拆迁补偿入开发成本的税法规定2025,房地产企业对拆迁补偿款如何进行会计处理与税务处理, 当前会计处理出现矛盾的是房地产企业多认为取得土地使用权实际支付的土地价款应当作为土地的实际成本，主张实际收到的土地出让金等土地返还款直接冲减
当前会计处理出现矛盾的是房地产企业多认为取得土地使用权实际支付的土地价款应当作为土地的实际成本，主张实际收到的土地出让金等土地返还款直接冲减土地成本。而另一种观点认为这部分返还款属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号——政府补助(2006)》的规定来处理。企业按照“招拍挂”确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据计入土地受让成本，另外政府给予的返还从票据上来说并不是原票据的折让冲回，开具的多是其它名目的财政返还。所以房地产企业取得的各种名义的土地返还款不应当直接冲减土地成本处理。
根据《企业会计准则第16号——政府补助(2006)》的规定，政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。显然企业从政府取得的土地返还款符合这一性质，应当作为政府补助处理。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。根据《企业会计准则第16号——政府补助(2006)》第七条的规定，与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助，根据《企业会计准则第16号——政府补助(2006)》第八条的规定，与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理:
(一)用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。
(二)用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
房地产企业取得土地主要是用于开发，其土地成本构成存货的一部分，取得的土地返还款属于已经发生的相关费用。所以会计处理上直接计入当期损益比较妥当，并且与企业所得税处理可以保持一致。
根据《企业会计准则应用指南——会计科目和主要账务处理》的规定:确认的政府补助利得，借记“银行存款”、“递延收益”等科目，贷记“营业外收入”。
因此，房地产企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予奖励款，应视与资产还是收益相关的政府补助，按上述规定核算，最终计入当期损益(营业外收入)，而不是冲减“开发成本”。
二、税务处理
房地产企业收到政府给予的拆迁补偿款，主要涉及企业所得税、土地增值税和营业税。按照税法规定，3个税种对该项补偿款的税收处理是不同的。
(一)企业所得税处理
根据《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》(财税〔2009〕87号)的规定，企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除:(一)企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途;(二)财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求;(三)企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除;用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。文件同时规定，企业将符合规定条件的财政性资金作不征税收入处理后，在5年(60个月)内未发生支出且未缴回财政或其他拨付资金的政府部门的部分，应重新计入取得该资金第六年的收入总额;重新计入收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。
基于以上政策规定?房地产企业从当地政府获得的拆迁补偿款在性质上属于财政性资金，应视为收入处理，税务上要判断该项政府补助是否属于不征税收入，如为不征税收入，收到当期不计入当期应纳税所得额，但该项收入所形成的成本费用支出也不能税前扣除。如不属于不征税收入，则应在收到当期计入当期应纳税所得额征税，其支出形成的成本费用也可以按税法规定税前扣除。但是，在实践当中，政府给予房地产企业的拆迁补偿款往往没有文件规定，针对该拆迁补偿款专款专用的规定，因此，在实践当中政府给予房地产企业的拆迁补偿款是要缴纳企业所得税的。
例如，某房地产企业2011年9月份，除政府给予的拆迁补偿款200万元收入外，第三季度应纳税所得额为1000万元。如200万元为不征税收入(该项收入当年用于管理部门的管理费用为100万元)，则2011年第三季度应纳税所得额仍为1100万元(1000 100)。如100万元不属于不征税收入，则应将100万元纳入第三季度应纳税所得额，其费用支出100万元也允许税前扣除，则该房地产企业2011年第三季度应纳税所得额为1200万元(1000 200)。
(二)土地增值税处理
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，在计算土地增值税增值额时，具体的扣除项目为:开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中土地征用及拆迁补偿费的项目范围具体为:包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。这里要特别注意的是作为开发成本中的房地产企业拆迁补偿费用全部支出是“净支出”，也就是全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出，因此，政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除，而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。
例如:某房地产企业开发某项目时，购置土地使用权后，实际发生的拆迁补偿支出2000万元，但收到政府拆迁补偿补助300万元，则在计算土地增值税时，构成开发成本扣除项目的拆迁补偿净支出为1700万元，而不是2000万元。同样，300万元补助收入不作为计算土地增值税的项目收入。
(三)营业税处理
拆迁补偿收入是否缴纳营业税，要视不同情况处理。如果房地产企业征地后自行负责拆迁，而不是受政府委托，其取得的政府补助收入，不属于营业税应税收入，不需要缴纳营业税。如果企业是受政府或其相关部门委托进行拆迁，其取得的拆迁补偿收入，则属于营业税中的“服务业——代理业”收入，应就其代理差额收入缴纳营业税。《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》(国税函〔2009〕520号)第二条规定，纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税;其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
法律主观：房地产企业 拆迁补偿费 税前扣除与否请看如下所述内容 拆迁补偿，如果统一支付给拆迁管理办公室，由拆迁办统一支付的，那么就会取得拆迁办的发票，这样的话，可以直接在税前扣除，对土增税也没影响。 如果直接支付给被拆迁人，只能得到收据，那么需要一些佐证资料：如拆迁协议（合同）、补偿标准等，（拆迁合同需备案，未备案有可能不被认可）。
法律客观：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税： （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的； （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
收到房地产开发商的拆迁补偿款应如何入账及税务处理？？因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款。企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款，企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用。因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款，机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款，用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。企业拆迁通常包括政策搬迁和商业性拆迁两种形式。搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。这样解释大家理解吗？
法律分析：一、公司收到拆迁补偿款因为属为政策性搬迁而收到的补偿款，全额计入“专项应付款。会计处理：借 银行存款 贷 专项应付款
二、对补偿款进行会计核算上折分和归类因为拆迁补偿是打包核算的补偿，会计处理上需对该笔金额进行折分，具体分以下几大类：1、固定资产类首先对固定资产进行统计账面原值、累计折旧和净值，按净值转入固定资产清理，分摊减少专项应付款金额，计入递延收益，同时计入本期营业外收入。相关分录如下：（1）借：固定资产清理 累计折旧 贷：固定资产（2）借：专项应付款 贷：固定资产清理（3）相关因搬迁所有的费用开支 借：专项应付款 贷：银行存款注：1、相关的清理费用按正常会计准则计入固定资产清理科目。 2、财务处理原则，在搬迁期间，所有发生的费用开支，冲减专项应付款（需按正常会计准则保留原始凭证）2、土地使用权首先对无形资产进行统计账面原值、累计摊销和净值，按净值分摊减少专项应付款金额，计入递延收益，同时计入本期营业外收入。借：专项应付款 贷：无形资产具体分录参固定资产处理分录3、搬迁期间开支处理根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》搬迁费用支出，是指企业搬迁期间所发生的各项费用，包括安置职工实际发生的费用、停工期间支付给职工的工资及福利费、临时存放搬迁资产而发生的费用、各类资产搬迁安装费用以及其他与搬迁相关的费用等。资产处置支出是指企业由于搬迁而处置各类资产所发生的支出，包括变卖及处置各类资产的净值、处置过程中所发生的税费等支出。所有发生的开支费用，以最大限度核销冲减专项应付款。
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
法律分析：第一，政府给予的搬迁补偿款应进行如下会计处理。根据《企业会计准则解释第3号》《企业会计准则第4号——固定资产》以及《企业会计准则第16号——政府补助》等会计准则相关规定，M集团收到因政府规划从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。所以，2016年度M集团将收到的拆迁款按进度计入当期损益，不符合相关规定。
正确的会计处理方式为：在收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款”科目；对于属于补偿搬迁过程中发生的费用性支出，按照拆迁产生的相关费用金额，借记“专项应付款”科目，转入“递延收益”科目，借记“专项应付款”科目，贷记“递延收益”科目；并作为与收益相关的政府补助计入营业外收入，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。在企业完成拆迁之后，取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理，借记“专项应付款”科目，贷记“资本公积”科目。
第二，在搬迁过程中发生的费用性支出应进行如下会计处理。对属于补偿搬迁过程中发生的费用性支出，应当计入当期损益，借记“营业外支出”科目，贷记“银行存款”科目。由此，收到的拆迁补助用于补偿当年及以后产生的费用支出，不对企业的净利润产生影响。
此外，注册会计师在审计过程中应当注意一些细节问题。根据《中国注册会计师审计准则第1141号——财务报表审计中与舞弊相关的责任》，注册会计师应当在风险评估阶段考虑对M集团业绩承诺可能存在舞弊的影响。同时，注册会计师应当在执行实质性程序的过程中，将对业绩承诺的影响分析考虑记录于底稿中，并运用重要性原则判断上述事项是否导致集团合并层面产生了错报。此外，如果注册会计师判断上述事项属于错报，则应当按照《中国注册会计师审计准则第1251号》的相关要求，针对相关错报与管理层进行沟通，并要求管理层更正错报。如果管理层拒绝更正沟通的部分或全部错报，注册会计师应当了解管理层不更正错报的理由，并在评价财务报表整体是否不存在重大错报时考虑该理由。
法律依据：《企业会计准则解释第3号》四、企业收到政府给予的搬迁补偿款应当如何进行会计处理？
答：企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利 益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损 失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号——政府补助》进行会计处 理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理。
企业收到除上述之外的搬迁补偿款，应当按照《企业会计准则第 4号——固定资产》、《企业会计准则第16号——政府补助》等会计准 则进行处理。
一、房地产开发企业在拆迁过程中，支付给他人的拆迁补偿费如何计征契税？
（一）《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)第一条第(二)款规定，以协议方式出让的，其契税计税依据为成交价格。成交价格包括出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。根据以上内容可以得知，契税的计税依据应包括拆迁补偿费。
（二）目前，房地产开发企业对被拆迁人的补偿主要有两种形式：一是货币补偿，一般一次性支付。二是实行产权调换，即通常所说的回迁。第一种支付货币补偿的形式，契税如何征收的问题没有争议，房地产开发企业会按照货币补偿金额缴纳契税。关键是第二种形式，有的开发企业并未将产权调换部分作为拆迁补偿款缴纳契税，产权调换所安置的房屋，属于承受者对被拆迁人支付的实物补偿，应该按章缴纳契税。这就又出现一个新问题
二、使用产权调换方式的补偿金额如何确定？
由于国家税务总局并未出台相关文件予以明确，导致税务机关在实际工作中政策执行不一致，主要有两种观点：一是认为应以单位面积支付的拆迁补偿费和安置费用为依据，确定安置房屋缴纳契税的计税价格，这种观点以《吉林省地方税务局关于明确契税政策执行中若干问题的通知》(吉地税发〔2008〕38号)为代表；第二种是认为以新建房屋的市场价格为基础，确定安置房屋的契税计税价格。比如大连地税。后一种观点更合理一些，但也需要补充完善，由于房地产开发企业从拆迁开始到建成楼盘，往往需要一段时间，大部分会持续一年以上，甚至更长，以目前我国的实际情况来看，在这段时间内，新楼的市场价格基本都会有一定程度上涨，所以会造成契税计税依据不准确。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定，对土地增值税清算过程中拆迁补偿如何确认收入进行了明确，由于契税和土地增值税同为财产行为税，具有可比性，所以，应按照以下顺序确定契税计税价格。
1.以房地产开发企业拆迁当时自行建造的同地区、同地段新建房屋市场价格为基础，确定安置房屋的契税计税价格。
2.主管税务机关参照当地、当年、同类房屋的公允价格为基础，确定安置房屋的契税计税价格。
由于国家税务总局对拆迁过程中房屋安置补偿部分契税的计税依据在政策上尚未明确，各地在该问题的执行上争议较大。因此笔者建议国家税务总局应尽快对该问题进行明确。
●拆迁补偿费计入开发成本
●拆迁补偿费属于地价款还是开发成本
●拆迁补偿开票属于哪个税目
●土地征用及拆迁补偿费应计入房地产开发成本吗
●拆迁补偿费如何开票
●拆迁补偿款开票税率
●拆迁补偿费开发票吗
●拆迁成本可以抵扣哪些税款
●拆迁补偿款怎么开票总局答复
●土地征用及拆迁补偿费是作为土地成本还是作为开发成本
●房地产企业支付的拆迁补偿款怎么入账
●房地产企业支付的拆迁补偿款怎么入账
●房地产企业支付拆迁补偿款是否缴纳契税
●房地产公司拆迁补偿费交契税吗
●房地产企业收到政府拆迁补偿款涉及的相关税收
●房地产企业收到拆迁补偿款
●房地产公司拆迁房账务处理
●房地产企业拆迁还房会计处理
●房地产拆迁补偿款如何做账
●房地产企业拆迁补偿怎么做账
文章来源参考：【头条】2025拆迁补偿费属于地价款还是开发成本，拆迁补偿款开票税率本文到此结束，希望对您有所帮助，欢迎我们的本网站以便快速找到！
投稿：袁盈和
内容审核：张小华律师
