聚焦民法典“物权编”｜杨凤超：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，物权是民事主体依法享有的重要财产权。物权法律制度是最重要的民事基本制度之一。 2007年第十届全国人民代表大会第五次会议通过了物权法。民法典“物权编”
物权是民事主体依法享有的重要财产权。物权法律制度是最重要的民事基本制度之一。
2007年第十届全国人民代表大会第五次会议通过了物权法。民法典“物权编”在原物权法的基础上，按照党中央提出的完善产权保护制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求，结合现实需要，进一步完善了物权法律制度。
律师分享了自己参与的一个案例:
王某1与王某2系姐弟关系，郭某系二人之母;王某2与赵某系夫妻关系，育有一子王某3。2021年，王某1将王某2、赵某告上法庭，请求确认对王某2、赵某现居住的北京市西城区某小区A房屋享有居住权。
王某1诉称，A房屋为涉及拆迁回迁的直管公租房，其与母亲郭某曾长期共同居住于该房屋;王某2、赵某也曾居住于A房屋，但于2001年购入B房屋后，二人连带户籍从A房屋迁至B房屋，已不再具有A房屋承租资格。后为生活便利，王某2与王某1、郭某互换房屋居住，并与赵某将户籍重新迁回A房屋。据原告王某1陈述，王某2为实现置换，与王某1达成了口头的居住权协议，同意王某1及郭某在无任何附加条件下于B房屋免费居住至去世。
2010年，母亲郭某因病去世。2020年，王某2意图将A房屋承租人变更至赵某名下，遭到王某1反对;后又表示，将B房屋留给王某3作婚房，同意王某1重新搬回A房屋居住，并享有其中一间房屋的居住权，并且双方就今后共同居住及有关费用支付等事项达成一致，签订了书面协议。
2021年，王某2将王某1从A房屋赶出，亦阻止其居住B房屋，王某1将王某2、赵某告上法庭。而A房屋租赁合同签订于2000年，承租方一直为郭某，从未变更，但合同签字处由赵某签名。
杨凤超表示，民法典第三百六十七条规定，按照合同约定设立居住权，“当事人应当采用书面形式订立居住权合同”，因此案例中王某1虽然与王某2达成了口头协议，但因不符合“居住权合同须采用书面形式订立”这一法定形式要件，所以王某1不享有B房屋的居住权。
本案中法官认为，案涉房屋系公租房，证据载明其承租人一直为郭某，至今未予变更，即原被告均未取得该公房的承租权。结合公有住宅租赁合同及公房管理规范，公房不得被擅自转借。也就是说，本案中，王某2并非涉案房屋物权所有人，无权与他人在该房屋上设立居住权，因此，案中王某1的诉请因主体不适格被法院驳回。
此外，依据A房屋租赁合同，承租人郭某对该房屋享有居住权;郭某去世后，其子女能否继承该居住权呢?杨凤超表示，依据民法典第三百六十九条，居住权不得转让、继承，所以，王某1、王某2无法继承郭某对A房屋的居住权。
她表示，民法典规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。也就是说，即便王某1与王某2的居住权书面协议被认定合法有效，王某1仍需到登记机构完成居住权登记，该居住权方设立生效。
而以遗嘱方式设立居住权，居住权自继承开始时设立。继承开始后，权利人可凭遗嘱向登记机构申请居住权登记。“享有所有权是居住权设立的前提，也就是说物权所有人才是适格的居住权设立主体，而不局限于遗嘱方式还是合同方式。”杨凤超说。
法律分析：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
法律依据：《民法典》三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
《民法典》第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
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内容审核：王学棉律师
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