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城中村改造，无证房主如何智取合理补偿？,城中村改造,无证房怎么补偿:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：
2024-07-19 11:49:59
作者：
圣运律师
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城中村改造，无证房主如何智取合理补偿？，随着城市化进程的加速，城中村改造成为提升城市面貌、优化居民生活环境的重要举措。然而，对于那些未取得合法产权证明的“无证房屋”，拆迁补偿问题常常成为业主关注的焦点。如何在这一过程中，既不被时代洪流所淹没

城中村改造，无证房主如何智取合理补偿？,城中村改造,无证房怎么补偿:今日在线拆迁法、征收法律咨询

一、城中村改造，无证房主如何智取合理补偿？

随着城市化进程的加速，城中村改造成为提升城市面貌、优化居民生活环境的重要举措。然而，对于那些未取得合法产权证明的“无证房屋”，拆迁补偿问题常常成为业主关注的焦点。如何在这一过程中，既不被时代洪流所淹没，又能争取到合理的补偿。下面由北京京康律师事务所史西宁主任律师来跟大家聊一聊。

律师解读

首先，了解政策是关键。各地针对无证房屋的补偿政策不尽相同，有的地方对特定时期建造的无证房给予合法性认定，有的则侧重于实际居住情况。因此，及时查阅最新的城中村改造政策、补偿标准以及特殊规定，做到心中有数，是第一步。

即便没有产权证，许多无证房屋依然可以通过其他方式证明其合法性。比如，收集建房时的原始凭证、居住证明、社区或村委会出具的居住证明等，这些都是你房屋历史与现状的有力证据。尤其是那些因历史遗留问题或政策空白期建造的房屋，更应积极争取其合法地位。

请专业人士对房屋进行价值评估，这是争取合理补偿的硬核支撑。评估不仅包括房屋本身的市场价值，还应涵盖因拆迁导致的搬迁费、临时安置费用，甚至因经营场所拆迁造成的经济损失等。确保每一分钱的补偿都有据可依。

补偿通常分为货币补偿和产权调换两种形式。前者直接获得现金，灵活性高，但需考虑再购房成本；后者则是实物补偿，重点在于安置房的质量、位置及产权状况。结合自身需求，精打细算，做出最有利的选择。

聘请一位专业的拆迁律师，可以大大增强你的谈判实力。律师不仅能帮你解读复杂的法律条文，更能代表你在谈判桌上争取权益，确保你的权益不受侵害。良好的沟通是达成协议的桥梁。在谈判过程中，保持冷静、理性，用事实和数据说话，同时表达出对改造的理解和支持，往往能获得更好的协商结果。

别忘了，很多地方政府为了促进改造进程，会推出一系列补助和奖励措施。符合条件的无证房主，完全有可能在此基础上获得额外的补偿。

面对城中村改造中的无证房屋补偿问题，房主应积极主动，既要合法维护自己的权益，也要理解和支持城市发展的大局。通过上述策略，可以在确保个人利益的同时，促进改造项目的顺利进行，实现共赢的局面。

史主任提醒

拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。

二、城中村改造有人不同意怎么办

法律分析：依据我国相关法律的规定，城中村改造时百姓不同意拆迁的，可以对房屋征收决定申请行政复议或者提起行政诉讼，如果不申请复议又不提起行政诉讼，并且到期不执行补偿决定的，征收部门可以法院申请强制执行。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十四条被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第二十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

三、城中村改造,无证房怎么补偿

1、祖业产

目前，城市里国有土地上的房屋仍然存在祖业产，五、六十年代遗留下来的，虽然没有证件，但是它们是合法存在的，应当予以补偿。

2、历史原因

七十年代到九十年代建造的房屋，由于当时的法律制度不完善，也没有形成完备的登记制度，因此，这段时间内建造的房屋没有证件，所以，这段期间内建造的房屋也是应当予以补偿的。

3、农村房屋

农村房屋大部分没有房产证，只有集体建设使用证，甚至，有些地区什么证件也没有，全村的村民也基本都没有证件。但是，这类房屋是村集体根据人口和住房情况申请批准的建房，并且已经居住多年，因此，也应当予以补偿。

4、城中村房屋

这类房屋时随着城市的发展，将农村集体土地上的房子包围在城市规划区内。对于这类房子，只要是依法建设的，即使没有产权证也应当按照正常的房屋予以补偿。

房屋拆迁补偿方式有哪些

1、货币补偿作为主要方式。理由如下：

(1)货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限、被拆迁人或使用人不能及时回迁等后续问题；

(2)货币补偿更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限制；

(3)避免因安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾；

(4)更好地体现新《条例》的立法思想，即有条件实行货币补偿的，尽可能实行货币补偿。新《条例》规定了拆迁货币补偿标准确定的基本原则——等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。

2、房屋产权调换的方式。

新《条例》中的“产权调换”是拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。无论是居住房屋还是非居住房屋均可采用产权调换的方法，但排除了非公益事业房屋的附属物。

3、结合型补偿方式

顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。

由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

需要注意的是，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。