房屋租赁合同拆迁补偿纠纷案例吉林省2025,民法典重点法条类案裁判规则系列124：关于居住权消灭的相关裁判规则3条,《民法典》第三百七十条 法条变迁说明 居住权制度起源于罗马法，最早产生于古罗马的婚姻家庭关系中，作为人役
《民法典》第三百七十条
法条变迁说明
居住权制度起源于罗马法，最早产生于古罗马的婚姻家庭关系中，作为人役权的一种形式，其产生与当时罗马社会家庭状况及概括继承制有密切联系，是社会发展到一定阶段的产物。该制度的设立初衷，是解决家庭成员的居住和供养。《民法典》物权编将居住权确定为一项法定用益物权，有效兼顾商品房购买的稳定性和房屋租赁的灵活性，是一项住房领域供给侧改革的重要成果，对实现“人民群众住有所居”的目标具有现实意义。由于居住权制度设计的目的是保障居住权人的生活居住的需要，其期限一般具有长期性、终生性。本条规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。
法信· 裁判规则
1.双方离婚协议中明确约定了女方对案涉房屋享有的居住权期限，现期限届满，女方应腾退房屋——王爱斌与林佩霞居住权纠纷案
案例要旨:双方离婚协议中明确了案涉房屋的所有权归属，并约定了女方对该房屋的居住权期限至子女参加工作，现子女均已参加工作，居住权期限已经届满，居住权消灭条件已经成就，故女方依法应当将房屋腾退给男方。
案号:(2021)吉0602民初1971号
审理法院:吉林省白山市浑江区人民法院
2.居住权期限届满后，居住权消灭，居住权人应按时搬出房屋——闫保平、闫保平等排除妨害纠纷案
案例要旨:房屋无权处分人未经所有权人同意，私自将所有权人庄基地上的房屋转让给权利人居住使用。后经村委会调解，双方达成调解协议，该调解协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。根据该调解协议约定，居住权人自调解之日起两年内仍有居住的权利，期满按时搬出，房屋重新归房屋所有人管理使用。两年期限届满后，居住权人未按时搬出房屋，构成违约，房屋所有权人为维护自身权利收回房屋并无不当。
案号:(2021)陕0304民初725号
审理法院:宝鸡市陈仓区人民法院
3.因房屋拆迁，居住权人无房可住，现所有权人应在获得的货币补偿范围内给付居住权人一定的住房补贴——廖灿碧、龙有林、龙玉芳等居住权纠纷案
案例要旨:权利人在其丈夫去世之前悉心照料其生活起居，其丈夫为权利人在公证处办理了遗嘱公证，权利人取得了该拆迁房屋的居住权。因房屋拆迁，权利人无房可住，现所有权人应在获得的货币补偿范围内给付权利人一定的住房补贴。
案号:(2021)川1322民初340号
审理法院:四川省营山县人民法院
法信司法观点
1.居住权消灭的情形
根据本条规定，居住权消灭主要包括两种情形:
一是居住权期限届满。当事人可以根据自己的意思自由在居住权合同中约定居住权期限，居住权期限届满的，居住权消灭。例如，住宅所有权人给未成年人设立居住权的，可以约定居住权至居住权人成年时消灭，作出如此约定的，居住权人成年时，居住权即消灭。再如，当事人可以约定自合同签订之日起20年，居住权消灭，作出如此约定的，约定期限届满的，居住权消灭。居住权因期限届满消灭的，居住权人有返还房屋的义务。
二是居住权人死亡。当事人可以根据意思自由约定居住权期限，如果没有约定，居住权一般至居住权人死亡时消灭。
根据本条的规定，居住权消灭的，当事人应当及时到不动产登记机构办理注销登记，将登记于不动产登记簿的居住权信息注销。(上)，中国民主法制出版社2020年出版，第556-557页。)
2.在住宅灭失或被征收的情况下，居住权归于消灭，此时所有权人是否仍对原居住权人负有特定义务
于住宅灭失的情形，有观点认为，基于我国国情，有必要规定居住权如果获得第三人的赔偿和保险，居住权人可以获得一定赔偿。“因房屋灭失，所有权人获得赔偿金的，应当给予居住权人适当的补偿，但居住权人故意或者重大过失导致房屋灭失的除外。”我们认为，这个问题应当区分居住权是有偿还是无偿设立两种情形。在商业投资领域等有偿设立居住权的情形下，因客观原因导致住宅灭失无法继续履行合同的，居住权人可以不再支付剩余期限内应当支付的居住权价款。已经支付的，可以请求返还。此时，不发生所有权人以所获得赔偿金向居住权人赔偿的事宜。而在无偿设立的情况下，因居住权人并未支付对价，故居住权消灭的，原则上不发生赔偿或补偿。但应当考虑的是，当所有权人因住宅灭失获得了足额赔偿，则该赔偿必定是针对其所有权“圆满”状态的赔偿，而实际上所有权人在住宅设立居住权后享有的是“虚有权”，前者价值显著高于后者。故在此情形中，所有权人应当就该部分差价给予原居住权人以适当补偿。特别是在遗嘱设立居住权情形下，遗嘱人以住宅分别为不同子女设立所有权和居住权，以实现财产利益的合理分配。如果住宅灭失后继承房屋所有权一方获得充分赔偿而居住权人却无任何补偿，则违背遗嘱人的真实意图。相应的，如果房屋所有权人未得到充分受偿，则强制其给予居住权人部分补偿显然有违公平。总而言之，房屋灭失后居住权人是否应当得到补偿是较为复杂的问题，不宜以一刀切的方式确立规则。
于房屋被征收的情形，则情况有所不同。《民法典》第327条规定，因不动产或者动产被征收致使用益物权消灭，用益物权人有权依照《民法典》第243条、第245条的规定获得相应补偿。由此，房屋所有权人、居住权人均可以依照上述规定请求补偿。但居住权人如何获得补偿，则可以有两种路径选择:第一，由国家对房屋所有权人和居住权人分别予以补偿。这样固然有利于对居住权人利益的保护，但需要补偿主体事先区分所征收的房屋是否已设定居住权，精准辨识居住权人和所有权人的利益。在涉及成百上千户居民的规模化征收工作中，这样的做法难免会显著降低征收工作效率，提高征收工作成本。第二，居住权人的利益包含于房屋所有权的整体利益中，在征收补偿阶段没有必要区分房屋所有权人和居住权人的利益。故居住人应得的补偿款，可以由房屋所有权人统一领取后，再由居住权人向房屋所有权人主张。此种模式，可以维持现有的征收补偿制度，且易于适应有偿和无偿设立居住权等不同情形。例如，房屋所有权人以帮扶为目的，为方便居住权人就近工作而无偿为其设立居住权。由于居住权人系基于房屋所有权人好意无偿取得居住权，故在居住权因房屋征收消灭后，其不应再从房屋补偿款中分配利益。于此情形下，如果由征收补偿主体判断是否应当补偿居住权人并不现实，而交由房屋所有权人与居住权人处理则更为妥当。以上两种路径如何选择，可以在司法实践中进一步探索。
法信关联法条
《中华人民共和国民法典》
第三百二十七条 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿。
法律主观：民法典对居住权的规定主要有：1、居住人有权依照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。2、享有居住权只能作为居住之用，如果带有其他目的，是不被允许的。3、居住权可以通过书面合同设定，但以登记为权利设立的要件，也可以以遗嘱设定。
法律客观：《中华人民共和国民法典》第三百六十六条居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。《中华人民共和国民法典》第三百六十八条居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。《中华人民共和国民法典》第三百六十九条居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民法典》第三百七十条居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
《民法典》中关于居住权的规定：居住人有权占有、使用他人住宅，满足生活居住需求。居住权是人役权的一种特殊形式，只能用于居住目的，不可转让或继承。居住权的设定是无偿的，可以设定为终生，但届满或居住权人死亡即消灭。居住权享有物权效力，租赁无权干涉居住权人行使权利。
法律分析
一、民法典中关于居住权规定是怎样的
《民法典》第三百六十六条居住人有权依照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
1、居住权属于人役权
居住权是人役权的一种特殊形式，指排除所有人而将建筑物或建筑物之特定部分作为住房使用的权利。其权利内容，主要为居住的权利，可以因居住之目的而使用房屋，并可排除房屋所有人或第三人对其使用权的干预。
2、居住权的内容
居住权的内容，只能作为居住之用，如果带有其他目的，特别是商业目的，非居住权。居住权的客体可适于已经存在且适合居住的建筑物比如房屋。居住权的范围，不仅满足个人需求，也包括与其同住的家庭成员、负有照顾义务的人或是允许共用之人。此外，宠物也包括在居住权的利用范围之内。另外，居住权不可让与他人而形成他人的单独使用。
3、专属性
居住权物权化之目的在保障居住人的晚年生活，故不得让与或继承。
4、无偿性
古代罗马法中的居住权是解决没有继承权的女性或者奴隶老无所养的问题。现在主要解决父母、无房的离婚女性和受雇人比如说保姆的权利的问题。因此。居住权制度以恩惠为目的，居住权设定是无偿的。
5、居住权的设定方式
二、居住权可以保障终生居住吗
可以。居住权的期间可以由当事人自由设定，可以为其设定一个固定的期限，也可以设定为终生。但需要注意的是，居住权期间届满或者居住权人死亡，居住权即告消灭。此外，设立了居住权的房子原则上不得出租，除非当事人之间另有约定。另外，居住权规定在民法典物权编的用益物权之章，也就是说居住权人对标的房屋享有物权效力，而租赁是债权关系，物权具有优先于债权的效力，因此，承租人无权干涉居住权人行使权利。
结语
居住权是《民法典》中的一项重要规定，赋予居住人在合同约定下对住宅享有占有和使用的用益物权。作为人役权的一种特殊形式，居住权主要用于居住目的，并可排除他人对其使用权的干预。居住权的设定是无偿的，旨在保障居住人的晚年生活和其他特定需求。居住权的期间可以由当事人自由设定，可以是固定期限，也可以是终生。然而，居住权期满或居住权人死亡后，居住权即告消灭。此外，居住权享有物权效力，租赁等债权关系无法干涉居住权人的权利行使。
法律依据
中华人民共和国民法典：第十四章 居住权 第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
中华人民共和国民法典：第十九章 留置权 第四百四十九条 法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。
中华人民共和国民法典：第十九章 留置权 第四百四十八条 债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外。
法律分析：我国《民法典》的相关规定，居住权无偿设立，自登记时设立，不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。这相当于在房屋所有权之外，新设立“居住权”。不过，居住权只能保障居住权利，没有继承乃至转让的资格。即便如此，房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，也可长时间乃至终生居住。新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权，也无法改变“居住权”已经存在的现实，没有权利赶走居住权人。居住权的期限，可以自行设立，5年、10年、20年均可，也可是终生。如果是终生有效，那么不到去世，居住权就不会消失。需要说明的是，不是长期居住就能获得“居住权”。根据新规，居住权须由房主以书面形式订立合同，同时向登记机构进行登记设立，所有人对此拥有决定权。
法律依据：《中华人民共和国民法典》
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
一、民法典居住权的法律规定有哪些
《民法典》关于居住权的法律规定主要有以下几条：
《中华人民共和国民法典》
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的条件和要求;
(四)居住权期限;
(五)解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
二、居住权可以保障终生居住吗
可以。居住权的期间可以由当事人自由设定，可以为其设定一个固定的期限，也可以设定为终生。但需要注意的是，居住权期间届满或者居住权人死亡，居住权即告消灭。此外，设立了居住权的房子原则上不得出租，除非当事人之间另有约定。另外，居住权规定在民法典物权编的用益物权之章，也就是说居住权人对标的房屋享有物权效力，而租赁是债权关系，物权具有优先于债权的效力，因此，承租人无权干涉居住权人行使权利。
一、民法典中如何规定居住权的
1、居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
2、法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定
二、房屋产权法律法规的产权来源
要依据我国法律规定，房屋产权可以通过以下几种形式取得：
1、购买取得
其实购买是人们取得产权的一种主要形式。在购买房屋时应注意以下问题：
第一应考察所购房屋是合法，有关手续是否齐全，卖房人是否有合法身份；
第二应与卖房人签订购房合同，在合同中应详细地写明房屋的地理位置、购买方式、价款、付款方式、双方的权利义务等条款；
第三，应及时到房管部门办理登记、过户手续。
2、建设取得
那这是房屋产权的一种原始取得，是指建设者投入一定的资金建造房屋，则该建设者对其所建房屋享有产权。通过建设而取得产权的，在产权取得前或前建设过程中应注意下列问题：
第一应注意建设用地的合法性，即是否经有关部门批准；
第二应注意有关手续的合法性，即是否有立项、规划、开工等手续；
第三应注意房屋质量是否合格，即是否有质量检验合格单。
3、受赠取得
这种产权的取得方式是指原产权人通过赠予行为，将房屋赠送给受赠人。在办理房屋赠予手续时，赠予人与受赠人应签订书面赠予合同，并到房管部门办理过户手续。但如果赠予人为了逃避其应履行的法定义务而将自己的房屋赠予他人时，如果利害关系人主张权利的，则该赠予行为无效。
4、抵押取得
所谓房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。由于抵押是一种担保行为，当债务人不履行债务时，则抵押权人有优先受偿权，在享有优先受偿权时抵押权人有权将抵押物归来已有。
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投稿：吴成
内容审核：王兰律师
