几乎伴随着城市发展的全过程,但是现代意义上大规模的城市更新运动(urban renewal)则是始于1960年代1970年代的美国。由联邦政府补贴地方政府对贫民窟土地予以征收。然后以较低价格转售给开发商进行“城市更新”。虽然城市更新综合了改善居住、整治环境振兴经济等目标,较以往单纯以优化城市布局改善基础设施为主的“旧城改造”涵盖了更多更广的内容但是其所引发的社会问题却相当多,特别是对于有色人种和贫穷社区的拆迁显然有失公平,因而受到社会严厉批评而不得不终止。1980年代后,美国的大规模城市更新已经停止,总体上进入了谨慎的,渐进的脱社区邻里更新为主要形式的小规模再开发阶段。所谓的城市土地再利用(land reuse)则是对于小块土地或建筑物重新调整用途(例如将工业区、码头区转变为商业区等),往往并不牵涉到大规模的街区(特别是居住用地)调整,例如波士顿的昆西市场(Quincy market)改造。在最早的工业化国家英国,城市更新的任务更加突出也更倾向于使用城市再生(urban regenerate)这个字眼,其表征的意义已经不只是城市物质环境的改善,而有更广泛的社会与经济复兴意义。
三、“城市更新”的历史
第二次世界大战后,西方国家一些大城市中心地区的人口和工业出现了向郊区迁移的趋势。原来的中心区开始“衰落”——税收下降,房屋和设施失修,就业岗位减少,经济萧条,社会治安和生活环境趋于恶化。面对这种整体性的城市问题,西方许多国家纷纷兴起了一场城市更新运动。
2019年11月20,中国城市更新(长三角)峰会在沪举行
2019年12月13日,城市更新受到中央政策鼓励
四、“城市更新”的目标
城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设,以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间,使之重新发展和繁荣。它包括两方面的内容:一方面是对客观存在实体(建筑物等硬件)的改造;另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续,包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。在欧美各国,城市更新起源于二战后对不良住宅区的改造,随后扩展至对城市其他功能地区的改造,并将其重点落在城市中土地使用功能需要转换的地区。城市更新的目标是针对解决城市中影响甚至阻碍城市发展的城市问题,这些城市问题的产生既有环境方面的原因,又有经济和社会方面的原因。
五、“城市更新”的调查内容
城市更新的调查内容一般包括建筑物调查、土地使用调查、人口调查、交通调查、公共服务设施调查、环境设施调查、市政设施调查、环境卫生调查、社区关系调查和空间场所调查等十个方面,当然,也包括历史、气象、地形地貌和工程地质方面的内容。
六、“城市更新”的更新方式
城市更新的方式可分为再开发(redevelopment)、整治改善(rehabilitation)及保护(conservation)三种。
(一)再开发
再开发的对象是指建筑物,公共服务设施市政设施等有关城市生活环境要素的质量全面恶化的地区。这些要素已无法通过其他方式,使其重新适应当前城市生活的要求。这种不适应,不仅降低了居民的生活品质,甚至会阻碍正常的经济活动和城市的进一步发展。因而,必须拆除原有的建筑物,并对整个地区重新考虑合理的使用方案。建筑物的通途和规模、公共活动空间的保留或设置、街道的拓宽或新建、停车场地的设置以及城市空间景观等,都应在旧区改建规划中统一考虑。应对现状作充分的基础调查,包括该地区自身的情况以及相邻地区的情况。重建是一种最为完全的更新方式,但这种方式在城市空间环境和景观方面、在社会结构和社会环境的变动方面均可能产生有利和不利的影响。同时在投资方面也更具有风险,因此只有在确定没有可行的其他方式时才可以采用。
(二)整治改善
整治改善的对象是建筑物和其他市政设施尚可使用,但由于缺乏维护而产生设施老化、建筑破损、环境不佳的地区。对整治改善地区也必须做详细的调查和分析,大致可细分为以下三种情况:
(1)若建筑物经维修、改善和更新设备后,尚可在相当长的时期内继续使用的,则应对建筑物进行不同程度的改建。
(2)若建筑物经维修、改善和更新设备后仍无法使用,或建筑物密度过大,土地或建筑物的使用不当,或因土地或建筑物的使用不当而造成交通混乱、停车场不足、通行受到影响等情况时,则应对造成上述各种问题的原因通过各种方式予以解决,如拆除部分建筑物,改变建筑和土地的用途等。
(3)若该地区的主要问题是公共服务设施的缺乏或布局不当时,则应增加或重新调整公共服务设施的配置与布局。
整治改善的方式比重建需要的时间短,也可减轻安置居民的压力,投入的资金也较少,这种方式适用于需要更新但仍可恢复并无须重建的地区或建筑物。整治改善的目的不只限于防止其继续衰败,更是为了全面改善旧城地区的生活居住环境。
(三)保护
保护适用于历史建筑或环境状况保持良好的历史地区。保护是社会结构变化最小、环境能耗最低的“更新”方式,也是一种预防性的措施,适用于历史城市和历史城区。
历史地区保护更多关心的是外部环境,强调保护延续地区居民的生活。所以要保护好历史城区的传统风貌和整体环境,保护真实历史遗存。要鼓励居民积极参与,建设和改善地段内的基础设施,改善居民住房条件,以适应现代化生活的需要。保护除对物质形态环境进行改善之外,还应就限制建筑密度、人口密度、建筑物用途及其合理分配和布局等提出具体的规定。
以上虽然可以将更新的方式分为三类,但在实际操作中应视当地的具体情况,将某几种方式结合在一起使用。
法律分析：城市更新项目，包含城市功能核心区平房（院落）申请式退租和保护性修缮、恢复性修建；老旧小区改造；危旧楼房改建和简易楼腾退改造等项目。
法律依据：《中华人民共和国城乡规划法》 第四条 制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。
在规划区内进行建设活动，应当遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。
县级以上地方人民政府应当根据当地经济社会发展的实际，在城市总体规划、镇总体规划中合理确定城市、镇的发展规模、步骤和建设标准。
法律分析：文件中提到城市更新主要内容包括完善生活功能、补齐公共设施短板，完善产业功能、打造就业创新载体，完善生态功能、保护修复绿地绿廊绿道，完善人文功能、积淀文化元素魅力，完善安全功能、增强防灾减灾能力。
法律依据：《重庆市城市更新管理办法》
第二条?本办法所称城市更新，是指对我市城市建成区城市空间形态和功能进行整治提升的活动。
主城都市区范围内的城市更新工作适用本办法，其他区县（自治县）城市更新工作参照本办法执行。
第三条 城市更新应当遵循“政府引导、市场运作，改革创新、统筹推进，以人为本、共建共享”的原则。
第四条 城市更新主要内容包括完善生活功能、补齐公共设施短板，完善产业功能、打造就业创新载体，完善生态功能、保护修复绿地绿廊绿道，完善人文功能、积淀文化元素魅力，完善安全功能、增强防灾减灾能力。
h3>四、城市更新改造项目法律分析：城市更新项目，包含城市功能核心区平房（院落）申请式退租和保护性修缮、恢复性修建；老旧小区改造；危旧楼房改建和简易楼腾退改造等项目。
法律依据：《中华人民共和国城乡规划法》 第四条 制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。
在规划区内进行建设活动，应当遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。
县级以上地方人民政府应当根据当地经济社会发展的实际，在城市总体规划、镇总体规划中合理确定城市、镇的发展规模、步骤和建设标准。
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内容审核：赵雪玲律师
来源：头条-城市更新政策解读，
