房屋拆迁置换补偿合同案例2025,湖北案例：镇某府作出补偿安置决定，法院：越权，撤销,湖北案例：镇某府作出补偿安置决定，法院：越权，撤销。在集体土地征收中，根据《土地管理法》等相关规定，有权作出补偿安置决定主体只能是县级以上地方人民政府。除
湖北案例：镇某府作出补偿安置决定，法院：越权，撤销。
在集体土地征收中，根据《土地管理法》等相关规定，有权作出补偿安置决定主体只能是县级以上地方人民政府。除此之外，任何机关都不能越权。来自湖北的卢某的土地一夜之间被强推，后发现是被纳入征收范围，但是自己从始至终都不知道这回事，让我们看看他是怎样维权的。
卢某云在本组集体土地上拥有两处房屋及周边林木。2008年起，因经济开发区建设需要，相关土地被征收。2010年，卢某与村委会就其中一处房屋达成了拆迁补偿协议，但另一处房屋及周边林木的补偿问题一直未达成协议。2011年，省国土资源厅批准了县政府的征地申请。2021年至2022年间，相关机构对卢某的房屋及林木进行了评估，2022年3月18日，镇政府作出征地补偿安置决定，并将补偿款转入卢某账户。然而，在补偿款到位前，卢某的林木却管委会被砍伐。卢某随后提起民事诉讼，后法院以该案系政府行政征收后拆迁行为引起的纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼范围为由，卢某转而提起行政诉讼。请求：（1）撤销镇人民政府对卢某作出的征地补偿安置决定；（2）确认管理委员会砍伐卢某林木的行为违法；（3）驳回卢某的其他诉讼请求（包括赔偿林木损失的请求）。
法院经审理认为，（1）镇政府无权作出征地补偿安置决定。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，有权对未达成征地补偿安置协议的被征收人作出征地补偿安置决定的主体是县级以上地方人民政府。本案中，镇政府未经县人民政府授权，擅自对卢某作出补偿安置决定，属于超越职权，行为违法，应予撤销。
（2）管委会未补偿即砍伐树木违法。根据《中华人民共和国土地管理法》及相关行政强制法规定，征地补偿到位后，被征收人应及时交付被征土地。在补偿未到位且未依法完成征地补偿安置的情况下，管委会砍伐被征地上的林木违反法律规定，构成违法。
（3）是否超起诉期限。某在征地补偿费用转入其账户时，并未被告知转款原因和理由，直到在另一民事诉讼中才明确知道征地补偿安置决定的内容。因此，卢某的起诉未超过法定起诉期限。
（4）赔偿请求的处理：卢某要求赔偿林木损失的诉讼请求，因认定损失的主要证据不足，且被砍伐林木属于案涉征地青苗补偿的范围，故在本案中不予处理。卢某可以在后续的征地补偿安置中一并主张权利。
这个案件法院这样判决了，就裁判文书显示的内容，王律师认为该判决违反了一行为一诉原则。具体原因是什么，由于资料有限，王律师无法探究真实情况。
此外，王律师提醒大家，征地拆迁是一个复杂的程序，被征收人应了解相关的征地公告，尽可能的收集征收过程中的文件，如土地证、补偿协议、评估报告等，如遇到合法权益受到侵害的情况，应及时通过法律途径维权，有任何疑问或需要帮助，建议咨询专业律师或相关机构，以确保自己的权益得到充分保障。
当事人获满意补偿,武汉市熊某诉某行政机关撤销房屋征收补偿决定上诉案!
案情介绍：
熊某在湖北省武汉市某区拥有合法的住房，房屋面积是XX平米，土地性质是国有土地，房屋证件齐全，被征收房屋所在区域地理位置优越，交通便利，基础设施完善，环境优美，居住舒适，周边的房屋市场价约4.5--5.9万元一平米，2020年启动征收，房屋也测量了面积，经过了相关房地产评估公司的评估，但评估价格明显偏低，才21000多元一平米，明显违背了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格”，明显违背了该条法律规定，亦违反公平合理补偿原则，降低了上诉人的生活水平，不能保障上诉人的长远生计。
该征收补偿决定存在诸多违法之处，比如：1、补偿决定遗漏了上诉人合法阳台面积；2、案涉房屋征收项目不符合“公共利益征收”的条件；3、被诉补偿决定所依据的房屋分户评估报告违法等。为此，熊某决定委托律师依法提起行政诉讼，维护自己的合法权益。
一审法院审理及判决：
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，......由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”故在签约期限内未达成补偿协议的情况下，被告某行政机关具有作出被诉《补偿决定》的法定职权。
关于原告提出未给予土地使用权补偿及封闭阳台补偿错误问题。......,本案中，被告已对原告被征收房屋的未登记建构筑物进行勘验记录，并根据《征补方案》的规定作出处理，原告仍有异议的，可根据该开放性条款的规定，向征收部门补充提交相关证据材料，可以按照被诉《征补决定》相关规定寻求救济。
关于原告提出补偿标准远低于类似房地产市场价格的问题。......,被告根据评估价格，按照《补偿方案》规定的计算项目和标准确定被征收房屋的补偿符合相关规定，原告的该理由不成立，本院不予支持。
综上，原告熊某请求撤销XX征补（2022）X号《补偿决定》的理由不成立，本院对其诉讼请求不予支持。
咨询律师及上诉二审法院
熊某对一审的判决不服，来到位于北京王府井大街99号世纪大厦某室咨询了李顺华资深征收拆迁主任律师，李主任仔细阅读了当事人提供的案件材料，包括征收决定、补偿决定、评估报告、一审的判决书等，再结合当事人的叙述，给出当事人专业咨询及下一步上诉的建议，当事人当即决定委托了北京一讼律师事务所李顺华律师代写了上诉状，按照李主任的指导，在法律规定的期限内提起了上诉，及提前准备委托李主任作为二审代理律师。
当事人获得了比较满意的补偿：
当事人向法院提交了二审上诉状并立案后，大概过了一个多月的时间，武汉市某区某行政机关积极主动联系了上诉人，同意协商谈判并提升补偿，前提条件是：补偿提升到上诉人满意并签订补偿协议，相关补偿款汇款给上诉人后，要求上诉人撤回上诉，后经过协商谈判，某行政机关给予上诉人提升了补偿款，该提升的补偿款比同项目同片区同一栋楼未依法提起行政诉讼的被征收人提高了XX万元的补偿，当事人对提升的补偿还是比较满意的，也非常感谢李主任的支持与帮助，认为李主任及团队律师是他本次“拆迁维权的坚强后盾”，如果没有李主任及团队律师的支持与帮助，他可能很难坚持下去，是北京一讼律师给了被征收人坚持下去的“勇气和力量”，为此，特意寄送锦旗，感谢北京一讼律师事务所律师，尤其感谢李顺华律师。
律师建议：
补偿决定作出来之后，就是法律上确定被征收房屋补偿利益的一个法律文件，如果被征收人对补偿不满意，应当及时向法院起诉，如果说不起诉，这个补偿决定就生效了，那么在补偿决定生效的情况下，征收方就可以直接依据这个补偿决定向法院申请强制执行拆房，这也就是为什么征收方在做出补偿决定之后不再跟被征收人协商的原因。因为征收方已经作出补偿决定，我们也没有起诉，对方已经不需要再跟我们协商了，被征收人即便对补偿不满意，但如果没有及时行使诉权，这就导致补偿的结果已经确定了，所以说一定要重视补偿决定， 像我们这位当事人一样，积极提起诉讼，只有你克服一切的心里障碍，勇敢维权，征收方才会重视你，并不会像以往认为被征收人没有法律意识，才会重视你的拆迁补偿问题，在你找出征收方诸多方面的违法点之后，对方才可能意识到问题的严重性及压力，才可能对于违法行政的问题进行纠错、改正，才会有一个双方平等协商的机会，这也是拆迁律师经常讲的“以打促谈”提升拆迁补偿的诉讼技巧。
拆迁安置补偿裁决是指拆迁行政管理部门依照《城市房屋拆迁管理条例》的授权，对拆迁人与被拆迁人之间发生的、与拆迁行政管理有关的安置补偿纠纷进行审查，并居中作出判断的行政行为。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定，当事人对裁决不服可以向人民法院起诉。随着城市经济的发展，房屋拆迁遍地开花，与此同时，大量的不服房屋拆迁安置补偿裁决的诉讼案件涌入法院。我们在归纳总结审理这类案件中遇到的亟待解决问题的基础上，提出了一些初步的解决思路。我们认为，人民法院在审理拆迁安置补偿裁决案件时，应注意以下几个方面的内容：
一、关于当事人资格的审查问题
房屋拆迁安置补偿裁决(以下简称拆迁补偿裁决)行政诉讼的主体包括原告、被告和第三人。由于房屋拆迁案件涉及的行政主体较多，如何确定当事人诉讼主体资格，审判实际中存在较大争议。
(一)关于原告。
拆迁安置补偿裁决诉讼的原告是指认为行政机关作出的房屋拆迁安置补偿裁决侵犯其合法权益，而向人民法院提起诉讼的公民或组织。一般而言，具有拆迁补偿裁决原告资格的是拆迁人和被拆迁人，但与拆迁有法律上的利害关系的人也可成为拆迁补偿裁决诉讼的原告。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人是指取得城市房屋拆迁许可证的单位，即取得许可证的国家机关、企业和公共公益事业单位。被拆迁人是被拆迁房屋的所有人。利害关系人则是除拆迁人与被拆迁人以外的，与拆迁补偿裁决有法律上的利害关系的共有人、继承人、承租人。对于承租人，《城市房屋拆迁管理条例》第十六条已赋予了其作为拆迁补偿裁决原告的主体地位。而共有人虽然不是房屋产权证上载明的房屋所有人，但他与产权人对拆迁房屋在民法上存在共有关系，不论是按份共有，还是共同共有，拆迁补偿裁决都与其有直接的利害关系。继承人是在被拆迁人死后继承其产权的人，虽尚未办理产权变更登记手续，但在法律上被拆迁人随着死亡其原告主体资格已灭失，继承人继承了被拆迁人的产权，理所当然地取得原告的主体地位。
(二)关于被告。
拆迁安置补偿裁决诉讼的被告是指实施的具体行政行为被公民或组织认为侵犯其合法权益，而被诉至法院的行政主体。《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。依据该条规定，拆迁安置补偿裁决诉讼的被告应当是具有拆迁安置补偿裁决权的行政机关，该行政机关只有房屋拆迁管理部门或者同级人民政府，而不是其下设内部机构或拆迁办。因此，具有拆迁补偿裁决诉讼被告资格的只有两类主体即房屋拆迁管理部门和同级人民政府。
(三)关于第三人。
拆迁安置补偿裁决诉讼中的第三人是指与拆迁安置补偿裁决有关的，与原告的诉讼权益相对抗的主体。根据行政诉讼法的规定，与拆迁补偿裁决有利害关系的公民、法人或者组织，可以作为第三人申请参加诉讼，或由人民法院通知参加诉讼。被拆迁人就补偿裁决提起行政诉讼，作出裁决的行政机关为被告，拆迁人为第三人;拆迁人就补偿裁决提起行政诉讼，作出裁决的行政机关为被告，被拆迁人为第三人。原告未列第三人的，人民法院应当追加拆迁人或被拆迁人为第三人参加诉讼。如果第三人拒不参加诉讼，不影响人民法院继续审理。
二、关于审查程度问题
由于房屋拆迁是一个联系的、发展的过程，人民法院在审查拆迁补偿裁决时，对拆迁补偿裁决的审查程度有多宽?是否要对裁决之前的前置行为的合法性进行审查?前置行为主要是指颁发拆迁许可证行为，甚至这之前的颁发规划许可证、建设用地许可证等行为的合法性。我们认为，人民法院审理行政案件是对被诉的具体行政行为的合法性进行审查，审查的内容包括行政机关作出的具体行政行为认定事实的证据是否确凿，适用法律、法规是否正确、是否违反法定程序，是否超越职权或滥用职权等情形而拆迁许可证是行政机关依据法定职权作出的具有法律效力的文书，在拆迁裁决案件中是作为一份证据来支持拆迁裁决的，因此，在未经法定程序确认其无效之前，该份证据为有效证据，法院应采信，而无须审查，除非该许可证存在明显的违法行为。因此，在审查拆迁裁决时，不应扩大审查范围。但如果当事人要求法院一并审查许可证的合法性时，法院应告知其另行起诉;如果拆迁许可案件可能影响拆迁补偿裁决案件的审理结果的，法院可中止拆迁补偿裁决案件的审理;对已审结的拆迁补偿裁决案件，如果拆迁许可证在此之后被撤消，可对该案启动再审程序进行救济。当事人就拆迁许可证、拆迁补偿裁决同时提起诉讼的，人民法院可以合并审理，也可以分别审理。
三、关于拆迁房屋性质和面积的审查问题
(一)拆迁房屋的性质认定
被拆迁的房屋存在两种性质，一是住宅;二是非住宅(在此指营业用房)。人民法院一般根据房屋产权证书上记载的用途确定其性质。在现实生活中，经常存在被拆迁人改变房屋用途的情况。如房屋权属证登记的是住宅，但被拆迁人将住宅改变为营业用房。对这类房屋性质如何认定?由于不同的房屋用途所缴纳的土地出让金不同，建设部1993年的一个批复指出对私有房屋的使用性质虽已变更，但没有办理房屋使用变更登记的，应首先补办房屋使用性质变更登记手续，补交国家规定的有关税费后，拆迁人则根据房屋使用性质变更情况与被拆迁人签定拆迁房屋补偿安置合同。我们认为，人民法院在审查拆迁补偿裁决案件，对于已变更房屋用途的房屋性质的确认，应当充分尊重行政机关通过行政程序变更房屋使用性质的事实，对于实际在经营，取得合法的经营手续，并已办理房屋使用性质变更手续的，应根据变更登记记载的房屋用途来认定房屋性质;对于已变更为非住宅用房或营业用房，且有合法经营手续，但未办理房屋使用性质变更手续的，被拆迁人在拆迁人作出拆迁补偿裁决之前，补办了房屋使用性质变更登记手续，并补交了相关费用的，应以其实际使用状况来判断房屋性质。对于已实际经营并已办理相关合法手续，由于当地没有实行房屋使用变更登记，所有权人无法变更登记的，应以其实际使用状况来判断房屋性质。
一、被拆迁房屋纠纷怎么解决
遇到房屋拆迁纠纷的处理，可以首先双方协商认定，无法达成一致意见的，可以申请仲裁裁决、或者起诉到法院判决处理，具体情况下对于房屋拆迁纠纷的认定，一般争议在拆迁的赔偿款多少上。
1、行政裁决
拆迁人与被拆迁人，被拆迁人与房屋承租人达不到拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决申请可以由拆迁人、被拆迁人、被拆迁人房屋承租人任何一方提出，但必须是与某拆迁事项有直接厉害关系的公民法人或其他组织。当事人委托他人申请裁决的，应出具授权委托书。无行为能力人由其监护人代位申请裁决的，应出具法定监护人的身份证明。裁决申请应当在拆迁期限内提出。裁决申请书应当写明以下内容：
(1)房屋拆迁当事人的姓名或名称，住址
(2)申请裁决的事实和理由
(3)证据的来源，证人的姓名、住址
2、行政或司法强制
行政强制：被拆迁人或者房屋承租人在行政裁决书规定的搬迁期限内未搬迁的，由拆迁管理部门提请公安部门强制拆迁。
司法强制：被拆迁人或者房屋承租人在裁决书规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁之前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。行政强制或司法强制只能选一种。
3、民事仲裁或民事诉讼
拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在协议约定的搬迁内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院提起民事诉讼。诉讼期间，拆迁人可以向法院申请先予执行。
拆迁补偿安置协议纠纷的裁判规则拆迁人与被拆迁人仅就拆迁补偿安置协议发生争议，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应作为民事案件受理。特殊情况下，违约方仍然有权起诉要求变更或接触合同，但应当承担违约赔偿责任。安置房屋的实际面积大于合同约定的面积，超过3%的部分，被拆迁人可依约定不再另行支付购房款，而产权归被拆迁人所有。拆迁人因违约造成原合同不能履行，而要求拆迁补偿安置方式从产权置换变更为货币补偿的，计算房屋补偿价款的房屋面积应当以建成后的安置房屋的实际面积计算，房屋党委应当以起诉时同类型、同地段房屋的时常单价为准
一、拆迁赔偿不合理怎么办
1、达成房屋拆迁补偿安置协议的情形
如当事人在拆迁补偿安置协议中不仅对补偿方式、安置房屋面积、过渡期限等一般内容进行约定，而且对协议的标的物即安置用房的位置、用途也作了明确、特别约定的情况下，该标的物具有了特定性，结合拆迁补偿安置协议特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，《解释》将此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种债权，该特种债权的优先权属于法规、司法解释规定的，也就是债权物权化。根据特种债权的物权优先效力，被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，即排他性，拆迁人出卖拆迁补偿安置协议的标的物补偿安置房屋给第三人的行为为侵权行为，即使第三人办理房屋所有权转移登记，优先取得拆迁补偿安置房屋，第三人的物权变动也不得对抗被拆迁人的物上请求权。
2、对未达成拆迁补偿安置协议的情形
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第16条规定：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。
根据行政诉讼法规定，法院审理行政案件不适用调解。其立法本意是，行政机关及其工作人员对于国家权力不能随意处分。社会主义法制理念告诉我们，建立行政诉讼制度的直接目的是解决行政争议。十几年的行政审判经验、教训又告诉我们，解决行政争议的最有效途径之一是“调解”。笔者认为，在拆迁安置补偿裁决案件审理中，强化调解工作显得更为重要。
1、拆迁安置补偿裁决虽然体现的是国家意志，但确定的是民事双方当事人之间的权利义务关系。对于民事权利义务，当事人在不违反法律规定的情况下是可以自由处分的。而这种处分对国家利益没有丝毫影响。
2、从拆迁补偿裁决案件的性质看，适合于调解。根据《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，\"协商不成\"是启动行政裁决的前提，既然在行政程序中强调\"协商\"，那么司法程序中为何要排斥调解呢?近日，山东省高级人民法院起草的《法院行政诉讼调解暂行规定》(征求意见稿)明确将行政裁决案件列入可以进行调解的范围。
3、拆迁补偿裁决案件如果简单地以判决方式结案，当事人不可能服判息诉，矛盾依然得不到解决，导致当事人缠诉、上访等情况的出现，还会影响拆迁活动的正常进行。若以调解方式结案，则案结事了，既解决了原、被告之间的行政争议，达到了行政机关行政管理的目的;又化解了原告与第三人之间的民事纠纷，满足了行政相对人的合理要求，从而实现了法律效果与社会效果的统一。
一、如何判断是行政复议还是行政诉讼？
行政复议有以下四个特点：（1）提出行政复议的人，必须是认为行政机关行使职权的行为侵犯其合法权益的法人和其他组织。（2）当事人提出行政复议，必须是在行政机关已经做出行政决定之后，如果行政机关尚没做出决定，则不存在复议问题。复议的任务是解决行政争议，而不是解决民事或其他争议。（3）当事人对行政机关的行政决定不服，只能按法律规定，向有行政复议权的行政机关申请复议。（4）行政复议，以书面审查为主，以不调解为原则。行政复议的结论做出后，即具有法律效力。只要法律未规定复议决定为终局裁决的，当事人对复议决定不服的，仍可以按行政诉讼法的规定，向人民法院提请诉讼。（5）行政复议的主体：作出行政行为的上一级行政单位行政复议的客体：认为被侵犯其合法权益的法人和其他组织被申请人：作出行政行为的行政单位我国的行政诉讼具有如下特征：1．行政案件由人民法院受理和审理。2．人民法院审理的行政案件只限于就行政机关作出的具体行政行为的合法性发生的争议。3．行政复议不是行政诉讼的前置阶段或必经程序。4．行政案件的审理方式原则上为开庭审理。在我国，行政诉讼案件的构成应当具备以下五个要件：1．原告是认为行政机关及法律、法规授权组织作出的具体行政行为侵犯其合法权益的公民、法人或者其他组织。行使行政职权的行政机关或者法律法规授权的组织不能充当原告。2．被告是作出被原告认为侵犯其合法权益的具体行政行为的行政机关及法律、法规授权组织。3．原告提起行政诉讼必须是针对法律、法规规定属于法院受案范围内及属于受诉法院管辖的行政争议。4．原告必须在法定期限内起诉。5．法律、法规规定起诉前必须经过行政复议的，已进行了行政复议；自行选择行政复议的，复议机关已作出复议决定或者逾期未作出复议决定。
行政法系列
ADMINISTRATIVE SERIES
对被搬迁人实施了滋扰等行为已构成胁迫
法院依法撤销行政协议
一、案件信息
案号：（2020）苏06行终651号
法院：江苏省南通市中级人民法院
二、裁判要旨
判断搬迁协议是否属于被搬迁人真实意思表示，不能仅以搬迁人在协议签订时点是否对被搬迁人实施了欺诈、胁迫等非法行为为唯一依据，而应审查整个协议搬迁过程中，搬迁实施主体是否对被搬迁人实施了滋扰、胁迫、殴打等非法行为，且该行为足以影响被搬迁人在协议签订时的真实意思表达。具体到本案，为促成被诉搬迁协议的签订，城东镇政府组织本单位工作人员、家顺公司工作人员及村委会工作人员长时间滞留黄某银家中、干扰黄某银及其家人正常休息等滋扰行为违法。被诉搬迁协议虽然形成于8月13日，即与8月11日间隔一天，但搬迁工作人员在此前二十天左右的持续滋扰的违法行为以及黄某银因不满协商搬迁事宜而离开居所的事实，足以影响谢某琴在签订协议时的真实意思表达。谢某琴主张的是在受到胁迫、迫于无奈的情形下签订被诉搬迁协议的上诉理由具有事实根据，本院应予采信。
三、基本案情
1998年9月14日，黄某银作为申请人申请在原海安市立发乡××村××组（现城东镇××村××组）建房，申请表上载明家庭成员为五人，包括户主黄某银、妻谢某琴、子黄某、母亲及祖母。同年，黄某银申请了江苏省村镇建设许可证及建筑施工许可证。房屋建成后，黄某银、谢某琴及儿子黄某等人均共同居住生活在上述房屋内。2019年5月10日，海安经济技术开发区管委会印发海开管委（2019）52号《海安经济技术开发区管委会2019年房屋征收工作意见》，明确2019年房屋征收工作。谢某琴家房屋在征收范围内，并由海安市城东镇人民政府（以下简称城东镇政府）负责实施。同年，城东镇政府与海安家顺房屋拆迁有限公司（以下简称家顺公司）签订《房屋征收委托实施协议》，约定城东镇政府委托家顺公司实施房屋征收工作。在对谢某琴家房屋实施征收工作的协商过程中，南通大成土地房地产评估有限公司对谢某琴户作出了房屋征收评估报告，该报告显示重置价格补偿额为216000元、区位价补偿额为144000元、搬迁费补偿额为3600元、过渡费补偿额为12960元，对房屋超标、自建房价格评估奖励额为83323.88元，附属设施评估额为208006.40元。该评估报告谢某琴在签订案涉协议之前已收悉知晓。2019年8月13日，家顺公司与谢某琴及其儿子黄某签订《海安市城东镇房屋征收补偿安置协议》（以下简称搬迁协议），搬迁协议载明补偿、补助费用如下：1.建安重置价补偿额223560元，2.区位补偿额144000元，3.搬迁补助费3600元,4.临时过渡期六个月，临时过渡费12960元，5.超标自建房补偿150748.36元，6.附属设施设备等补偿额447399.65元，7.按时签订协议奖18378元，8.按时腾空交房奖18378元，9.放弃宅基地奖61776元，合计1080800元，同时载明选择界墩花苑安置房两套的安置方式。家顺公司在协议甲方委托代理人处盖章，谢某琴作为乙方签字、摁印，黄某在乙方委托代理人处签字、摁印。当日，谢某琴及黄某签订承诺书交家顺公司，明确因家中搬运物品较慢，请求推迟至9月13日交房。上述协议签订时，有谢某琴所在界墩村村民委员会（以下简称界墩村委会）工作人员、城东镇政府工作人员及家顺公司工作人员在场，现场未有任何冲突、恐吓及争执等情形。双方签订上述协议时，协议中仅填写了征收补偿总额，各分项内容系城东镇政府工作人员将协议带回后根据评估报告单补填。后谢某琴通过信息公开的方式取得上述内容填满的协议。
谢某琴认为，其在明确表示反对的情况下，受城东镇政府胁迫、欺诈而签订空白协议，并非其真实意思表示，遂诉至南通经济技术开发区人民法院，请求撤销上述搬迁协议。
四、法院判决
一审法院认为:根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十一条规定，人民法院审理行政协议案件，应当对被告订立、履行、变更、解除行政协议的行为是否具有法定职权、是否滥用职权、适用法律法规是否正确、是否遵守法定程序、是否明显不当、是否履行相应法定职责进行合法性审查。本案中，首先，为了辖区社会经济发展，城东镇政府作为具有能够独立承担责任的基层政府，根据海安经济技术开发区文件要求，在不违反法律、法规强制性规定的情况下，对辖区内的集体土地上房屋进行征收，并通过协议搬迁的方式进行，无违法之处。其次，城东镇政府委托家顺公司具体实施房屋征收工作，家顺公司根据当地集体土地上村民房屋征收补偿安置实施办法中规定的补偿范围、方式、标准，在平等、自愿、协商一致的基础上与谢某琴之间达成涉案房屋征收补偿安置协议，内容真实有效，补偿金额也超过了有资质的评估公司评估的金额，无侵害谢某琴家庭补偿权益的情形，应当认定为合法有效。综上，涉案协议签订主体合法，内容合法有效，无违法及明显不当之处，应受法律保护。
关于谢某琴主张撤销请求能否成立的问题。《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十条第二款规定，原告主张撤销、解除协议的，对撤销、解除协议的事由承担举证责任。该解释第十四条规定，原告认为行政协议存在胁迫、欺诈、重大误解、显失公平等情形请求撤销，人民法院经审理认为符合法律规定可撤销情形的，可以依法判决撤销协议。本案中，谢某琴主张协议可撤销的主要理由在于其认为其所签订的是空白协议、签订协议时受到胁迫，违背其真实意思表示等情形。首先，谢某琴签订协议之时，其与城东镇政府之间就房屋征收的补偿事宜达成了一致意见。从庭审查明的情况及城东镇政府提供的签订协议的现场录像来看，拆迁工作人员与谢某琴户签订协议之时，协商确定了补偿款总额，虽协议中分项明细是城东镇政府在后期依据评估报告补填，但并不能否认双方之间就补偿总额达成的合意。而且，涉案协议签订之前，城东镇政府已对相关的房屋状况等进行了评估，并将评估报告单送交了谢某琴户，保障了谢某琴的相关权益。其次，涉案协议签订之时并无证据证明谢某琴受到任何胁迫。根据城东镇政府提供的签订协议现场录像，涉案协议签订时，有界墩村委会工作人员、城东镇政府工作人员及家顺公司相关人员在场，签订协议过程中未见任何胁迫、威胁之情形。另外，如前所述，谢某琴应当对主张撤销的事由承担举证责任，本案中，谢某琴虽然提供了视频、报警记录用于证明其主张的受到拆迁工作人员威胁、胁迫的情形，但谢某琴提供的证据均系在被诉搬迁协议签订之前形成，而内容是双方就补偿事宜协商过程中的争执行为，且公安部门处警后并未发现其他异常情况，所以并不能证明拆迁工作人员在签订被诉搬迁协议时对谢某琴实施胁迫行为。再次，从协议的内容来看，补偿分项内容如建安重置价补偿额、超标自建房补偿、附属设施设备等补偿额等均比评估报告中数额要高出很多，未损害谢某琴补偿权益。最后，被诉搬迁协议虽由谢某琴及儿子黄某签字摁印，没有户主黄某银的签名。但基于农村住宅“一户一宅”的特殊性、不可分割性、家庭成员共同生活的特点，在搬迁实践中，通常都是以户为单位进行补偿安置，协商时也通常是与户代表进行协商并签订协议，所以，谢某琴及其儿子黄某的签字、摁印行为应推定为代表该户整体的意思表示。综上，谢某琴主张撤销协议的事由难以认定，本院碍难支持。
一审判决如下：判决驳回原告的诉讼请求。
二审法院认为：行政协议是行政主体为了实现行政管理或者公共服务的目标，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议。行政协议同时具备行政性和合同性的特点。其中，合同性的特点强调行政协议应当体现平等、自愿、协商的特征。对此，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十四条规定，原告认为行政协议存在胁迫、欺诈，重大误解、显失公平等情形而请求撤销，人民法院经审理认为符合法律规定可撤销情形的，可以依法判决撤销该协议。第二十七条第二款规定，人民法院审理行政协议案件，可以参照适用民事法律规范关于民事合同的相关规定。原《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。就本案而言，城东镇政府作为一级人民政府，为实现土地高效利用的行政目标，具有与房屋所有权人就房屋搬迁问题进行协商并确定双方搬迁补偿权利义务的职权。判断被诉搬迁协议是否合法有效主要应当审查搬迁协议是否系谢某琴的真实意思表示。
众所周知，在协议搬迁过程中，搬迁协议的达成往往不可能一蹴而就，需要经历一个不断磋商的过程。搬迁协议体现的是搬迁双方就房屋搬迁及补偿等自愿协商的最终结果，也是搬迁双方进行协商的最终目的。因此，就判断搬迁协议是否属于被搬迁人真实意思表示而言，不能仅以搬迁人在协议签订时点是否对被搬迁人实施了欺诈、胁迫等非法行为为唯一依据，而应审查整个协议搬迁过程中，搬迁实施主体是否对被搬迁人实施了滋扰、胁迫、殴打等非法行为，且该行为足以影响被搬迁人在协议签订时的真实意思表达。具体到本案，为促成被诉搬迁协议的签订，城东镇政府组织本单位工作人员、家顺公司工作人员及村委会工作人员自2019年7月下旬至2019年8月11日进驻谢某琴家中。在此期间，谢某琴及家人多次明确反对拆迁工作人员入户协商，但多名拆迁工作人员仍长时间滞留谢某琴家中，甚至深夜在谢某琴家中唱歌、进食，制造各种噪音干扰谢某琴及家人的正常休息。搬迁双方还为此发生过肢体冲突，谢某琴之夫黄某银多次向公安机关报警，甚至还有凌晨两三点报警。生效判决亦已确认城东镇政府于2019年7月17日至2019年8月11日期间实施的长时间滞留黄某银家中、干扰黄某银及其家人正常休息等滋扰行为违法。被诉搬迁协议虽然形成于8月13日，即与8月11日间隔一天，但搬迁工作人员在此前二十天左右的持续滋扰的违法行为以及黄某银因不满协商搬迁事宜而离开居所的事实，足以影响谢某琴在签订协议时的真实意思表达。谢某琴提出的2019年8月11日至8月13日相关搬迁工作人员一直滞留在谢某琴家中，以及谢某琴在签订协议时所作“黄某银何时能回家”的表述亦能佐证谢某琴在签订协议时的心理状态。谢某琴主张的是在受到胁迫、迫于无奈的情形下签订被诉搬迁协议的上诉理由具有事实根据，本院应予采信。城东镇政府仅以协议签订时双方比较平静的事实主张被诉搬迁协议合法的理由不能成立，本院不予支持。一审法院以此为由所作驳回谢某琴诉请的判决错误，本院应予纠正。谢某琴的部分上诉理由成立，本院予以采信。
二审判决如下：
一、撤销南通经济技术开发区人民法院（2020）苏0691行初410号行政判决；
二、撤销海安市城东镇人民政府与谢某琴、黄某于2019年8月13日签订的《海安市城东镇房屋征收补偿安置协议》。
五、律师评析
孙承龙律师认为：一审法院认为视频、报警记录不足以证明构成胁迫。二审法院则扩大审查，不仅审查签订协议的时间的表现，也审查到双方协商的时间的情况。对于双方协商的详细过程予以查明，最终认定构成胁迫，撤销了行政协议。
作者简介
孙承龙 律师
现执业于北京盈科（合肥）律师事务所，以提供严谨、专业、高效的法律服务为执业要求，主办过众多疑难复杂案件、取得了良好的法律效果，维护了当事人的合法权益。多次接受安徽电视台、安徽商报等媒体采访。
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投稿：韩志海
内容审核：刘伟涛律师
