昆明城中村拆迁补偿方法,昆城中村拆迁评估寻平衡做法,多种原因影响评估结果最早的拆迁评估，被拆迁户的选择余地并不是很大，一些沟通工作也没有完全做到位。某评估公司工作人员小王告诉记者，他负责过多个拆迁项目的一线评估工作。他表示，原来拆迁的评估阻
多种原因影响评估结果
最早的拆迁评估，被拆迁户的选择余地并不是很大，一些沟通工作也没有完全做到位。某评估公司工作人员小王告诉记者，他负责过多个拆迁项目的一线评估工作。他表示，原来拆迁的评估阻力很大，很多人不理解也不支持拆迁，工作很难进行，同时也在一定程度上影响了评估结果的公正性。近年来有关部门尝试采取了一些人性化举措，如公选、实名制调查等方式，通过这些方法的实施，他明显地感觉到了拆迁评估工作的阻力在逐步减小。
城中村拆迁评估是一项浩大的系统工程，开发商、相关部门等都进行着各种尝试。上周三，有关部门对棕树营片区重建改造项目的国有土地房屋拆迁评估机构也进行了公选，最终选定了昆明滇信房地产评估有限公司。另外，记者了解到，本月11日和12日，有关部门为棕树营片区即将进行的实名制入户调查进行了大规模专业培训。据悉，这是云南省首次针对拆迁进行的实名制入户调查专业培训。而早在2004年，由顺城地产主导的顺城街片区的拆迁工作，评估公司也是由拆迁户公选产生的。
尽管有多方努力，但也不乏存在一些问题。从业于某评估公司的小钟向记者透露，除了因被拆迁方阻挠影响评估结果外，由于估价人员对拆迁评估的价格内涵、估价目的、原则、时点、技术路线与方法等理解不一致，以及对参数确定、可比案例的选取存在一定差异，同一标的也会因为估价机构不同，而产生差异较大的估价报告。还有，有些地方在选择拆迁估价机构方面，程序不够公开，也没有充分考虑被拆迁人的意愿，导致被拆迁人意见较大。甚至有的评估公司连测绘报告都不出就开始评估。
不同评估公司得出的评估价肯定会有一定差异，这很正常，但每个估价师都必须对评估价做出合理解释。昆明滇信房地评估有限公司经理黄骏表示，城中村拆迁估价是权衡多方利益得出的结果，需要全方位沟通。政府拆迁的项目，评估公司都会与政府、拆迁人以及被拆迁人进行前期沟通。与相关部门就估价思路、参数等做交流，是否与政策相悖。考虑不到位的地方，政府方面会给出意见，估价师也会重新考虑。被拆迁人也可以对评估师提出自己的意见，充分沟通后，再做出合适的调整，最终给出评估结果。此外，某评估机构负责人建议，为了避免出现一些不规范的做法，城中村拆迁评估工作应该委托给资质高、信誉好的评估机构。
人性化做法受多方认同
如果是公选产生的评估公司，拆迁工作就会顺利很多。采访中，多家参与过城中村拆迁评估的评估机构负责人表示。此外，包括拆迁前对入户调查人员进行培训等人性化做法，也得到了被拆迁户、评估公司等的认同。
据云南瑞尔房地产土地资产评估有限公司技术总监王丽介绍，除了被拆迁人公选的方式，选择评估公司也可通过公开招标、竞标方式产生。由政府选定几家评估公司后，然后邀请其他公司的估价师，对入选的评估公司的标书评分。经过分析后，估价师再将入选评估公司的评估思路是否合理等结果反馈给政府部门。最终由政府部门确定合适的评估公司负责评估工作。她表示，近几年确实有很多保障评估结果公正的多种尝试，她希望能有更多类似的尝试。
一位参与过多次城中村拆迁评估的从业人员告诉记者，人性化的做法，使评估工作更为顺畅，难度、成本大大降低。而其公司多次顺利地完成城中村拆迁评估工作的法宝，也是通过站在被拆迁户的角度考虑问题、经常与被拆迁户沟通等人性化的做法而实现的。
在棕树营片区评估机构公选现场，几个村民告诉记者，他们理解政府进行城中村改造的意图，也很支持，但是希望在拆迁过程中，能做到信息公开透明，相关的权益能够得到体现。对类似公选的人性化举措，他们表示很欢迎。
上周三，棕树营片区重建改造项目国有土地房屋拆迁评估机构经公选产生。经过展示、讲解、投票、验票等程序，最终由昆明滇信房地产评估有限公司以100多票高票摘得。另据了解，棕树营片区改造实施拆迁前的实名制入户调查，相关部门在入户前对调查人员进行了大规模专业培训，这是云南省首次针对拆迁进行的实名制入户调查专业培训。业内人士称，由于多方利益难以协调，以往的城中村评估过程中存在着评估结果出入大、评估公司缩水估价等问题，此次棕树营片区人性化做法的尝试，或将起到化解各方矛盾的作用，引导评估结果更为公正。
■拆迁问答
如何做到城中村拆迁评估中的客观原则?
答：昆明富乙房地产评估经纪有限公司负责人建议，城中村拆迁评估中，要坚持客观的原则，由于城中村房屋情况复杂，评估价值要根据每套房子的年代、结构、装修程度等得出，因而每套房子的价值都会有所不同。
在开发商主导的拆迁中，拆迁补偿价会不会控制到很低?
答：昆明赛伦地产副总经理沈麒方表示，涉及拆迁需要评估，开发商一般会聘请比较专业的评估公司。而且，虽然参考基准地价，但一般会结合评估公司给出的市场评估价，返还给被拆迁户更优惠的拆迁补偿价格。
不同物业目前的拆迁补偿价格分别是多少?
答：昆明滇信房地产评估有限公司经理黄骏介绍，今年一环内的拆迁项目比较少，一二环之间以及二环以外的评估业务较多。一二环之间的拆迁，住宅的评估价在4200·4900元/平方米之间，根据房屋的新旧、结构等不同会有差异。商铺、写字楼等的估价，一般略高于同等区域同等档次的住宅价格。二环以外三环以内住宅的评估价则在4000·4500元/平方米。
城中村房屋面积如何计算?
答：昆明滇信房地产评估有限公司有关人员表示，了解房屋面积，以产权证上标注的为主。对于房改房，则会有专门的测算公司重新测绘。需要特别提醒的是，房改房阳台面积只算一半。
房屋的装修程度会不会写入评估报告?
答：昆明滇信房地产评估有限公司有关人员表示，装修程度是否计算在内，由拆迁方和被拆迁方协商解决。在协商无果的情况下，可委托评估公司专门就装修进行评估。而在入户评估中，评估公司会把房屋包括区位、楼层、朝向装修程度等在内的各个细节记录在案，并会请被拆迁户一一核实、签字。
什么房子可参与城中村拆迁评估?
答：昆明滇信房地评估有限公司经理黄骏表示，拆迁评估一般只对国有土地上两证齐全的房产进行评估，对小产权房则不予评估。确实需要评估，只能依据成本法进行评估，把握地价和地上建筑建设费后得出评估价，估价一般比较低。城中村拆迁中，村民可以选择回迁或补偿，补偿方面由政府定价，也有开发商与被拆迁人协商的情况。
■相关链接
上东城：昆明首个城中村改造项目
项目动态：项目住宅部分已于今年4月底面市销售。目前在推的为高层、小高层户型，面积约33·200多平方米不等，仍有约一半房源可供选择，均价为9000元/平方米。商街上东大街一期也于8月份开盘，开售商铺和商务公寓，均价为2万元/平方米，目前仍有约40套在售。
棕树营片区：五华区今年首批城中村重建改造项目
项目动态：正在进行一期拆迁，二期拆迁工作还未开展，近日刚刚对片区的拆迁机构进行了公选。云南金宸房地产开发有限公司参与了项目的拆迁安置补偿工作。据云南金宸房地产开发有限公司副总经理马永东透露，棕树营片区改造后将是一个综合型项目，包含商业、住宅、写字楼等多种业态。目前金宸地产参与的是拆迁安置补偿工作，只有通过招拍挂取得了土地的开发权后，才算真正介入项目的开发。
一、房屋拆迁补偿方式有哪些
（一）、货币补偿
货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：
1、市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
2、商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
3、重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
（二）、产权置换
产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
1、异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。
2、回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。
昆明市政府办公厅印发两份通知，对主城区城市房屋和集体土地房屋(通常意义上的“农房”)拆迁补偿安置做出了具体规定。其中备受市民关注的拆迁补偿价格有了明确的参考指导价：城市房屋拆迁每平米最高可获6500元补助；“农房” 每平米最高可获3700元补助。
在两份拆迁安置补偿管理办法都明确：五保户、民政部门抚养的孤寡老人、烈士家属每户可以享受一次性5000元的特困补助费。城市低保户这几类拆迁户每户还可享受一次2000元的特困补助费。
拆迁房屋安置补偿费根据被拆迁房屋评估价格，参照同时期、同结构、同用途、同类区域二手房的市场交易价格确定。主城区城镇房屋拆迁货币补偿参考指导价为：市中心一环以内6500元/平方米；一环至二环之间5500元/平方米；二环至三环之间 4500元/平方米；北边片区 4500元/平方米；东边片区3500元/平方米；南边片区4500元/平方米；西边片区4000元/平方米。
对于临时安置补助费、搬迁补助费和停产停业补偿费，在过渡期限内，被拆迁人可获每月每平方米10元至16元的临时安置补助费。根据区位、楼层等因素，商铺可获60—40元/平方米/月，非营业用房25—15元/平方米/月补偿。
另外，鼓励搬迁，对在拆迁补偿安置方案所确定的搬迁期限内，完成搬迁并交付被拆迁房屋的被拆迁人，将给予不同档次每户不超过3万元的户奖。但对超过规定档次搬迁的，不给予搬迁奖励费。
易地搬迁安置主要包括以下：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
法律依据：
《昆明市主城区集体土地房屋拆迁补偿安置管理办法》相关规定，对于主城区集体土地房屋即通常意义上的“农房”拆迁补偿方式，政府将采取货币补偿和产权调换两种方式进行。
法律主观：管是宅基地被征收还是遇到拆迁，村民都应该得到合理的安置，坚决不让村民流离失所，所以这一点大家可以放心。而农民朋友们最关心的应该是拆迁补偿的具体数目，请往下面看。 1、草房补偿标准1900元／平方米； 2、砖瓦房补偿标准2400元／平方米； 3、捣制或预制砖砼结构房屋补偿标准2800元／平方米； 4、楼房（二层以上补偿3300元／平方米； 5、地上（下）附着物使用等价补偿标准； 6、异地安置补助费（包括宅地、租房费等）每户2万元； 不愿意实行货币补偿的，政府也会给被拆迁的农民分配一套不错的房子。
法律客观：《土地管理法》 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以 征地 前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。 征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。 国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
法律分析：要求官渡区今年完成168个城中村改造的前期工作，明年全面启动，三年完成全部城中村拆迁任务。
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第九条 依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
律师分析:
要求官渡区今年完成168个城中村改造的前期工作，明年全面启动，三年完成全部城中村拆迁任务。
【法律依据】:
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第九条 依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
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投稿：张清然
内容审核：王四新律师
