济南高新拆迁补偿方案查询,济南市城镇国有土地使用权出让办法,发文单位:市人大常委会发布日期:2001-6-15执行日期:2001-6-15失效日期:2005-5-27第一章 总则第二章 土地使用权出让合同第三章 土地使用权出让费用第四章 土
发文单位:市人大常委会发布日期:2001-6-15执行日期:2001-6-15失效日期:2005-5-27第一章 总则第二章 土地使用权出让合同第三章 土地使用权出让费用第四章 土地使用权出让方式及程序第五章 土地使用权第六章 法律责任第七章 附则第一章 总则第一条 为了加强城镇国有土地使用权出让管理,规范土地使用权出让行为,合理开发、利用、经营土地,节约、保护土地资源,根据国家和省法律、法规的有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。第二条 本市、县(市)、建制镇、工范围内国有土地使用权的出让,适用本办法。第三条 市土地管理部门主管全市国有土地使用权出让管理工作。县(市)土地管理部门负责本辖区内国有土地使用权出让管理工作。第四条 任何单位和个人,均可依照本办法的规定取得土地使用权,按照出让合同约定开发、利用、经营土地,其合法权益受法律保护。第五条 土地使用权出让年度供应计划,由土地管理部门会同城市规划、建设、计划等有关部门,根据城市规划、经济和社会发展计划制定,报经上一级人民政府批准后,由土地管理部门组织实施。出让用于房地产开发的每幅地块、用途、年限和其他条件,由土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案,报经有批准权的人民政府批准后,由土地管理部门实施。第六条 集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,方可出让土地使用权。依法征为国有的非农业用地,出让给原集体经济组织,可以将征地费充抵本办法规定的土地使用权出让应当交付的其他费用,但房地产开发用地除外。第七条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或其他用地五十年。第八条 依照本办法取得的土地使用权,可以依法转让、出租、抵押。第九条 任何单位和个人不得擅自转让以行政划拨方式取得的土地使用权。确需转让的,按照有关法律、法规办理。第二章 土地使用权出让合同第十条 出让土地使用权,土地管理部门应与土地使用者签订出让合同。土地使用者委托他人代签出让合同的,代理人应当向土地管理部门提交委托人出具的授权。需要公证或认证的,按有关规定办理。
第一条为进一步深化土地使用制度改革,合理利用土地,促进企业改制和经济发展,根据国家有关法律、法规,结合本市实际,制定本规定。
第二条本规定所称国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用,由使用者与市、县(市)人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为。
第三条本市行政区域内国有土地租赁管理适用本规定。
第四条市土地管理部门主管全市国有土地租赁管理工作,并具体承办城市规划区范围内的国有土地租赁业务。
县(市)土地管理部门负责本辖区内的国有土地租赁管理工作。
第五条国有土地租赁管理,应当遵循平等、互利、有偿的原则。
第六条对原有建设用地因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的,可以实行土地租赁,也可以实行国有土地使用权出让。但属经营性房地产开发用地,必须实行国有土地使用权出让,不实行租赁。
第七条租赁国有土地,按下列程序办理租赁手续:
(一)土地使用者持土地使用证或有关权属证明、地上建筑物、其他附着物合法的产权证明及其他有关资料,向当地土地管理部门提交国有土地租赁申请;
(二)土地管理部门对国有土地租赁申请及产权进行审核,并与土地使用者协商租赁期限、地租交纳时间等有关事宜;
(三)土地管理部门与土地使用者签订国有土地租赁合同,并依照有关规定报市、县(市)人民政府批准;
(四)土地使用者持政府批准文件和国有土地租赁合同等有关资料,到当地土地管理部门办理国有土地租赁手续后,方可有偿使用土地。
第八条国有土地租赁可以根据实际情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地,应当实行短期租赁,短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地,应当实行长期租赁,具体租赁期限由租赁合同约定,但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。
第九条土地使用者应当按年度或季度交纳国有土地租金,租金的标准由市、县(市)人民政府依照国家有关规定确定。土地使用者与土地管理部门签订土地租赁合同时,应当预交第一年租金。
第十条在国有土地租赁期间,承租人按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地管理部门同意或根据租赁合同约定,可将承租的国有土地转租、转让或抵押。承租的国有土地转租、转让或抵押,必须依法办理有关手续。
第十一条在国有土地租赁期间因社会公共利益需要收回土地的,土地管理部门应当根据租赁期间土地开发的情况,给予土地使用者相应的补偿。土地使用者不得以任何理由拒绝收回土地。
第十二条国有土地租赁期满,承租人需要继续租赁的,应当在期满三个月前提出续租申请,并办理续租手续;逾期没有办理续租手续或虽申请续租但未获批准的,土地管理部门应当将其用地恢复原来的土地使用性质。
第十三条本规定具体实施中的有关问题由市土地管理部门负责解释。
第十四条本规定自发布之日起施行。
一、济南市国有土地上房屋征收与补偿办法
《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》实施细则
第一条为贯彻实施《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》(市政府令第248号,以下简称《办法》),结合工作实际,制定本实施细则。
第二条根据《办法》规定,市、区政府负责市辖区国有土地上房屋征收与补偿工作。现阶段,市辖区国有土地上房屋征收与补偿工作由市政府负责。根据征收工作需要和具体情况,区政府可以负责其辖区内国有土地上房屋征收与补偿工作。市、区政府有关征收与补偿工作职责、范围另行界定。
第三条市城市建设项目审批小组受市政府委托,负责审定国有土地上房屋征收与补偿方案、作出房屋征收与补偿决定、申请人民法院强制执行等房屋征收事项。
第四条房屋征收部门应当与受委托的房屋征收实施单位签订委托合同,并按规定支付征收工作经费。受委托的房屋征收实施单位应当做好下列工作:
(一)组织房屋调查登记、核对相关数据;
(二)负责房屋征收与补偿政策宣传、解释;
(三)拟定房屋征收补偿方案,征求、汇总社会公众意见;
(四)配合有关部门做好社会稳定风险评估;
(五)实施被征收房屋拆除、渣土清运管理及公共配套设施迁移等;
(六)组织签订房屋征收补偿协议、回迁安置及结算相关费用;
(七)涉及房屋征收的其他事项。
第五条在房屋征收过程中发生的测绘、评估、公证、房屋拆除、法律服务等工作费用,列入房屋征收成本。
第六条各有关单位(市相关开发投资集团、各建设单位、区房屋征收部门等)应将下年度拟实施的房屋征收项目报市房屋征收部门,由市房屋征收部门编制下年度房屋征收计划。
保障性安居工程建设、旧城区改建涉及房屋征收的项目,应按程序纳入本级国民经济和社会发展年度计划。其中,市有关部门、市属企事业单位和济南高新区拟实施房屋征收的项目,由市房屋征收部门会同市发改部门负责编入市级国民经济和社会发展年度计划,按程序报批;区级实施的项目,由区房屋征收部门会同区发改部门负责编入区级国民经济和社会发展年度计划,按程序报批,并报市发改和房屋征收部门备案。
第七条《办法》第七条第(一)至(四)项需要征收房屋的建设项目,具备建设项目批准文件、国有土地使用权批准文件、建设用地规划意见的,房屋征收部门不再征询相关部门意见。
第八条《办法》第九条所称“项目实施单位”,是指组织实施基础设施建设、公共事业以及保障性安居工程建设和旧城区改建等建设活动的单位。主要负责:
(一)项目前期规划策划和可行性研究;
(二)筹集房屋征收补偿资金等相关费用;
(三)落实安置房源;
(四)协助房屋征收部门做好房屋征收相关工作。
第九条房屋征收补偿方案征求社会公众意见期间,被征收人有意见的,应持本人身份证明、房屋权属或租赁关系证明在规定期限内以书面形式提交。
第十条《办法》第十五条第八项规定的奖励是指:
(一)房屋征收部门对被征收人或公有房屋承租人按期或提前搬迁的奖励;
(二)房屋征收部门对被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿方式的奖励。
《办法》第十五条第八项规定的补助是指:
(一)房屋征收部门对被征收人按照房屋征收补偿方案规定范围和标准选择房屋的公用分摊面积予以免交的差价款;
(二)房屋征收部门对享受最低套型面积标准资格的被征收人予以免交最低套型面积标准之内的差价款。
第十一条《办法》第二十二条所称“改建地段”,是指征收项目用地范围内的地段;“就近地段”,是指与征收项目用地范围同一区位的地段。
第十二条房屋征收评估时点为房屋征收决定公告之日。房屋征收分期分段实施的,以当期(段)征收决定公告之日为评估时点。
第十三条《办法》第二十四条所称“新建普通商品住宅”,是指房屋征收公告发布时近期建成的,符合国家规定的建筑设计标准和质量安全等技术规范,功能齐全、价格合理、能够满足居住生活需要的一般性商品住宅。
新建普通商品住宅价格由评估机构评估确定。
第十四条《办法》第二十七条规定的征收按政府规定租金标准出租的公有住宅房屋,可以按下列方式予以补偿:
(一)公有房屋承租人符合房改购房条件的,可以在征收冻结通告发布之日起30日内向房屋产权单位申请房改。房改后,公有房屋承租人作为被征收人予以补偿。
(二)公有房屋承租人符合房改购房条件,但在规定时间内未申请房改的,征收部门应当对其实行货币补偿或者房屋安置。选择货币补偿,被征收房屋为平房和简易楼房的,对公有房屋承租人的补偿金额为《办法》第二十四条规定住宅房屋补偿价值的百分之九十,对被征收人的货币补偿金额为百分之十;被征收房屋为楼房的,对公有房屋承租人的货币补偿金额为《办法》第二十四条规定住宅房屋补偿价值的百分之八十五,对被征收人的货币补偿金额为百分之十五。
选择房屋安置的,公有房屋承租人应当与房屋征收部门结清其货币补偿金额与安置房屋价值之间的差价,结清差价后,安置房屋产权归承租人所有。
实行货币补偿或者房屋安置后,公有房屋承租人不再享受房改购房资格。
(三)公有房屋承租人不符合房改购房条件的,房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换,原租赁关系不变。
第十五条《办法》第二十八条规定的“最低套型面积标准”为使用面积34平方米。房屋征收部门按照《办法》第二十八条规定对被征收人或公有房屋承租人进行补偿的标准为同类型新建普通商品房评估基准单价,不考虑楼层、朝向、成新等因素。
第十六条被征收人或者公有房屋承租人在征收范围内有两套或者两套以上住宅房屋,合并计算面积仍达不到建筑面积46平方米的,房屋征收部门应按照享受最低套型面积标准资格的规定进行货币补偿或者房屋安置。被征收人或者公有房屋承租人在征收范围外另有住房,合并计算面积仍达不到建筑面积46平方米的,选择房屋安置时,合并计算后的面积与最低套型面积标准之间的差价由房屋征收部门承担;选择货币补偿时,按照建筑面积46平方米货币补偿金额减去征收范围外房屋的市场价值计算补偿金额。
第十七条征收以划拨方式取得土地使用权的非住宅房屋,补偿时应当按照规定扣除政府收益部分。
第十八条《办法》第三十三条规定的征收按政府规定租金标准出租的公有非住宅房屋,对符合国家产业政策、土地供应政策和项目规划的,房屋征收部门应当给予被征收人产权调换,原租赁关系不变,产权调换的房屋由原承租人继续承租。
对不符合国家产业政策、土地供应政策和项目规划的,实行货币补偿。被征收人与承租人就选择货币补偿分配方案达成协议的,房屋征收部门按照达成的协议予以补偿;达不成协议的,暂时按照原有的规定办理。
第十九条根据《办法》第三十四条规定,《办法》实施前,在征收范围内利用住宅房屋从事经营活动,房屋所有权证书、营业执照登记地点一致,且具有1年以上纳税记录的,在住宅房屋评估价格的基础上适当增加补偿,但最多不超过实际用于营业的建筑面积部分房屋评估价值的5%。《办法》实施后,利用住宅房屋新设立工商登记从事经营活动的,不予增加补偿。
第二十条被征收房屋的建筑面积以该房屋所有权证载明或者公有房屋计租表载明的建筑面积为准。
房屋所有权证载明的建筑面积与房屋测绘机构测量合法建筑的面积不符的,以房屋测绘机构测量的建筑面积为准。
第二十一条被征收人对房屋证载建筑面积有异议的,应在房屋征收决定公告发布后20日内委托房屋测绘机构对房屋合法建筑的面积进行测量,并出具报告。在征收签约期限内未提供报告的,房屋建筑面积以房屋所有权证载明的为准。
第二十二条被征收人或者公有房屋承租人属于未成年人(不含无监护人的未成年人)以及非本市市内六区常住居民户口的,不享受最低套型面积标准资格。
第二十三条《办法》规定的搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费标准分别为:
(一)搬迁费按被征收房屋建筑面积计算,住宅房屋每平方米22元,非住宅房屋每平方米28元;总额不足1000元的,按1000元计发。
因房屋征收部门提供的产权调换房屋为待建或在建房屋,被征收人需二次搬迁的,房屋征收部门应当按上述标准支付二次搬迁费。
(二)过渡期限内每月临时安置费按被征收住宅房屋建筑面积每平方米22元计算,非住宅房屋按被征收房屋建筑面积每平方米30元计算;每月总额不足1000元的,按1000元计发。选择货币补偿的,一次性给予6个月临时安置费。
(三)一次性停产停业损失补偿费按被征收非住宅房屋建筑面积计算,营业、生产用房为每平方米200元,其他非住宅用房为每平方米150元。
第二十四条《办法》规定的搬迁奖励,是指被征收人或公有房屋承租人在征收签约期限内签订征收补偿协议并完成搬迁或提前搬迁的,房屋征收部门可采取多种方式,本着促进搬迁的原则给予奖励。逾期搬迁的不予奖励。
(一)征收住宅房屋,每户按期搬迁奖励费与提前搬迁奖励费合计不超过30000元。
享受最低套型面积标准资格的被征收人或公有房屋承租人,选择房屋安置的,不再发放搬迁奖励费。
(二)征收非住宅房屋,每户按期搬迁奖励费与提前搬迁奖励费按被征收非住宅房屋价值的5%计算,但奖励额最少不低于3万元、最多不超过300万元。
具体搬迁奖励措施在征收补偿方案中明确。
本条第(一)、(二)项所指的“户”,以征收冻结通告发布之日,产权人和承租人持有的房屋所有权证和租赁公房凭证为计户依据。
第二十五条《办法》规定的货币补偿奖励,是指对选择货币补偿方式的被征收人或公有房屋承租人按照被征收房屋价值的一定比例给予奖励。奖励幅度根据项目情况在征收补偿方案中明确。
第二十六条搬迁奖励费与提前搬迁奖励费可以冲抵被征收房屋和产权调换房屋的差价款。当事人对搬迁奖励费及提前搬迁奖励费的领取有争议的,由其自行协商解决;协商不成的,由房屋征收部门暂为保管。
第二十七条《办法》第三十八条规定的过渡期限,是指被征收房屋交付之日至房屋征收部门提供产权调换房屋交付之日的时间。
因房屋征收部门的责任使被征收人延长过渡期限的,对自行解决周转用房的,从逾期之月起临时安置费增加一倍支付;对房屋征收部门提供周转用房的,从逾期之月起临时安置费按月支付;临时安置费每月不足1000元按1000元计发的,逾期临时安置费按照1000元加上被征收房屋建筑面积对应的临时安置费予以支付。
第二十八条被征收房屋依法配套建设的储藏室、简易房屋等附属设施,由房屋征收部门予以货币补偿,补偿价格由评估机构评估确定。
第二十九条被征收人安装的固定电话、有线电视、宽带网、空调、太阳能热水器等设施,按照征收房屋设备迁移补助费标准(详见附件二)给予补偿,不能迁移的按照附属物补偿标准(详见附件一)给予补偿。被征收房屋院落内的树木,按照征收树木补偿标准(详见附件三)给予补偿。
第三十条房屋征收部门应当在房屋拆除后30日内对房屋征收项目进行验收并出具验收证明。
第三十一条被征收人或者公有房屋承租人持产权调换协议或房屋安置补偿协议、房屋差价款结算清单等相关材料到市房产登记机关办理产权登记手续。
第三十二条《办法》所称“公有房屋”,包括公有居住房屋和公有非居住房屋。公有居住房屋,是指国家及国有单位投资兴建,分配给职工使用,并执行政府规定租金标准的房屋,包括直管公房和单位自管公房;公有非居住房屋,是指以行政调配方式出租的非居住房屋和政府投资建造的公益性非居住房屋。“公有房屋承租人”,是指按照政府规定租金标准承租的房屋使用人。
第三十三条本实施细则规定的搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、搬迁奖励费及附属物补偿标准、设备迁移补助费标准、树木补偿标准等,随着我市经济社会发展情况适时调整。具体调整标准由市房屋征收部门制定,并经市政府批准后公布执行。
第三十四条长清区政府可自行制定相关补偿费和奖励费标准,报市政府备案后执行。
第三十五条本实施细则自印发之日起施行,有效期5年。《办法》发布前已公告实施的征收(拆迁)项目,仍按照原有规定办理。正在自行过渡安置的被征收(拆迁)人,自本实施细则印发之日起发生的过渡安置费用按本实施细则执行。
附件
(一)征收房屋附属物补偿标准
项目名称
单位
单价(元)
项目名称
单位
单价(元)
一砖院墙
M2
50-80
燃气炉
个
300-500
条砖院墙
M2
70-100
太阳能热水器
个
500-800
砖石(乱石)院墙
M2
50-100
电热水器
个
200-300
砖铺或水泥地面硬化
M2
30-70
电表
个
200-300
防盗网
个
60-100
院内电灯(含拉盒)
个
10-30
栅栏式防盗门
个
300-500
水表井(外表)
座
200-300
实体和复合式防盗门
个
800-1000
分户水套表
块
50-70
塑钢、铝合金窗
M2
100-150
水管
M
8-10
营业房卷帘门
M2
150-200
水嘴(含截门)
个
10-25
玻璃钢防雨罩
M2
50-80
水池
M2
50-80
雨搭
M
30-50
洗手盆(全套)
个
60-80
铸铁暖气片
组
80-150
蹲便器(含水箱)
套
80-100
钢质暖气片
组
300-600
坐便器(全套)
套
200-350
使用说明:
1.被征收人自行拆除的不予补偿。
2.被征收房屋装修部分评估中已包含的项目不再另行补偿。
3.未列明的其他房屋附属物以及被征收人对参照以上房屋附属物作价标准补偿有异议的,可以委托评估机构评估后予以补偿。
(二)征收房屋设备迁移补助费标准
名称
单位
补助费(元)
固定电话
有线电视
宽带网(住宅)
宽带网(非住宅)
空调
太阳能热水器
部
户
端口
端口
台
台
120
250
180
380
200
300
(三)征收树木补偿标准
胸径
单位
补偿费(元)
5厘米以下
6-10厘米
11-15厘米
16-20厘米
21-25厘米
26-30厘米
31-40厘米
40厘米以上
棵
棵
棵
棵
棵
棵
棵
棵
10-20
21-40
41-60
61-100
101-200
201-300
301-400
401-500
法律主观:国有土地上房屋征收与补偿的规定是:国有房屋的征收需要先向上级人民政府进行申请,申请批准后才能够公布征收决定和补偿方案,公布后没有异议并且补偿搬迁过后就可以开始拆迁,补偿方式有货币补偿和房屋产权调换这两种补偿方式。
法律客观:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
一、济南土地使用税税额
根据《山东省人民政府关于同意调整济南市城镇土地使用税税额标准的批复》鲁政字【2012】65号文件规定,自2012年1月1日起济南市市区城镇土地使用税调整如下:
1、市区:
一等土地为20元/平方米;
二等土地为12元/平方米;
三等土地为6元/平方米;
四等土地为4元/平方米。
2、县及县级市:
一等土地6元/平方米;
二等土地4元/平方米。
建制镇和工矿区2.4元/平方米
二、土地使用税征收标准
1、城镇土地使用税采用定额税率,即采用有幅度的差别税额,按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下:
(1)大城市1.5元至30元;
(2)中等城市1.2元至24元;
(3)小城市0.9元至18元;
(4)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
2、大、中、小城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据,按照国务院颁布的《城市规划条例》中规定的标准划分。人口在50万以上者为大城市;人口在20万至50万之间者为中等城市;人口在20万以下者为小城市。
3、各省、自治区、直辖市人民政府可根据市政建设情况和经济繁荣程度在规定税额幅度内,确定所辖地区的适用税额幅度。经济落后地区,土地使用税的适用税额标准可适当降低,但降低额不得超过上述规定最低税额的30%.经济发达地区的适用税额标准可以适当提高,但须报财政部批准。
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投稿:葛晴
内容审核:邓海凤律师