原村集体企业改制为股份制公司，原村集体企业改制为股份制公司时，原村集体企业名下的房产，应依法申请转移登记。办理转移登记时，应当提交下列材料：1、登记申请书；2、申请人身份证明；3、房屋所有权证；4、村集体企业职代会决议；5、村集体企业上级主
原村集体企业改制为股份制公司时，原村集体企业名下的房产，应依法申请转移登记。办理转移登记时，应当提交下列材料：
1、登记申请书；
2、申请人身份证明；
3、房屋所有权证；
4、村集体企业职代会决议；
5、村集体企业上级主管部门批准文件；
6、改制主管单位的批准文件；
7、产权交易机构出具的《产权交易凭证》。
一、商品房买卖中如何进行房屋权属登记
对城中村改造中历史遗留无证房屋，由市规划主管部门补办规划手续后，市住房和城乡建设行政主管部门核发国有土地上的《房屋所有权证》。违法建设的房屋，不予确认。
（一）申请产权登记时，需提交下列资料：
1、登记申请书；
2、申请人身份证明；
3、建设用地使用权证明；
4、市规划局产权办理移送表或规划许可证副本、规划工作联系单、报建图及其他报建资料；
5、质监证明或有资质部门的质量检测报告；
6、房屋测绘报告。
二、原集体经济组织或集体企业建设的生产安置用房
城中村改造中，原集体经济组织或集体企业建设的生产安置用房，申请产权登记时，需提交下列资料：
1、登记申请书；
2、申请人身份证明；
3、建设用地使用权证明；
4、建设工程规划许可证(正本)及附件；
5、房屋竣工验收证明；
6、房屋测绘报告。
三、村集体企业注销
村集体企业注销时，原名下的房产应依法处置。处置后，应及时办理房屋转移登记，办理转移登记时，应当提交下列材料：
1、登记申请书；
2、申请人身份证明；
3、房屋所有权证；
4、村集体企业职代会决议；
5、村集体企业上级主管部门批准文件；
6、产权交易机构出具的《产权交易凭证》。
四、原村集体经济组织名下的房产转移登记
原村集体经济组织名下的房产，依法处置后，应及时办理转移登记。办理转移登记时，应当提交下列资料:
1、登记申请书；
2、申请人身份证明；
3、房屋所有权证；
4、村委会和村民代表会决议；
5、村集体经济组织的上级主管部门批准文件。
五、城中村改造中核发的房屋所有权证
城中村改造中核发的房屋所有权证，土地为划拨的，上市流通时，应补交土地出让金。标准由市国土局确定。
产权界定及国有资产的处置
产权界定主要是指国家依法划分和认定存在于集体所有制企业中国有资产的所有权归属，并明确国家作为所有者对这部分国有资产行使权利的财产范围和管理权限。集体企业中界定的国有资产，其所有权属于国家，企业对其拥有法人财产权。除发生产权转让等法定情形外，集体企业可以继续使用，国家不抽回国有资产。
村办集体企业改制程序对界定属于国有资产的，通常由企业缴纳使用费继续使用、缴纳资产占用费、租赁经营、有偿转让、作价入股等多种方式处置。
确立企业的改制方案
企业改制可以根据实际情况选择多种改制的类型，如改为股份合作制、有限公司、股份公司等。以改制为有限责任公司为例：首先要确定企业的总体改组方案。总体改组方案可以企业自行制定，也可以委托专门的咨询机构承担总体改组方案的设计。
改组方案的主要内容包括：
1.改制企业名称;
2.负责人，拟成立公司董事会、监事会成员名单;
3.原企业资产及产权《资产评估报告》，无形资产评估、土地使用权的评估、产权界定报告;
4.资产重组方案：国有股权的折股方案，外来投资股权、员工持股方案、总股权结构方案;
5.资产重组后分离部分的归属：非经营性资产剥离方案、员工安排方案;
6.其它需要明确的问题;
7.新设公司的必备要件、公司章程、验资报告、税务登记、纳税核定等;
8.新设公司的管理文件稿、公司经营生产发展计划、高级管理人员任职情况说明及任免通知;
9.财务部门的设立情况、人员编制及人员任免通知;
10.财务会计管理制度、劳动人事、工资管理制度。
进行资产评估
四、订立章程
五、报有关部门审核
六、出资并验资
七、确立法人治理结构
八、召开公司创立大会
九、注册登记。
一、什么叫村办集体企业改制
依据国家政策的规定，参照国家制定的国营企业改制精神和具体操作规范，将一个曾经隶属于集体所有制资产的企业转变为股份制或其他私营成分的经济实体。
二、可以成功改制的原因
乡镇政府认识到决策困难，意欲退出决策时，选择了让原企业经营者通过购买企业股权持有大部股份的方式，而不是赠送股权给社区成员或乡镇企业职工的方式，这完全是由其自身利益决定的，是乡镇政府经济理性的表现(谭秋成，1999)。这方面已有文献进行过分析，本文不再赘述。但是需要解释的是，为什么股权向经营者转让的过程进行得较为顺利。仅有上述交易动机还不足以说明改制顺利的原因，其原因恐怕应从以下几方面来说明。
1、乡镇企业潜在获利能力的诱惑。
在政府看到经营环境不利，企业步履维艰的时候，处在内部人位置的经营者却看到企业潜在的获利能力。有关企业获利能力的信息具有某种私人信息的性质。在乡镇所有制下，企业的实际获利能力因为决策机制、动力机制的问题而受到限制。对这种由体制问题对企业效益造成的影响，经营者有深切体会;对这种影响的程度，他们亦有充分估计。这就相应提高了他们对改制后企业经营绩效的预期。在产权界定的演进过程中，资源的新价值是吸引人们花费代价去争取的动力来源。乡镇企业改制是以彻底界定私人产权为特征的，产权界定越明确，被无偿占有的可能性越小，产权的价值就越大。乡镇企业资源的价值在界定私人产权以后有望提高的预期，为经营者出资购买的决策起到决定性的作用，因为它使购买乡镇企业成为有利可图的事。另一方面，随着乡镇企业的成长，特别是经过承包制，一些经营者积累了可观的资金。资产收益最大化的欲望促使他们要求改变资产结构，以多种方式均衡地持有财产，将人力资本收益进一步资本化。
2、节约交易费用的共同愿望。
在乡镇企业改制这场大规模产权交易中，交易费用的大小影响到交易完成后所得成果的实际价值。除了企业资产评估等所花费用之外，产权交易过程经历的时间、交易双方所花费的精力等都有重要的交易费用含义。在改制的过渡时期，因为产权归属不确定，企业的经营管理处于真空状态，效益多半受到影响。在大规模改制的早期，一些原来经营得不错的企业，因为改制经历的时间过长，效益出现下滑。1994年某地乡镇企业因为改制拖延，一年之中净资产价值竟减少一半(王红领，2000)。早期改制的经验教训提醒人们，改制是有成本的，这个成本就是交易过程付出的代价。这个代价会抵消产权交易的所得，是交易中的虚费。改制经历的时间越长，企业处于无主状态的时间越长，所受损失越大。在改制的中后期，各地政府和经营者多意识到这一点，共同希望缩短改制时间。在围绕交易条件进行的谈判中多数回避了可能拖延交易时间，增加交易困难的某些无形资产评估和交易问题。多数企业经历数月便完成改制。
3、产权的需求价格接近其供给价格。
产权交易的难度往往取决于购买者愿意接受的最高价格与出让者愿意接受的最低价格之间的差额。如果两者接近，或者前者大于后者，交易就能顺利实现。在乡镇企业改制这场产权交易中，虽然有交易双方就交易条件存在严重分歧的情况，但是从面上看，绝大多数企业交易双方较有诚意，二者差异较小。乡镇政府坚决出售的指导思想起到决定的作用。除了一些企业以公开招标方式拍卖以外，其余企业一般按照其净资产定价出售。为了让购买者买得起，在付款方式上采取了灵活多样的办法，这就大大降低了交易难度。
以上是对村办集体企业改制问题的解答。
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内容审核：罗思章律师
来源：临律-原村集体企业改制为股份制公司，
