中大子公司拆迁补偿,假按揭的特征与各方利益冲突,本文着力解决开发商、银行、假买受人、真买受人四方之间的合同纠纷，故一切探讨基于四方展开。四方关系可以描述为：开发商与假买受人订立房屋买卖合同，首次出售房屋;银行与假买受人订立抵押贷款合同，同时
本文着力解决开发商、银行、假买受人、真买受人四方之间的合同纠纷，故一切探讨基于四方展开。四方关系可以描述为：开发商与假买受人订立房屋买卖合同，首次出售房屋;银行与假买受人订立抵押贷款合同，同时由开发商提供连带保证;开发商就同一房屋与真买受人订立房屋买卖合同，再次出售房屋。四方之间先后成立先买卖合同、贷款合同、抵押合同、保证合同、后买卖合同。假按揭之所以假，是因为开发商与假买受人之间根本不存在真实交易关系，订立买卖合同无非是为套取银行贷款，其伪造出首付款票据、收入证明等材料骗取银行信任，实现融资目的，银行贷款到帐后少部分贷款用于支付月供，大部分贷款则转做项目建设或者其他用途。略做思考即可明白：开发商持有房款70%-80%的贷款，再加之真购房人的房款，全额清偿贷款终止贷款合同，或者按期支付月供并不困难，亦真亦假的操作方式可遮掩诸多倪端，使假按揭生态链有序循环，各方利益不受伤害。然实际结果看，开发商不遵守，甚至自始就不想遵守游戏规则，享受巨大利益之同时却将巨大风险推于银行与真买受人。假按揭风险首先被银行感知。当开发商出现断供超过合同约定期限时，银行将率先提起贷款合同纠纷之诉，凭借有力证据，拿到胜诉判决基本不存在悬念，为判决得以执行，必然申请法院查封、拍卖涉案房屋。然而，假按揭后必然进行真销售，开发商已将同一房屋出售于真买受人，真买受人支付房款，实际占有房屋，尽管产权过户手续尚未办理，但已经以业主身份行使相关权利，一旦法院查封并拍卖房屋，其将成为最终受害者。真买受人可以提出执行异议，如果获得法院支持，则意味着银行需要另觅可执行财产，其债权最终难以保障。由此看出，银行与真买受人是假按揭的真正受害者，二方权利或许皆能获得保护，或许需要厚此薄彼，究竟结果如何?各种力量充分博弈后方见分晓。
法律分析：如果是开发商通过伪造借款人签名“假按揭”的，由于根本不存在借款人，因此应由开发商承担全部的还款责任。如果是开发商和借款人串通进行“假按揭”的，由于借款合同有效，借款人应按照合同的约定清偿贷款，并由开发商承担连带保证责任。当然，借款人履行义务后，可以以其并未真正购房，也未使用贷款为由要求开发商返还贷款。在借款合同中一般约定开发商的保证责任为“阶段性”保证，在借款人所购住房的抵押登记手续办理之后，开发商的连带责任即告免除，该笔贷款由借款人以其所购住房提供抵押担保。
法律依据：《中华人民共和国刑事诉讼法》
第四十五条 凡是伪造证据、隐匿证据或者毁灭证据的，无论属于何方，必须受法律追究。
第四十七条 证人证言必须在法庭上经过公诉人，被害人和被告人、辩护人双方讯问、质证，听取各方证人的证言并且经过查实以后，才能作为定案的根据。法庭查明证人有意作伪证或者隐匿罪证的时候，应当依法处理。
虚假按揭的常见形式：
虚假按揭形式一是内部关系人贷款。通过公司内部员工或员工亲属参与购房，并以个人名义向银行申请按揭贷款，由开发商统一负责偿还。
虚假按揭形式二是外部关系人贷款。通过关联企业(子公司、母公司、建筑单位或业务往来企业等)的员工或员工亲属以个人名义向银行申请按揭贷款，由开发商统一负责偿还。
虚假按揭形式三是伪造贷款人资料。开发商借用或恶意使用他人身份资料申请按揭贷款，虚假借款人申请资料中大多显示其担任厂长、经理、董事长等职务，月薪水平从几千元到上万元不等，但实际上这些借款人大多学历较低，无稳定的职业，并且通常有着相同的地域特征，如多为异地人员，断供时间也较接近等。
虚假按揭形式四是开发商拔高楼价蓄意制造零首付。发生个人住房虚假按揭贷款的楼盘平均价格一般都比当时同地段同类型的楼房售价要高，幅度为20%到50%不等，开发商通过人为虚增房价，在最大程度上套取银行资金，客观上造成银行发放零首付贷款，将所有风险转嫁给银行。
虚假按揭中各方的风险
1、虚假按揭中银行的风险
随着虚假按揭现象的出现，银行的风险也在加大。虚假按揭以欺诈的方式骗取银行资金，增加了银行的经营风险，一旦开发商资金链断裂，银行将面临巨大的资金风险，并导致形成新的大量的不良资产。
2、虚假按揭中个人的风险
对个人而言，其造假所承担的是有限风险。个人以购房者名义帮助房地产开发商进行虚假按揭以后，一旦开发商无力还贷，从法律形式上来说，银行就会把形式上的购房人作为被告起诉来主张权利，但银行也只能将这些假购房者购置的房屋拍卖，个人在经济上并不会有任何损失。由于个人征信系统的不完善，虚假按揭缺乏相应的暴露机制和惩罚机制，在个人实际首付比例不高的情况下，个人造假的止损点往往就是所抵押的房产。
3、虚假按揭中开发商的风险
对开发商而言，如果其事先与形式上的购房人有内部协议，这种情况下购房合同虽然实质上不真实但往往很难被认定为无效，开发商也不会面临刑事责任风险。但是如果形式上的购房人以假当真，要求开发商交付房屋，不配合开发商办理相关手续，这时法律关系就会变得更为复杂，往往会引起连环诉讼。
但是，有些开发商借用他人身份证明，在他人不知情的情况下办理按揭手续，从银行套取贷款，这种行为一方面会导致合同无效，另一方面也会导致面临刑事法律风险。根据我国刑法第六修正案之规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，构成骗取银行贷款罪。这种虚假按揭的行为，是以虚假的买卖合同关系进行虚假交易，目的是为了从银行获取贷款资金，给银行经营带来很大的风险。
案情：某房地产开发商在开发某房地产项目时，为了获得银行贷款，采用与本公司员工签订房屋预售合同，并向银行办理按揭的方式，获得了银行的按揭贷款。向银行按揭后，其所有房屋均在房地产登记管理机关办理了房屋抵押登记。后来，该房地产开发商又将房屋卖给了真正的买房人，并收取了房款，同时也交付了钥匙，但隐瞒了该房屋已经按揭抵押的事实，及至买房人办理过户登记时，才从房屋交易登记机关获悉房屋登记为他人且已经抵押的事实，房屋产权证无法办理。买房人以开发商欺诈售房为由要求与开发商解除合同并要求开发商双倍赔偿已付购房款。对此，有两种意见：一种意见认为，开发商虽然隐瞒了该房已经按揭抵押的事实，但该按揭实为虚假按揭，并非真正的“一房二售”，开发商已经履行了交付房屋的义务，所谓的先买房的买房人人并非真正的购房人，其也不可能与实际买房人争房，至于实际买房人的产权证，只要开发商将银行贷款提前还完，就可解除抵押登记，从而使后买房的买房人办理产权证的障碍得以消除。因此，开发商不应承担双倍赔偿的民事责任；另一种意见则认为，开发商在后一售房过程中存在重大欺诈，致使合同无法履行，买房人完全有权解除合同并要求双倍赔偿。分析：笔者同意第二种意见。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台以后，对于出卖人在订立商品房买卖合同后，未告知买受人而将房屋抵押给第三人或将该房屋卖与第三人，或者故意隐瞒未取得商品房预售许可证明或提供虚假商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实等五种情形下的欺诈行为，规定了买房人可以要求解除合同，返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购款一倍的赔偿责任。该案中，开发商是否存在欺诈售房，是其是否承担双倍赔偿的民事责任的争议焦点。后买房人在签订商品房预售合同时，开发商已经将该房向银行作了抵押登记，但其并未如实告知后买房人，这已经构成了隐瞒合同重大事项。买房人签订购房合同的目的是为了获得房屋的所有权，包括占有、使用、收益、处分该房屋的权利，而房屋一旦设置了抵押，则影响了其所有权的功能的发挥。因此，如果后买房人知道其所购买的房屋已经抵押给银行的事实，其最大的可能就是放弃购买该房屋。事实上，当买房人在支付了房款后，在办理产权证时知道房屋已经抵押的事实后，其要求解除合同的行为就已经表达了其被欺骗后的心理状态。因此，开发商的行为应当认定为欺诈行为。第一种意见以开发商已经将房屋钥匙交给买房人，买房人已经实际控制了该房屋为由，认为该房屋不是真正的一房二卖，故得出不能双倍赔偿结论，但其忽略所有权的权能除了还有占有、使用外还有收益、处分的权能。买房人支付了购买房屋所有权的对价，不可能只得到房屋的使用权。此其一。其二，依现代各国民法典的规定，物权的公示方法，因不动产物权或动产物权的不同而有所区别，不动产以登记和登记之变更作为权利享有与变更的公示方法，动产物权以占有作为权利享有的公示方法，以占有之移转即交付作为其变更的公示方法。法律赋予登记、登记变更，及占有、交付以公信力，社会公众可通过登记、登记变更及交付等获悉物权的享有与变动情况。在房屋登记机关登记的产权人推定为房屋的所有权人，因此，在房屋交易登记机关已经办理了预售房登记的买房人，在法律上推定其为该房屋的所有权人，其享有对其被登记为产权人的房屋具有占有、使用、收益、处分的权能。因此，第一种意见以该买房人不会与后买房人争房，只是一种善意的推测，并不能排除某一天该买房人以所有权人的身份向后买房人行使物权请求权的可能，也不能排除该买房人日后将该房屋卖与他人的可能，因此，实际买房人的权利状态处于一种极其危险的境地。其三，开发商欲消除后买房人取得房屋所有权的法律障碍，并非只是第一种意见所说的由开发商向银行提前还完贷款，解除抵押就了事了，由于该房屋已经预售登记为他人，从法律的层面上还需由登记的买房人与实际买房人之间达成房屋转让的意思表示，把本来由买房人向开发商购买商品房的行为变成了买房人向他人购买“二手房”的行为，这需要实际买房人与登记买房人二人的共同的意思表示一致才行。而非开发商的单方行为就可以达到。同时，由于开发商在后一卖房的行为中违反合同的约定，不能为买房人办理产权登记，已经构成违约，且使合同的目的（买房人取得所有权登记，卖房人取得价款）无法实现，买房人得以解除合同。
一、房屋买卖欺诈如何赔偿
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
假按揭贷款有什么特征？假按揭贷款有什么特征一、开发商不具备按揭合作主体资格，或者未与银行签订按揭贷款业务合作协议，未有任何承诺，不承担任何义务，与某些不法之徒相互勾结，以虚假销售方式套取银行按揭贷款；二、以个人住房按揭贷款名义套取企业生产经营用途的贷款；三、以个人住房贷款方式参与不具有真实、合法交易基础的银行债权置换或企业重组；四、银行信贷人员与企业串谋，所定售的房价水分大，向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高成数的个人住房按揭贷款；五、所有借款人均为虚假购房，有些身份和住址不明，有些为外来民工，或由开发商一手包办，或由包工头一手包办；六、开发商与购房人串通规避零首付的政策限制，将实际售房价提高一定比例后规定在售房合同中，再向购房人出具收到首付款的收据。双方按照售房合同规定的虚假售价，依银行要求的按揭成数办理贷款手续。采取这种假按揭的方式，购房人事实上未向开发商支付一分钱的首付款，而银行却要向购房人提供售房总价100%的借款。这样解释大家理解吗？
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投稿：安雨
内容审核：侯承志律师
