专家建议房屋拆迁补偿税收2025,北京翰汇律师事务所：征拆补偿未申报纳税的法律后果与应对策略,在征地拆迁的过程中，许多企业和居民往往只关注补偿款的金额和分配，却容易忽视补偿款的税务处理问题。然而，未申报纳税可能会带来严重的法律后果。为了帮助
在征地拆迁的过程中，许多企业和居民往往只关注补偿款的金额和分配，却容易忽视补偿款的税务处理问题。然而，未申报纳税可能会带来严重的法律后果。为了帮助您更好地理解和应对这一问题，北京翰汇律师事务所主任吴少博律师，结合其二十年的财税法律实务经验，特别为您深度解析征拆补偿款未申报纳税的法律风险与应对方案。
一、征拆补偿款的税务定性
征拆补偿款的税务处理并非一概而论，而是需要根据其性质和用途进行具体分析。根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》，符合特定条件的补偿款是免征个人所得税的，例如按照地方政府标准取得的拆迁补偿款以及用于重新购置住房的补偿款部分。然而，对于超标准补偿款、企业拆迁补偿中的资产处置收益以及非货币补偿等情形，则可能需要缴纳相应的税款。
二、未申报纳税的法律后果
未申报纳税的法律后果是严重的，包括行政责任和刑事责任两个方面。在行政责任方面，税务机关有权追缴税款并加收滞纳金，滞纳金按日加收万分之五。此外，如果存在虚假申报等违法行为，还可能面临高额的罚款。在刑事责任方面，如果逃避缴纳税款数额较大且占应纳税额10%以上，就可能构成逃税罪，面临刑事处罚。
三、五步应对策略
面对未申报纳税的风险，企业和居民可以采取以下五步应对策略：
00001. 风险自查：通过核查补偿协议、计算应纳税所得额以及调取银行流水等方式，全面了解自身的税务风险状况。
00002. 补申报：在发现存在未申报纳税的情况后，应立即向税务机关进行补申报。
00003. 法律程序：如果税务机关不接受补税申请，可以依法申请税务行政复议或提起行政诉讼。
00004. 争议解决：在行政复议或诉讼过程中，要重点论证补偿款的性质，并争取分期缴纳税款或适用“首违不罚”政策等有利条款。
00005. 长效管理：建立税务合规体系，加强日常税务管理，确保今后不再发生类似问题。
四、翰汇律所专项服务
作为专业的律师事务所，北京翰汇律师事务所在处理征拆补偿款税务问题方面具有丰富的经验和专业的服务。我们提供复合专业团队、全流程服务包以及典型案例参考等多方面的专项服务。我们的团队由财税法专家、注册会计师和税务师组成，能够为您提供全方位的税务风险评估和合规建议。同时，我们还提供税务合规审查、法律救济和长效支持等全流程服务包，帮助您应对税务挑战并构建税务合规体系。
五、企业与居民应对指南
为了帮助企业和居民更好地应对征拆补偿款税务问题，我们提供以下应对指南：
00001. 注重时效管理：一旦发现存在未申报纳税的情况，应立即进行补申报，并在规定的期限内提出行政复议申请。
00002. 强化证据意识：保存好补偿协议、银行流水等关键证据材料，以便在需要时提供证明。
00003. 制定应急措施：一旦收到税务机关的稽查通知或处罚决定，应立即采取行动，如聘请专业律师介入等，以最大程度地保护自身权益。
两高律师事务所创立于2006年，是中国规模最大的综合性律师事务所之一。
两高律所拥有包括高级合伙人在内的500余名专业人士，在北京、上海、深圳等多个城市设立分所，业务范围遍及全球多个国家和地区。两高律所先后荣获司法部、全国律协等机构表彰百余项，并被授予司法部法律援助中心和刑事援助部法律咨询中心、全国中小企业法律保障服务中心等称号。
律所注重集体协作，针对疑难、复杂案件由办案律师和资深律师共同研讨负责，在必要时会召集全国法律实务专家和学者专家对案件进行讨论和论证，真正以专业、高效、负责的态度办理每一起案件。团队秉承“专业第一、服务到位、案结事了、无怨无悔”的宗旨，不管是大小案件，都会为客户提供最专业高效的法律服务，最大限度维护当事人合法权益。
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我们国家没有明确规定房屋拆迁一平米能补偿多少，一亩地能给多少补偿的标准，各地对征地拆迁补偿也并没有统一。对于如何给予被征收人补偿，现如今都是依照《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及其它法律规定来给予被征收人补偿的。
但无论怎么样，在实践过程中，拆迁补偿标准都不得与国家相关法律政策相抵触。也就是说，拆迁补偿标准必须是在国家规定的范围之类进行细化。
一、集体土地征收补偿
根据《土地管理法》相关规定，被征收土地的，征收方要按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有的耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新设基金。
也就是说，具体的征地补偿标准是由市、县人民政府土地行政主管部门来根据当地的经济水平等因素制定。
二、国有土地上房屋拆迁补偿标准
《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的相关规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
其次根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条，征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
法律分析：北京冠领拆迁律师事务所专业代理各类征地拆迁补偿纠纷案件,包含房屋拆迁赔偿纠纷、厂房土地征收补偿维权等。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第590号令)规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被拆迁人可能是企事业单位和社会团体，也可能是个人。
被拆迁人是企事业单位或社会团体的涉税问题
1、营业税
对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物(包括不动产)的补偿费不征收营业税。(国税函[2007]969号)纳税人将土地使用权归还给土地所有者时只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释(试行稿)〉的通知》(国税发[1993]149号)规定不征收营业税。(国税函〔2008〕277号)
除以上两种情况，无论收到的是现金补偿还是实物(房屋)补偿，都应视同土地及附属物转让款，交纳营业税。
2、企业所得税
《企业政策性搬迁所得税管理办法》(国家税务总局公告2012年第40号)规定：企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：
(1)国防和外交的需要;
(2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要;
(3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
(4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;
(5)由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;
(6)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外(包括政府或其他单位)取得的搬迁补偿收入，以及本企业搬迁资产处置收入等。企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。
拆迁补偿除属于企业政策性搬迁或处置收入外，取得的无论是现金还是实物补偿，都应在取得的当年计入应纳税所得额。
3、土地增值税
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》相关规定：《条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)应依照本条例缴纳土地增值税。《条例》第八条有下列情形之一的免征土地增值税：(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，《条例》第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的比照本规定免征上地增值税。
关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁纳税人自行转让房地产的征免税问题(财税【2006】21号)的规定：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称因城市实施规划而搬迁是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音使城市居民生活受到一定危害而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况，因国家建设的需要而搬迁是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
除以上规定，收到的拆迁补偿，无论是货币还是实物，均应视同转让土地及附属物交纳土地增值税。
4、印花税
印花税产权转移书据税目的征税范围是经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据以及企业股权转让所立的书据。对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
拆迁补偿涉及动产、不动产的所有权转移，拆迁补偿合同应按产权转移书据税目征税。
被拆迁人是个人的涉税问题
《国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》(国税函【1998】428号)指出，按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物(房屋)，均免予征收个人所得税。
《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税【2005】45号)规定，被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
有以上文件可见：按规定标准取得的拆迁补偿款，无论是货币补偿还是实物补偿(房屋)，均免征个人所得税。
个人收取的拆迁补偿主要是对个人损失的一种补偿，不是销售行为，是政府主导的行为，会有政府的相关文件。上述企业收到拆迁补偿免营业税和土地增值税的政策同样适用于个人，个人收取的拆迁补偿不用交营业税和土地增值税。
通过以上分析：只要是由政府主导的、因公共事业需要而拆迁补偿，无论是货币或是实物，都免征各税(除印花税而外)。除此之外的拆迁补偿要交纳各税。
一、政府拆迁房屋需要什么手续
政府征收拆迁房屋的，需要市、县级人民政府作出房屋征收决定，由征收部门拟定征收补偿方案，补偿方案通过后，实施房屋拆迁。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
(一)国防和外交的需要；
(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
拆迁补偿费属于货币收入，因此应按照规定计算缴纳土地增值税。同事税法规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产或因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产的，免征土地增值税。符合上述谁规定的单位和个人，需向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
一、如果房地产股权转让缴纳土地增值税会面临哪些难点？
1、增值额难以确定。土地增值税实行四级超额累进税率，而确定税率的关键就是确定增值额。根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定扣除项目金额后的余额，为应纳土地增值税的增值额。以股权转让方式转让房地产的交易中，要确定增值额，首先要确定房地产转让收入和扣除项目金额。扣除项目金额被转让企业账面有记载，容易获得。房地产转让收入应如何确定，转让方获得的是股权转让收入，包括房地产价值、股本价值和其他资产价值。哪些属于房地产价值，很难确定。
2、存在重复征税。适用国税函[2000]687号对股权转让行为征收土地增值税，是对股权转让方征税，被转让企业的土地账面价值不会相应得到调整，股权收购方在购买被转让企业股权，获得该房地产后，无论继续开发后转让或直接转让，均只能以被转让企业账面记载的房地产开发成本作为计算土地增值税的扣除项目金额，不能将股权转让方已经缴纳的土地增值税计入扣除项目金额。势必造成对同一房地产销售行为重复缴纳土地增值税的情况。
二、土地无增值的怎么征收土地增值税
对于无增值的土地免征土地增值税，土地增值率小于20%的同样免征土地增值税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额向取得收入的单位和个人征收，增值额未超过扣除项目金额20%的不需要缴纳土地增值税。
三、什么是土地增值税的调增调减
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，适用简易计税方法的房地产开发企业纳税人，其转让房地产的土地增值税清算收入不含增值税应纳税额，即：
土地增值税清算收入＝含税销售收入－增值税应纳税额＝含税销售收入－含税销售收入÷（1＋5％）×5％＝含税销售收入÷（1＋5％）
采用一般计税方法计税的房地产开发企业纳税人，其转让房地产的土地增值税清算收入不含增值税销项税额，即：
土地增值税清算收入＝含增值税销售收入－销项税额＝含税销售收入－销售额×税率＝含税销售收入－（全部价款和价外费用－土地价款以及拆迁补偿费用）÷（1＋11％）×11％
根据上述分析，按规定允许土地价款扣减销售额而减少的销项税额，应调增土地增值税清算收入，不是调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国税收征收管理法》第二十二条增值税专用发票由国务院税务主管部门指定的企业印制；其他发票，按照国务院税务主管部门的规定，分别由省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局指定企业印制。未经前款规定的税务机关指定，不得印制发票。
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文章来源参考：【头条】2025房屋拆迁税收优惠政策，关于拆迁房屋赔偿方案本文到此结束，希望对您有所帮助，欢迎我们的本网站以便快速找到！
投稿：施诺然
内容审核：赵正群律师
