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买了宅基地没有过户拆迁补偿，买了一处集体土地证的房子，当地不给办过户，当遇到拆迁时，原房主能要回房子吗？:今日土地征收拆迁补偿更新

发布时间：
2024-11-22 14:57:34
作者：
圣运律师
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买了宅基地没有过户拆迁补偿,房产证已过户宅集地没过户拆迁时还用给原房主钱吗,应该。与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。主要理由是：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法

买了宅基地没有过户拆迁补偿，买了一处集体土地证的房子，当地不给办过户，当遇到拆迁时，原房主能要回房子吗？:今日土地征收拆迁补偿更新

一、买了宅基地没有过户拆迁补偿,房产证已过户宅集地没过户拆迁时还用给原房主钱吗

应该。与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。主要理由是：

首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。

第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。

第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。

与会者同时认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。

房产过户手续

(1)房地产转移登记申请表;

(2)申请人身份证明;

(3)房地产权利证书;

(4)有关行政机关的行政决定书，房地产买卖合同书，(按规定需公证的，应提交公证的房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书，或经公证的房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书;

(5)已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件;

(6)人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书;

(7)非法人企业、组织的房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件;

(8)行政划拨、减免地价的土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明;

(9)以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书和付清地价款证明;

(10)属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复;

(11)拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书;

(12)房地产共有人同意转移的意见书;

(13)收购或合并企业的，应提交有关部门的批准文件;

(14)国有企业之间或其他组织之间的房地产调拨的，应提交有关部门的批准文件;

(15)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

二、买了一处集体土地证的房子，当地不给办过户，当遇到拆迁时，原房主能要回房子吗？

集体土地房屋过户需满足三个条件：房屋和土地使用权已登记取得房地产权证书，受让人需满足居住房屋建设申请条件，转让需获得所在地政府批准；若转让给非规定受让人，需办理土地征用手续后方可转让。北京市集体土地房屋拆迁程序：取得拆迁许可证，提交拆迁方案并获得批准，签订拆迁补偿协议或经国土局裁决，最后按方案和协议实施拆迁和补偿安置。

法律分析

集体土地房屋过户要满足哪些条件，集体所有土地上建成的房屋需过户转让的，应当符合下列条件：

1、屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书。

2、住房屋转让的受让人为房屋所在地乡(镇)范围内具备居住房屋建设申请条件的个人;非居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡(镇)范围内的集体经济组织或者个体经营者。

3、住房屋转让的申请，已经房屋所在地乡(镇)人民政府批准。集体所有土地上建成的房屋需转让给前款第2项规定以外的受让人的，应当在依法办理集体所有土地的征用手续后，方可按照本办法的规定办理转让手续。相关知识延伸阅读：北京市集体土地房屋拆迁的程序《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》中，对拆迁人如何进行集体土地房屋的拆迁作了明确的规定。其具体程序可以概括为以下几方面：1、用地单位取得房屋拆迁许可证，成为合法的拆迁人;2、拆迁人向区、县房管局递交拆迁实施方案并经批准，其中，拆迁方案中必须包含项目基本情况，拆迁范围、拆迁方式，搬迁期限，委托拆迁和评估等内容，被拆除房屋及其附属物基本情况，补偿安置方式及其主要内容，拆迁补助办法以及其他应当在拆迁实施方案中明确的内容;3、拆迁人与被拆迁人就房屋拆迁补偿安置事宜签订书面协议，协议应当规定补偿安置方式和标准、搬迁期限以及违约责任等内容。如果没有达成协议，应当经一方或双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。

4、经协议或国土局裁决后，拆迁人按照方案和协议实施拆迁及补偿安置事宜。

结语

集体土地房屋过户转让需满足以下条件：1、房屋所有权和土地使用权已合法登记并取得房地产权证书。2、住房转让受让人需符合居住房屋建设申请条件，非居住房屋转让受让人可为集体经济组织或个体经营者。3、住房转让需经房屋所在地乡(镇)人民政府批准。集体土地上建成的房屋如转让给非规定受让人，需按法律程序办理征用手续。详细拆迁程序可参考相关法规。

法律依据

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章房地产交易第四节房屋租赁第五十三条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第七章附则第七十三条本法自1995年1月1日起施行。

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第一章总则第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。

三、宅基地卖了没过户能要回吗

一，可以要回，没有过户，就是具体的转让行为还没有发生法律效力，在此期间反悔还是可以的，而且宅基地证并不能单独转让，必须和地上建筑物一并转让才有效。

二，宅基地：

1，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。

2，包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

3，宅基地的所有权属于农村集体经济组织。

三，宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：

（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；

（2）同一集体经济组织内部成员转让；

（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；

（4）转让行为征得集体组织同意；

（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。

四、买宅基地没过户拆迁款给谁?

拆迁时宅基地分配问题,需参考相关规定。若土地及房屋尚未过户,拆迁补偿主体应为原权利人。买卖宅基地需看合同效力,若有效则买受人需给付全部补偿,无效则可主张赔偿损失。为争取权利,建议买受人在拆迁开始时向法院提起诉讼,确认买卖合同有效。拆迁补偿包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费,农村拆迁时宅基地及房屋分开补偿,宅基地补偿为集体,房屋补偿为个人。

法律分析

关于拆迁时宅基地的分配问题,可以参考下述规定:土地征收和房屋拆迁通常会对合法的土地使用权人和房屋所有权人进行补偿。如果这些土地和房屋尚未过户,那么拆迁补偿的主体应该是原权利人。

第二、买卖宅基地

而未办理过户登记，买受人是否可以获得补偿需要看买卖合同的效力，如果买卖合同有效，则买受人可以依据有效的买卖合同要求出卖人给付获得的全部补偿；如果

买卖合同无效，买受人可以根据无效的过错责任，主张出卖人赔偿相应损失。

第三、为争取自己的权利，建议买受人在征收或拆迁开始时，可以向法院提起诉讼，要求确认买卖合同有效。合同被法院确认有效后，持生效的判决或调解文书主张补偿与安置。另外，如果是继承未办理过户，则宅基地拆迁补偿主体应为

法定继承人或遗嘱、遗赠指定的人。

二、拆迁补偿项目有哪些

拆建单位依照规定标准，被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，一般包括如下补偿：

1、房屋补偿费(也叫房屋重置费)

用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

2、周转补偿费

用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

3、奖励性补偿费

用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房；

房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

三、农村拆迁，宅基地和房屋是分开补偿吗

农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。一是宅基地补偿，归属于集体；二是房屋补偿，归属于个人。

农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿的。所谓“分开补偿”，是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。所以，征地拆迁过程中，宅基地的补偿与房屋补偿不可混淆一起的，更不能因为房屋得到补偿就认为宅基地已经补偿了。

安置补偿的选择一般会有三种情况：一种是拆迁安置补偿款，一种是产权置换房屋，还有一种就是两者相结合，在一定产权置换的基础上再收取部分补偿款。

买宅基地必须要获得批准才能得到此土地的使用权，如果没有正常的办理相关手续，那么在拆迁时对于土地的补偿依旧是原使用者获得，而且土地所有权归国家所有，任何人都是不能的私自的交易，所以，在购买时就一定要多咨询一下，这样才不会让自己的利益受损。

拓展延伸

在拆迁过程中,对于未过户的宅基地,应该如何处理呢?根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,拆迁人应当依法将拆迁范围内的土地使用权同时收回,并办理土地使用权注销手续。

但是,如果拆迁人未能在规定期限内办理注销手续,拆迁范围内的土地使用权将视为无效,拆迁人不再具有土地使用权。因此,拆迁人应当及时办理注销手续,否则将承担相应的法律风险。

对于未过户的宅基地,拆迁人应当依法将拆迁范围内的宅基地同时收回,并及时办理注销手续。如果拆迁人未能在规定期限内办理注销手续,拆迁范围内的宅基地将视为无效,拆迁人不再具有宅基地使用权。

结语

拆迁时宅基地的分配问题,可以参考上述规定。土地征收和房屋拆迁通常会对合法的土地使用权人和房屋所有权人进行补偿。如果这些土地和房屋尚未过户,那么拆迁补偿的主体应该是原权利人。对于买卖宅基地,买受人是否可以获得补偿需看买卖合同的效力。如果买卖合同有效,则买受人可以依据有效的买卖合同要求出卖人给付获得的全部补偿;如果买卖合同无效,买受人可以根据无效的过错责任主张出卖人赔偿相应损失。为争取自己的权利,建议买受人在征收或拆迁开始时,向法院提起诉讼,要求确认买卖合同有效。另外,如果是继承未办理过户,则宅基地拆迁补偿主体应为法定继承人或遗嘱、遗赠指定的人。拆迁补偿项目包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费。农村拆迁时,宅基地和房屋是分开补偿的,即宅基地补偿归属于集体,房屋补偿归属于个人。

法律依据

土地管理法(2019-08-26)\\t第六十六条\\t有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：

（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；

（二）不按照批准的用途使用土地的；

（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。

农田水利条例(2016-05-17)\\t第十四条\\t农田水利工程建设应当节约集约使用土地。县级以上人民政府应当根据农田水利规划，保障农田水利工程建设用地需求。

土地管理法实施条例(2021-07-02)\\t第三十四条\\t农村村民申请宅基地的，应当以户为单位向农村集体经济组织提出申请；没有设立农村集体经济组织的，应当向所在的村民小组或者村民委员会提出申请。宅基地申请依法经农村村民集体讨论通过并在本集体范围内公示后，报乡（镇）人民政府审核批准。

涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。