重庆农村宅基地拆迁政策,重庆宅基地政策细则,第一章 总则 第一条为进一步规范我区农村宅基地用地建房申请审批工作,切实保障农村村民居住权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《重庆市城乡规划条例》、《农业农村部自然资源部关于规范农村
第一章 总则
第一条为进一步规范我区农村宅基地用地建房申请审批工作,切实保障农村村民居住权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《重庆市城乡规划条例》、《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔
2019〕6号)、《重庆市土地管理规定》(重庆市人民政府令第53号)、《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市农村村民住宅规划建设管理暂行办法的通知》(渝办发〔2011〕372号)及《重庆市林业局办公室关于转发〈建设项目使用林地审核审批管理办法〉等规定的通知》(渝林资〔2015〕118号)等法律法规规章和政策,结合我区实际,制定本办法。
第二章 适用范围及申报主体
第二条本区行政区域内集体土地上的农村宅基地审批管理适用本办法。
第三条本办法所称农村宅基地,是农村村民以户为单位申请并经依法批准,用于建设住宅及其附属设施的集体用地,包括住房和庭院等用地。
第四条本办法中的申请人,指以户为单位申请建房的农村村民。
第三章 职责分工第五条区农业农村主管部门负责全区农村宅基地现状和需求情况统计调查,将每年新增需求通报区规划自然资源主管部门;指导全区农村宅基地合理布局;负责全区农村宅基地分配、使用、流转的行业管理和违法用地查处工作;依照法定职责对镇人民政府(街道办事处)审核批准的农村宅基地进行备案;参与编制国土空间规划和村庄规划;负责法律法规规定的农村宅基地管理的其他工作。
第六条区规划自然资源主管部门负责全区国土空间规划、土地利用计划和规划许可管理工作,在国土空间规划中统筹安排农村宅基地规模和布局,满足农村宅基地的合理需求;依法办理农用地转用审批(审查)和集中居民点规划许可手续;依照法定职责对镇人民政府(街道办事处)审核批准的农村宅基地审批成果予以备案;指导镇人民政府(街道办事处)做好新建、扩建农村宅基地踏勘选址“三线”(生态红线、基本农田和城镇扩展边界)审查管控工作;负责法律法规规定的农村宅基地审批管理的其他工作。
第七条镇人民政府(街道办事处)负责本行政区域内农村宅基地踏勘选址、规划用地审批管理(集中居民点规划许可除外)、农房风貌和质量安全属地管理、建房用地协调等工作。镇人民政府(街道办事处)应当成立农村宅基地审批领导小组,落实
1名镇领导负责宅基地审批管理工作,具体由镇街规划建设管理办公室负责,实行一个窗口对外,一条龙服务。
第八条区住房城乡建设主管部门负责农房风貌可选择图集式样以及农村房屋风貌建设指导工作。
第九条区林业、经济信息、交通、环保、水利、通信、电力、燃气等部门(单位)依法配合农村宅基地审批管理工作。
第十条区不动产登记中心负责宅基地使用权及房屋所有权不动产登记工作。
第四章 审批原则及内容
第十一条审批原则。农村宅基地及建设住宅审批管理应当遵循以下原则:
(一)节约集约利用土地,在尊重村民意愿的基础上适度集中布局。
(二)符合国土空间规划和村规划。
(三)尽可能不占林地、耕地或少占林地、耕地,严禁占用永久基本农田,尽量使用原有宅基地和村内空闲地。涉及确需占用林地的,应优先选择在林地边沿、荒地、无立木林地及林分质量差的林地,不得占用单位面积蓄积高的林地,严格限制使用自然保护地(即自然保护区、森林公园、风景名胜区等)及生态区位重要、生态脆弱地区的林地。
(四)符合有关乡村风貌的规划设计要求,体现地方和农村特色,与自然环境协调,安全、适用、美观、经济,鼓励采用通用图集。
(五)位于公路的建筑控制区、铁路弯道内侧、平交道口和人行过道附近及河道、湖泊管理范围内的,应符合相关法律法规规定;不符合的,应当迁建。
(六)位于自然保护区、森林公园或风景名胜区的核心保护区的,应当符合相关法律法规规定;不符合的,应当迁建。
(七)禁止在地质灾害危险区、地质灾害直接威胁区域内建设村民住宅;位于地质灾害高易发区、中易发区和低易发区的,应当符合相关法律法规规定。
(八)不得危及电力、石油、天然气等设施的安全。
(九)法律、法规禁止建设的其他区域。
第十二条审批内容。(一)严格农用地转用审批。宅基地占用农用地的要纳入土地利用年度计划,并依法办理农用地转用手续。
(二)严格新增农村宅基地管理。镇人民政府(街道办事处)每年底向区农业农村主管部门报告下一年度新增农村宅基地用地预计指标,区农业农村主管部门向区规划自然资源主管部门提出宅基地新增建设用地需求,区规划自然资源部门将区农业农村主管部门提出的宅基地新增建设用地需求纳入土地利用计划,实行应保尽保。
(三)严格一户一宅管理。农村村民一户只能拥有一处宅基地,住宅建设原则上不得超过三层,建筑高度不得超过12米。农村宅基地房基用地标准为每人不超出25平方米、建筑面积标准为每人不超出75平方米,3人以下户按3人计算,4人户按4人计算,5人以上户按5人计算。农村村民改变、扩大原有宅基地建设住宅的,扩建面积应连同原有面积合并计算,不得超出规定的宅基地房基用地标准和建筑面积标准。
(四)严格宅基地申请人正负面条件管理。农村宅基地申请人符合正面条件情形之一,并不具有负面条件情形之一的,具备申请人资格。
1.申请人资格正面条件:
(1)家庭在集体经济组织拥有承包地,长期在集体经济组织生产、生活并实际居住,集体经济组织认定其为集体经济组织成员,户口一直登记在农村集体经济组织的常住人员。
(2)因法定婚姻、法定收养、自然出生、政策性移民将户口登记在农村集体经济组织的人员。
(3)因被大中专院校录取将户口从农村集体经济组织迁入就读学校,且建设住宅申请之日尚未毕业的在校大中专学生(含连续就读的硕士、博士研究生)。
(4)因应征入伍将户口从农村集体经济组织注销,建设住宅申请之日正在服役的义务兵和服现役不满12年且不符合安排工作、退休安置、国家供养安置条件的士官。
(5)因服刑将户口从农村集体经济组织注销,且建住宅申请之日户口尚未登记的人员。
(6)因户籍制度改革转户后户口登记在本镇街农转城集体户,且宅基地和承包地未退出的人员。
(7)法律、法规、规章规定其他符合资格的人员。
2.申请人资格负面条件:
(1)无法定婚姻关系或抚养、赡养关系将户口迁入农村集体经济组织且无承包地的人员。
(2)建设住宅申请之日已死亡或宣告死亡、宣告失踪未注销户口的人员。
(3)已享受征地住房统建安置、住房货币安置的人员。
(4)因其他原因等非正常迁入农村集体经济组织的人员。
(5)已享受户籍制度改革政策退出宅基地的人员。
(6)已通过复垦政策退出宅基地的人员;确因法定情形需新申请宅基地的,应当扣除原宅基地复垦面积或以有偿方式取得。
(7)法律、法规、规章规定其他不符合资格的人员。
(五)严格宅基地申请人资格正负面条件管理。具备农村宅基地申请人资格,符合申请正面条件情形之一,并不具有申请负面条件情形之一的,可以申请农村宅基地。
1.申请人申请正面条件:
(1)需要新建住宅无宅基地,或现有宅基地面积尚未达到规定限额标准需扩建的。
(2)因发生或防御自然灾害,需要进行住宅迁建的。
(3)因国家或集体建设,需要拆迁原住宅进行异地迁建的。
(4)政府引导的扶贫性搬迁或新农村建设,需要进行异地迁建的。
(5)法律、法规、规章规定其他可以申请宅基地的。
2.申请人申请负面条件:
(1)宅基地面积已经达到或超过本办法规定限额标准的。
(2)将原住宅出卖、出租、流转、赠与或改作生产经营用途的。
(3)年龄未满16周岁或已满16周岁未满18周岁无法定单独居住情形而单独申请建设住宅的。
(4)以所有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后,不具备分户条件或不合理分户的。
(5)对原住宅应拆未拆、所占宅基地未交回集体经济组织的。
(6)法律、法规、规章规定其他不予批准宅基地的。
第五章 审批流程第十三条农村村民新申请宅基地或扩建原有宅基地进行住宅建设的,应当申请办理乡村建设规划许可证、农村宅基地批准书。农村村民在原有宅基地上改建住宅的,应当办理乡村建设规划许可证。
第十四条农村村民新申请宅基地建设住宅或扩建原有宅基地建设住宅的审批程序。
(一)申请人向户籍所在地或建设住宅所在地村民小组提出书面申请,并填写《农村宅基地和建设住宅(规划许可)申请表》,征求相邻权人意见,作出农村宅基地使用承诺并提交承诺书;没有设村民小组的,申请人向村民委员会或村级集体经济组织(以下称村级组织)申请。
(二)村民小组在3个工作日内召开村民小组会议讨论,并在本小组范围内将宅基地申请人名单、户籍人口、占地面积和位置等张榜公示7个工作日;公示无异议或异议不成立的,将申请人的申请书、村民小组会议记录(复印件)、签署明确意见的《农村宅基地和建设住宅(规划许可)申请表》等材料送交村级组织审查;没有设村民小组、申请人直接向村级组织申请的,经村民代表会议讨论通过并在本村级组织范围内公示7个工作日。
(三)村级组织重点审查提交的材料是否真实、所用地建设住宅是否符合村庄规划、是否征求相邻权人意见等,在3个工作日内审查;审查通过的,在《农村宅基地和建设住宅(规划许可)申请表》上签署明确意见并加盖公章,连同申请书、村民小组会议记录(复印件)、农村宅基地使用承诺书等材料送交镇街规划建设管理办公室。
(四)申请人填写《农村宅基地和建设住宅(规划许可)审批表》,提交身份证明材料、原有宅基地的房地产权证(限新建、扩建);镇街规划建设管理办公室在7个工作日内到现场实地踏勘、委托第三方技术单位采集地理坐标、制作附图。
1.涉及占用农用地的,由镇街牵头准备相关资料向区规划自然资源部门按规定办理农用地转用审批手续;涉及占用林地的,应先行审批;占用耕地的,按要求落实耕地占补平衡。
2.涉及占用自然保护地林地的,由区林业部门在7个工作日内依法办理林地占用审批手续。
3.涉及其他法定前置手续的,由相关部门先行办理相关手续。
(五)镇街规划建设管理办公室在5个工作日内审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地是否经过村组审核公示等,在《农村宅基地和建设住宅(规划许可)审批表》上签署意见,提出审批建议报镇人民政府(街道办事处)。
(六)镇人民政府(街道办事处)在7个工作日内审核批准,出具乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书。
(七)申请人领取乡村建设规划许可证、农村宅基地批准书后,在开工前申请镇街规划建设管理办公室到现场进行开工查验,实地丈量批放宅基地,确定建设住宅位置。
(八)申请人建设住宅完工后,镇街规划建设管理办公室实地检查申请人是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地,是否按照批准面积和规划要求建设住宅,并出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》。
(九)通过验收的住宅,申请人应向所在辖区规划自然资源所申请土地房屋权属调查,并向不动产登记部门申请办理不动产登记。在农村宅基地审批中,原则上由一个窗口受理,相关部门联审联办。
第十五条农村村民在原有宅基地上改建住宅的审批程序。
(一)申请人征求邻权人意见后向户籍所在地或建设住宅所在地村民小组提出书面改建申请,并填写《农村宅基地和建设住宅(规划许可)申请表》;没有设村民小组的,申请人向村级组织申请。
(二)村民小组负责人召开村民小组会议或村级组织负责人召开村民代表会后在《农村宅基地和建设住宅(规划许可)申请表》上签署明确意见,连同申请人申请书送交村级组织审查。
(三)村级组织审查后,在《农村宅基地和建设住宅(规划许可)申请表》上签署明确意见并加盖公章,连同申请书等材料送交镇街规划建设管理办公室。
(四)申请人填写《农村宅基地和建设住宅(规划许可)审批表》,提交身份证明材料、原有宅基地的房地产权证;镇街规划建设管理办公室在3个工作日内到现场实地踏勘,并在《农村宅基地和建设住宅(规划许可)审批表》上签署意见报镇人民政府(街道办事处)。
(五)镇人民政府(街道办事处)在3个工作日内审核批准,出具乡村建设规划许可证。
(六)申请人领取乡村建设规划许可证后,在开工前申请镇街规划建设管理办公室到现场进行开工查验并作好记载。
(七)申请人改建住宅完工后,镇街规划建设管理办公室实地检查申请人是否按照原宅基地面积、四至等要求使用宅基地,是否按照建筑面积和规划要求建设住宅,并出具《农村宅基地和建设住宅(规划许可)验收意见表》。
(八)通过验收的住宅,申请人可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。在农村村民翻建住宅审批中,原则上由一个窗口受理,相关部门联审联办。
第六章 监督管理第十六条存在《中华人民共和国土地管理法》等法律法规规定的违法情形的,将依法进行处罚。
第十七条区纪检监察部门应加大监督检查,对宅基地审批和建房规划许可中工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的单位和个人,依法严肃追责。
法律分析：市辖区农村宅基地面积标准为20—25m2/人，其他区县辖区农村宅基地面积标准为20—30m2/人，3人以下户算3人，4人户算4人，5人以上户算5人，扩建住宅新占的土地面积应连同原有宅基地面积一并计算。
法律依据：《重庆市建设用地管理办法》
第十三条 建设用地的审批权限：征用、拨用耕地三亩（含三亩）以下，其他土地十亩（含十亩）以下，或者耕地三亩以下与其他土地数量之和不超过十亩的，由县人民政府批准，报市人民政府备案。
超过前款审批权限的，征用蔬菜基地或征用土地需将农业户口转为非农业户口（以下简称“农转非”）的，报市以上人民政府审批。
第十四条 一个建设项目需使用的土地，应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零。分期建设的项目，应分期征用、划拨，不得先征待用；跨区县的建设用地，应分区县办理征用、划拨手续。
第十五条 建设单位需要临时用地的，应向区县国土局提出申请，报区县人民政府批准。在城市规划区内的，应当先经规划部门审查同意。
临时用地一般不超过二年。禁止在临时用地上修建永久性建（构）筑物。使用期满或国家建设需要时，应当及时收回，无条件拆除地上建（构）筑物。
法律分析：土地损失补偿费，分为耕地的损失补偿费、林地的损失补偿费和其他土地的损失补偿费。耕地的损失补偿费，以实际造成减产以前三年平均年产量为计算标准，由企业和个人按照各年造成的实际损失逐年支付相应的损失补偿费；集体经济组织承包复垦其原有的土地，补偿年限应当按照合同规定的合理工期确定
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
一、农村宅基地复垦补偿标准是什么
1、农村宅基地复垦补贴不仅仅只是土地的补偿，还有土地上附着物的补偿，具体标准如下：
（1）一次性补偿，1.2万元/亩；
（2）宅基地使用权补偿，1.8万元/亩；
（3）构着物补偿标准。
2、法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
二、农村宅基地复垦标准条件是什么
农村宅基地复垦标准条件：
1、属于避险解困的帮扶对象，符合农村宅基地复垦条件；
2、主体房屋保留完整，现状为建设用地，且符合土地利用现状分类；
3、宅基地具有复垦为耕地的条件；
4、权属清晰无争议，有合法权属证明；
5、符合其他复垦政策要求。
法律分析：1、一户一宅；2、盘活利用；3、宅基地流转；4、宅基地收费；5、有偿退出；6、两条“红线”；7、宅基地继承；8、宅基地申请。
法律依据：《中华人民共和国城乡规划法》
第十四条 城市人民政府组织编制城市总体规划。直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。
第十五条 县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。
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投稿：蒋诗
内容审核：王四新律师
